Ngành bất động sản tại Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi trong nửa đầu năm nhờ vào việc đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, dẫn đến sự gia tăng cả về nguồn cung lẫn giao dịch nhà ở. Theo đó, trong quý II/2024, giao dịch bất động sản trên toàn quốc đã đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022 cùng với sự tăng giá liên tục tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP. HCM.
Tổng nợ của các doanh nghiệp niêm yết đã tăng 19%
VIS Rating dự đoán, trong 12-18 tháng tới, tâm lý người mua nhà sẽ vẫn rất tích cực nhờ vào môi trường lãi suất thấp. Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long Group, Đất Xanh Group dự kiến sẽ dẫn đầu về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt ở Hà Nội và TP. HCM. Chỉ tính riêng trong nửa đầu năm, doanh số bán hàng của những chủ đầu tư này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.
VIS Ratings dự đoán, trước những biện pháp gỡ vướng về chính sách của cơ quan chức năng, trong thời gian tới, quá trình phê duyệt dự án sẽ nhanh hơn, hỗ trợ thúc đẩy triển khai các dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở. Điều này kéo theo các chủ đầu tư sẽ gia tăng sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện các dự án mới.
Trong 6 tháng đầu năm, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, nhiều doanh nghiệp còn ghi nhận mức tăng cao do phát triển dự án mới. Đơn cử, như Vinhomes tăng 63%, Văn Phú Invest tăng 54%, DIC Corp tăng 59% và Khang Điền 33%...
Việc đòn bẩy tài chính tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động sẽ làm suy yếu khả năng trả nợ, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đang gặp vướng mắc pháp lý dự án.Tỷ lệ nợ/EBITDA (chỉ số tài chính phản ánh lợi nhuận) của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong nửa đầu năm 2024 (năm 2023 là 2,7 lần). Dòng tiền mặt tuy có tăng nhẹ 5%, nhưng dòng tiền hoạt động vẫn âm.
VIS Ratings cũng khuyến cáo, hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền trả nợ yếu hoặc rất yếu với dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý như Công ty CP Đầu tư LDG, Quốc Cường Gia Lai và Novaland.
Mới đây, kiểm toán đã bày tỏ lo ngại về khả năng thu hồi dự án Bắc Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP. HCM) của Quốc Cường Gia Lai. Cụ thể, theo bản án sơ thẩm của Tòa án Nhân dân TP.HCM, công ty phải hoàn trả toàn bộ số tiền 2.882,8 tỷ đồng đã nhận từ Công ty CP Đầu tư Sunny Island (thuộc Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bà Trương Mỹ Lan.
Tuy nhiên, kiểm toán viên cũng lưu ý về vấn đề này khi tài chính doanh nghiệp chưa đủ khả năng để hoàn trả khoản tiền lớn này, khả năng thanh toán của Quốc Cường Gia Lai trở nên đáng lo ngại. Tương tự, báo cáo bán niên của LDG cũng bị đơn vị kiểm toán cho ý kiến về sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục.
Rủi ro tái cấp vốn cao
Bên cạnh rủi ro về khả năng trả nợ, báo cáo của VIS Rating cũng nhấn mạnh, sự phụ thuộc lớn vào các khoản vay ngắn hạn đang tạo ra rủi ro tái cấp vốn cao cho các doanh nghiệp niêm yết. Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của nhóm này duy trì ở mức 44% trong quý II, với các công ty có nhu cầu tái cấp vốn cao, lượng tiền mặt hạn chế như Xây dựng Kiên Giang, Năm Bảy Bảy, Quốc Cường Gia Lai, và Kosy.
Mặc dù khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các doanh nghiệp đã được cải thiện nhờ vào sự tăng trưởng tín dụng ngân hàng và phát hành cổ phiếu, việc phát hành trái phiếu bất động sản vẫn giảm 5% so với cùng kỳ do các yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt hơn.
Bên cạnh đó, có khoảng 105.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025. VIS Rating ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến những chủ đầu tư đã chậm trả gần đây như Novaland và Vạn Thịnh Phát.
Nhìn chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước.
Phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán. Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ sẽ bị giới hạn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.
Đánh giá về diễn biến nợ và dòng tiền của các chủ đầu tư, ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Điều hành dịch vụ tư vấn Thuế tại KPMG Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh khó khăn, việc sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả có thể mang lại nhiều lợi ích lớn. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi vì đòn bẩy tài chính không phải là bảo đảm chắc chắn cho thành công. Nếu doanh nghiệp lạm dụng công cụ này, nó có thể dẫn đến tình trạng kiệt quệ tài chính và mất khả năng thanh toán nợ.
