Từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về giao dịch, kéo theo giá bán tại nhiều phân khúc tiếp tục tăng. Đặc biệt, các dự án có vị trí đẹp và pháp lý hoàn chỉnh được săn đón, khiến giá trị bất động sản ngày càng cao. Theo dự báo, mặt bằng giá trong năm 2025 sẽ duy trì ở mức cao, với tốc độ tăng trưởng ổn định từ 5 - 10% tùy theo phân khúc và khu vực.
Thị trường sẽ có một lượng cung lớn
Trong bối cảnh này, phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu lớn, trong khi nhà đất vẫn giữ giá tốt tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng. Tuy thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi ổn định, nhưng để nguồn cung có thể bứt phá mạnh mẽ, cần có thêm các giải pháp đồng bộ về tín dụng, pháp lý và phát triển nhà ở xã hội.
Vì vậy, Nghị quyết 171 của Quốc hội cho thí điểm các loại đất khác không phải là đất ở được làm dự án nhà ở thương mại, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025. Các chuyên gia cho rằng, đây là cơ hội quan trọng để giảm giá nhà trong tương lai gần. Thực tế, chỉ trong thời gian ngắn, hàng trăm dự án đã đăng ký tham gia nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường vốn đang khan hiếm.
Riêng tại TP.HCM, theo báo cáo từ Sở Tài nguyên và Môi trường, từ khi Nghị quyết 171 được ban hành vào tháng 11/2024 đến ngày 24/2/2025, đã có 294 khu đất với tổng diện tích 1.974 ha do 256 doanh nghiệp đăng ký tham gia.
Trong đó, một tổng công ty đề xuất 16 khu đất, một doanh nghiệp đề xuất 6 khu, hai doanh nghiệp đề xuất 5 khu, ba doanh nghiệp đề xuất 4 khu, 31 doanh nghiệp đề xuất 2 khu, và 218 doanh nghiệp đăng ký 1 khu đất. Phần lớn các khu đất này là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (như đất nhà xưởng), chưa từng được sử dụng cho mục đích nhà ở.
Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong gần 300 dự án thuộc diện được phép tham gia theo Nghị quyết 171, phần lớn đều là những dự án mà doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất từ trước. Tuy nhiên, do vướng mắc về quy định loại hình đất, các dự án này không thể triển khai.
Cụ thể, từ năm 2015, pháp luật quy định doanh nghiệp chỉ được phát triển nhà ở thương mại trên đất ở, trong khi nhiều quỹ đất hiện nay lại là đất nông nghiệp hoặc đất công nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều khu đất bị bỏ không trong thời gian dài, gây lãng phí lớn và làm giảm nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Hiện tại, phần lớn các doanh nghiệp có dự án đã hoàn tất việc đăng ký tham gia. Theo dự kiến, sẽ có thêm khoảng 10 dự án mới tham gia, nâng tổng số lên hơn 300 dự án với tổng diện tích trên 2.000 ha. Bên cạnh đó, còn 86 dự án khác đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ trước nhưng vẫn chưa thể triển khai hoặc bị đình trệ, chiếm khoảng 964 ha đất.
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, Nghị quyết 171 sẽ giúp thị trường bổ sung một nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản. Cùng với việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ tạo sự cạnh tranh về giá trên thị trường, giúp kéo giảm giá nhà, giúp thiết lập một mặt bằng giá mới dễ thở hơn cho người dân.
Mức độ tác động đến giá còn phụ thuộc nhiều yếu tố
Theo ThS Lưu Thị Thanh Mẫu, Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp trẻ Việt Nam, một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Trong những năm qua, giá bất động sản liên tục tăng cao do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao.
Việc cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên các loại đất không phải đất ở được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường. Khi các dự án này đồng loạt triển khai, người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn, giảm bớt áp lực về nguồn cung. Tuy nhiên, mức độ tác động đến giá nhà còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của thị trường và chính sách tín dụng.
Bà Mẫu cũng lưu ý rằng nếu nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay do lãi suất cao, giá nhà có thể không giảm ngay lập tức. Trong trung hạn, từ năm 2027 - 2030, chính sách này có thể giúp hạ nhiệt giá bất động sản, nhưng khó có thể tạo ra sự sụt giảm mạnh. Thay vào đó, giá nhà có thể đi ngang hoặc chỉ tăng chậm hơn, giúp cải thiện khả năng sở hữu nhà ở của người dân.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định rằng, dù Nghị quyết 171 đã được ban hành và sắp có hiệu lực, nhưng đến nay vẫn chưa có nghị định hướng dẫn chi tiết. Do đó, trong thời gian chờ văn bản hướng dẫn, các doanh nghiệp cần chủ động rà soát quỹ đất hiện có để chuẩn bị cho quá trình đăng ký.
Cụ thể, đối với các khu đất nông nghiệp mà doanh nghiệp có ý định mua tại những khu vực đã được quy hoạch thành đô thị hoặc khu dân cư, cần sớm tiến hành đăng ký, nộp hồ sơ kèm theo bản vẽ ranh giới khu đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Điều này sẽ giúp các cơ quan chức năng có căn cứ xem xét đưa vào danh sách các dự án được tháo gỡ lần này. Khi nghị định hướng dẫn chính thức được ban hành, doanh nghiệp có thể triển khai ngay, rút ngắn thời gian chờ đợi.
Trước đó, tại buổi họp lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 171, đại diện một số bộ, ngành, địa phương và hiệp hội bất động sản đã đề xuất bổ sung các quy định xử lý chuyển tiếp đối với các dự án thí điểm. Cụ thể, cần làm rõ những trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã xác định nghĩa vụ tài chính nhưng chưa thể triển khai, đồng thời xem xét gia hạn thời gian thực hiện.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng kiến nghị cần quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục dành cho các doanh nghiệp bất động sản đang sở hữu quyền sử dụng đất, đang trong quá trình nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc cả hai nhóm này. Ngoài ra, cần xác định cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ, lập danh mục các dự án thí điểm, cũng như nguyên tắc ưu tiên xét duyệt. Việc hoàn thiện kỹ thuật soạn thảo văn bản cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và khả thi khi triển khai chính sách.
