Đủ kiểu dẫn dụ khách mua nhà đất
Sau đại dịch Covid-19, tình hình nợ xấu có chiều hướng gia tăng khiến một số ngân hàng phải ồ ạt phát mại tài sản để xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu đã được rao bán nhiều lần nhưng vẫn kém hấp dẫn người mua, buộc phải giảm giá trị liên tục để nhanh chóng thu hồi vốn.
Anh Lê Văn Hoàng ở Hà Đông, Hà Nội cho biết: “Tôi xem được nhiều thông tin về các ngân hàng phát mãi bất động sản như nhà đất, chung cư. Ví dụ như giá rao bán căn hộ ở phường La Khê có giá 5,2 tỉ đồng, thấp hơn so với thị trường. Nhưng do không có nhiều kinh nghiệm về mua nhà được ngân hàng phát mãi nên tôi không dám giao dịch”.
Bên cạnh đó, nhiều môi giới thường rao bán đất nền ở các vùng ven, huyện ngoại thành, các tỉnh giáp Thủ đô Hà Nội với giá rẻ kèm theo thông tin “do ngân hàng thanh lý nên cần thu hồi vốn gấp”.
Trong vai là khách có nhu cầu, chúng tôi được người môi giới đưa đi xem một lô đất tại xã Tân Vinh (Lương Sơn, Hòa Bình) rộng khoảng 1.000 m2 nằm sát dự án Làng sinh thái Việt Xanh. Do là đất thanh lý của ngân hàng nên giá cực "ngon lành", chỉ khoảng 4,2 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi chúng tôi nhờ kiểm tra thì khu đất này nằm trong dự án thuộc diện phải thu hồi của UBND tỉnh.
Nhiều kẽ hở không lường hết được
Là người có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, Luật sư Bùi Xuân Lai (Công ty Luật TNHH hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X) cho biết: Các ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản, họ chỉ quan tâm đến viêc thu hồi vốn cho vay (thường là 70-80% giá thị trường hoặc thấp hơn rất nhiều). Do vậy, ngân hàng thường ưu tiên để cho con nợ (khách hàng) tự bán tài sản lấy tiền trả nợ để tránh mọi thủ tục và chi phí kiện tụng. Nếu không thành công thì ngân hàng mới làm thủ tục kiện con nợ ra tòa, kê biên tài sản và ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường.
Theo Luật sư Bùi Xuân Lai, việc mua nhà đất phát mại ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này phát sinh khi mua nhà được thế chấp tại ngân hàng. Nếu người mua chỉ làm việc với trực tiếp với chủ nhà (bên vay nợ) thì có nghĩa là đang giao dịch với người đang có tài sản được thế chấp tại ngân hàng, mà ở đây thì ngân hàng mới là bên có quyền cao nhất đối với nhà đất khi chủ nhà là người vay không trả được khoản vay nợ.
Việc mua bán tài sản đang thế chấp phải là một thương vụ có sự tham gia của 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản (bên vay nợ), ngân hàng và người mua. Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì người mua sẽ phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn các rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.
Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ (người phải thi hành án) chống đối không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải chờ một thời gian để yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.
Tài sản khi phát mại trên sàn đấu giá được 3 đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo đúng luật định. Tuy nhiên, vướng mắc vẫn có thể diễn ra khi chủ sở hữu tài sản khiếu nại do không hài lòng về giá. Thông thường, cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá, khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường... Nói chung, khi chủ nhà không hợp tác họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do để khiếu nại, và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được.
Không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ
Từ thực tế trên, Luật sư Bùi Xuân Lai đưa ra lời khuyên với nhữg người đang tim hiểu mua nhà đất tài sản phát mại:
Người mua nhà đất phát mại từ ngân hàng nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro sau này. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó, việc ngân hàng bán tài sản phát mại đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý nên người mua tài sản của ngân hàng cũng sẽ được bảo vệ trước mọi vướng mắc. Tuy nhiên, mua nhà đất phát mại qua hình thức đấu giá thì tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi nó đã phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá…
Người mua tài sản phát mại nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ) tránh các rắc rối không lường hết được sau này.
Nhiều công ty môi giới bất động sản được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ nên danh sách các bất động sản phát mại được cập nhật một cách thường xuyên. Người mua hãy liên lạc với họ để được tham khảo các danh sách này. Ngoài ra, thông tin các căn nhà mà ngân hàng bán phát mại thường có trên các trang tin, rao vặt nhà đất trên các tờ báo hoặc được niêm yết trên trang web của một số ngân hàng.
“Dù là mua đất bình thường hay đất ngân hàng phát mại thì người mua cũng nên tìm hiểu kỹ xem mảnh đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay chưa, có bị vướng quy hoạch hay có bị thế chấp không... để tránh bị kẻ xấu lừa đảo dẫn đến tiền mất, tật mang”, vị chuyên gia pháp lý chia sẻ thêm.
