Sự phát triển của môi giới phản ánh sự phát triển của thị trường địa ốc
Sau một thời gian hình thành và phát triển, lực lượng môi giới BĐS tại Việt Nam hiện đang phát triển mạnh mẽ và đa dạng, nhưng cũng đối mặt với một số thách thức.
Thực tế hiện nay, dù có các quy định xử phạt, việc quản lý hoạt động môi giới vẫn bị “bỏ ngỏ", môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, Việt Nam hiện khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang hoạt động, làm việc chính thức tại các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp.
Trong đó, chỉ có khoảng 40.000 cá nhân tham gia hoạt động có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Còn lại hàng trăm nghìn, thậm chí triệu người vào thời điểm thị trường BĐS “sốt nóng", tham gia kết nối thực hiện giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, hầu hết họ là các cá nhân hành nghề tự do, “tay ngang", nghề “tay trái", không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào. Họ chỉ quan tâm làm sao để giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng,... gây lũng đoạn thị trường.
Hậu quả gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam, làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư, làm mất hình ảnh của lực lượng môi giới chân chính. Những người thực sự cung cấp thông tin, hỗ trợ giao dịch, tạo ra một môi trường giao dịch hiệu quả và công bằng cho cả người mua và người bán.
Còn nhớ, vụ sốt đất Sơn Tây và Thạch Thất (Hà Nội) năm 2021, vùng đất này không có đột phá về hạ tầng xã hội, nhưng do môi giới không chuyên đồn thổi sẽ có Tập đoàn bất động sản lớn triển khai dự án, nên giá đất tăng vùn vụt, chỉ sau 1 đêm có thể tăng 5-7 giá. Một vùng đất nông nghiệp bình yên bỗng chốc “nhộn nhịp” bởi người ra, người vào mua đất. Đất nông nghiệp phân lô khi chưa có pháp lý đất ở chủ yếu được trao tay, không ít trường hợp chính những môi giới này làm chiêu trò để khách hàng thấy là giao dịch thật.
Không những thế, nhiều địa phương như Hớn Quản (Bình Phước) và Phan Thiết (Bình Thuận) cũng được giới buôn đất làm chiêu trò để thổi giá đất ở khu vực này tăng cao. Cuối cùng khi chính quyền địa phương ban hành văn bản không có dự án sân bay triển khai Hớn Quản và Phan Thiết, lúc đó môi giới tháo chạy, để lại hệ quả khổng lồ cho người dân vào sau cùng.
Siết chặt hoạt động môi giới bất động sản
Để thị trường BĐS vận hành an toàn và minh bạch, cần có cơ chế pháp luật ràng buộc vai trò và trách nhiệm của lực lượng môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin, bao gồm cả thủ tục pháp lý của sản phẩm, dự án BĐS nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư và người mua nhà khi tham gia giao dịch.
Đồng thời, cũng là để bảo vệ lợi ích của người hành nghề, khuyến khích môi giới làm nghề chân chính. Bởi để gắn bó lâu dài với thị trường, bên cạnh chứng chỉ hành nghề, môi giới còn cần kinh nghiệm, trải nghiệm và liên tục cập nhật kiến thức mới với những yêu cầu ngày càng khắt khe.
Trước thực trạng dó, luật kinh doanh bất động sản 2023 (sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực chính thức từ ngày 1/1/2025, có nhiều điểm mới theo hướng siết chặt hoạt động môi giới BĐS.
Cụ thể, Điều 61 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.
Thêm vào đó, khoản 1 điều 62 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2023 yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Như vậy, đối với môi giới hoạt động trong các công ty BĐS, mọi thù lao, hoa hồng môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.
Đối với việc cấp chứng chỉ môi giới, Bộ Xây dựng bắt đầu triển khai tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Phương thức tổ chức sẽ do Bộ Xây dựng giao hoặc ủy quyền trực tiếp cho một số đơn vị tổ chức kỳ thi, trong đó có Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Những quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản vừa được thông qua nói trên sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, minh bạch, theo đúng chủ trương của Chính phủ.
Việc giao dịch qua tài khoản cũng đồng thời giúp Nhà nước chống thất thu thuế khi khoản hoa hồng của lực lượng này là rất lớn. Tuy nhiên, những quy định trên cũng đặt ra thách thức trong việc tuyển dụng, đào tạo nhân sự đối với các sàn giao dịch BĐS. Đồng thời cũng là những yêu cầu khắt khe hơn đối với lực lượng môi giới.
