Theo thống kê từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 97 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM tính đến ngày 31/12/2024 đã tăng hơn 20% so với đầu năm, ghi nhận hơn 282.000 tỷ đồng. Không chỉ dư nợ tăng, chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng leo thang, tăng hơn 51% so với năm trước, lên 16.300 tỷ đồng.
Những khoản nợ “khủng”
Trong đó, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Xây dựng (mã chứng khoán: ING) và CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) là hai doanh nghiệp có mức tăng nợ vay đột biến nhất.
Cụ thể, dư nợ của ING gấp gần 89 lần, đạt gần 2.600 tỷ đồng, trong khi HQC tăng 28 lần, lên hơn 1.700 tỷ đồng. Đáng chú ý, ING không vay ngân hàng mà chủ yếu huy động từ các đơn vị trong ngành xây dựng – bất động sản. Đơn cử, vào tháng 11/2024, ING ký hai khoản vay dài hạn với Công ty CP Him Lam với tổng hạn mức 2.520 tỷ đồng, lãi suất 12,1%/năm, không có tài sản bảo đảm.
Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024 cũng nêu rõ những lo ngại về khả năng hoạt động liên tục của ING khi vốn chủ sở hữu âm và nợ ngắn hạn vượt tài sản dài hạn gần 56 tỷ đồng. Tính đến cuối năm 2024, ING lỗ lũy kế gần 317 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả vượt tổng tài sản gần 58 tỷ đồng.
Với Hoàng Quân, mức tăng nợ vay mạnh chủ yếu do công ty quay lại mô hình báo cáo tài chính hợp nhất sau khi đưa Công ty CP Đầu tư Thành phố Vàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) vào danh sách công ty con. Điều này khiến nợ vay dài hạn của Hoàng Quân tăng thêm hơn 1.000 tỷ đồng.
Xét về quy mô dư nợ vay, Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) và Novaland (mã chứng khoán: NVL) tiếp tục dẫn đầu. Cụ thể, nợ vay của Vinhomes tăng 43% so với đầu năm, đạt gần 81.300 tỷ đồng, chủ yếu do dư nợ trái phiếu tăng gấp đôi, lên hơn 33.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, Novaland ghi nhận mức tăng nợ vay 7%, lên hơn 61.500 tỷ đồng, chủ yếu do mở rộng vay ngân hàng. Theo thuyết minh, công ty đã thế chấp nhiều tài sản tại dự án Novaland Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) để vay gần 4.000 tỷ đồng từ VietinBank, MBBank,... Đồng thời, một phần dự án Aqua City (Đồng Nai) cũng được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay 3.600 tỷ đồng tại VPBank.
Ngoài ra, Novaland còn thế chấp nhiều dự án khác tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai), Quận 1 (TP. HCM), Cần Thơ, Tiến Thành (Phan Thiết, Bình Thuận) và Nhà Bè. Dù không công bố chi tiết, nhưng theo vị trí, các dự án này có thể bao gồm The Grand Manhattan, Grand Sentosa Nhà Bè, Novaworld Phan Thiết,...
Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cũng góp mặt trong danh sách khi thế chấp quyền sử dụng đất tại các dự án Izumi, Waterpoint giai đoạn 1 và 2 tại ngân hàng Phương Đông với tổng giá trị hơn 2.000 tỷ đồng.
Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) hiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản tại dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng (Thuận An, Bình Dương) để vay hơn 1.067 tỷ đồng và dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu) để vay 663 tỷ đồng tại MBBank. Công ty cũng đang dùng dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh và nhiều dự án khác làm tài sản đảm bảo.
Cơn sóng ngầm hay cơ hội đổi mới?
Theo các chuyên gia, việc gia tăng vay nợ, thế chấp dự án không hẳn là dấu hiệu của khó khăn tài chính mà có thể là chiến lược tối ưu hóa nguồn vốn, giúp doanh nghiệp duy trì sự linh hoạt trong kinh doanh. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất vẫn là khả năng trả nợ. Nếu thị trường tiếp tục gặp khó khăn và tốc độ bán hàng chậm lại, các chủ đầu tư có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản, thậm chí đối mặt với nguy cơ bị ngân hàng siết nợ.
Đáng chú ý, theo Luật Các tổ chức tín dụng 2024, từ ngày 1/1/2025, các tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài và công ty quản lý tài sản sẽ có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải chủ động hơn trong quản lý tài chính và cân đối dòng tiền để đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới với nhiều tiềm năng, việc có thêm dòng vốn không chỉ giúp doanh nghiệp tăng cường tiềm lực tài chính mà còn tạo điều kiện mở rộng quy mô, đầu tư vào các dự án mới và tái cơ cấu nợ, sẵn sàng cho những bước tiến lớn.
Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong hai năm qua đã rất tích cực trong việc tăng thêm nguồn vốn mới. Ngoại trừ một số doanh nghiệp gặp khó khăn, phần lớn đều cải thiện đáng kể nguồn lực tài chính.
"Nhìn chung, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang có chuyển biến tích cực," ông Hiếu nhận định.
Dù cơ hội mở rộng vẫn rất rõ ràng, nhưng việc tăng vốn từ nợ cũng đặt ra nhiều thách thức. Doanh nghiệp không chỉ phải có kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả mà còn phải đối mặt với áp lực trả nợ và chi phí tài chính gia tăng. Điều này càng trở nên căng thẳng khi quy mô nợ tăng cao nhưng chất lượng nợ lại sụt giảm, đặc biệt trong bối cảnh các khoản trái phiếu đến hạn tất toán dồn dập.
Đáng chú ý, VIS Rating cho biết, hai phần ba số chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán hiện có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chiếm chưa đến 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng đối với những doanh nghiệp vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án.
VIS Rating kỳ vọng dòng tiền doanh nghiệp sẽ cải thiện vào năm 2025 khi doanh số bán hàng gia tăng, đặc biệt tại các doanh nghiệp lớn đang đẩy mạnh kế hoạch mở bán tại các đô thị lớn. Doanh thu dự kiến có thể tăng từ 25-50%, chủ yếu nhờ vào các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao. Tuy nhiên, rủi ro vẫn còn hiện hữu, bởi thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, trong khi kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong năm 2024 vẫn sụt giảm.
