Thời gian qua, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, đã dẫn đến mất cân đối cung - cầu, khiến giá nhà tăng cao. Các chuyên gia cho rằng, tình trạng này không chỉ đặt gánh nặng lớn lên vai người dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản. Nếu không có các biện pháp điều chỉnh kịp thời, bong bóng này có thể vỡ, gây thiệt hại nghiêm trọng cho thị trường và nền kinh tế.
Lệch pha kỳ vọng
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, việc phát triển các dự án nhà ở thương mại giá rẻ hiện gặp rất nhiều khó khăn. Ban đầu, đơn vị này dự định xây dựng một dự án căn hộ dành cho phân khúc bình dân tại TP.HCM, nhưng sau đó đã phải thay đổi chiến lược và chuyển sang phân khúc cao cấp.
Nguyên nhân của sự thay đổi chiến lược là do chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang, trong đó quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vừa khan hiếm vừa đắt đỏ. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt chi phí phát sinh và yêu cầu tuân thủ các quy chuẩn xây dựng chung, làm tăng thêm gánh nặng tài chính.
“Với những thách thức này, thay vì tập trung vào phân khúc giá rẻ, chúng tôi quyết định chuyển sang phát triển dự án cao cấp để tối ưu hiệu quả kinh tế. Cùng một công sức bỏ ra, nhưng dự án cao cấp mang lại lợi nhuận tốt hơn. Nếu muốn mở rộng đối tượng khách hàng, chúng tôi sẽ điều chỉnh thiết kế bằng cách giảm diện tích căn hộ để hạ tổng giá trị mà khách hàng cần chi trả,” vị này giải thích.
Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, đã dẫn đến mất cân đối cung - cầu, khiến giá nhà tăng cao
Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án gia tăng mạnh mẽ, không chỉ các doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc cao cấp mà còn tìm cách mở rộng ra các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá cả hợp lý hơn. Tuy nhiên, theo lãnh đạo Tập đoàn Nam Long, khi thị trường bất động sản phục hồi, việc tìm kiếm quỹ đất sạch để cân đối chi phí và phát triển dự án sẽ trở thành một bài toán đầy thách thức.
Chính sách mới về tính tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá cập nhật có thể đẩy chi phí đất tăng cao, khiến quỹ đất sạch tại các vùng vệ tinh ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Điều này không chỉ làm tăng áp lực cạnh tranh mà còn khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận quỹ đất sạch như trước, tạo ra nhiều trở ngại cho việc triển khai dự án trong tương lai.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, chỉ ra thách thức lớn trong việc phát triển nhà ở giá rẻ không chỉ nằm ở chi phí mà còn ở sự khác biệt về kỳ vọng giữa doanh nghiệp và người mua. Trong khi người dân mong muốn những căn hộ giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cao và tiện ích đầy đủ, doanh nghiệp lại đối mặt với áp lực phải giảm tối đa chi phí để duy trì mức giá thấp.
"Doanh nghiệp thường phải mua đất với giá thị trường rất cao, đồng thời tốn kém chi phí và thời gian để hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Điều này khiến việc xây dựng căn hộ giá rẻ, chất lượng cao trở thành một bài toán không khả thi vì chắc chắn sẽ dẫn đến thua lỗ. Mặt khác, người lao động cũng không muốn mua nhà giá rẻ ở những khu vực quá xa trung tâm, nơi hạ tầng và tiện ích chưa được đầu tư bài bản," ông Hiển phân tích.
Đề xuất thêm ưu đãi cho nhà ở giá rẻ
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản hiện đang mất cân đối khi nguồn cung nhà ở cao cấp quá lớn, đẩy giá nhà lên mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Trong 11 tháng đầu năm 2024, giá trung bình của một căn hộ cao cấp đã đạt 9,39 tỷ đồng, chưa tính giá thực tế trên thị trường thường cao hơn giá mà chủ đầu tư đăng ký.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM cũng cảnh báo tình trạng, tại các đô thị lớn như TP.HCM, nhà ở vừa túi tiền, nhà giá rẻ và nhà ở xã hội đang rất khan hiếm. Trong khi đó, nhà ở cao cấp lại chiếm đa số. Theo đó, cần có những chính sách phù hợp để phát triển thêm các dự án nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của người lao động.
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, Nghị quyết số 171, cho phép thí điểm chuyển đổi đất không phải đất ở để làm dự án nhà thương mại trong 5 năm, là một giải pháp cần thiết. Ông đề xuất các địa phương như TP.HCM nên ưu tiên phát triển nhà ở trung cấp và nhà ở vừa túi tiền để giảm giá nhà và đáp ứng nhu cầu thực tế.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định, rào cản lớn nhất trong việc phát triển nhà ở giá rẻ xuất phát từ sự chênh lệch kỳ vọng giữa thị trường và doanh nghiệp
Theo ông Quang, mục tiêu quan trọng khi áp dụng Nghị quyết 171 là tái cấu trúc thị trường bất động sản, đặc biệt trong phân khúc nhà ở thương mại. Việc này không chỉ giúp thị trường phát triển an toàn, bền vững mà còn tăng nguồn cung dự án trong 3-8 năm tới, góp phần bình ổn giá nhà.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc ban hành các gói tín dụng ưu đãi lãi suất tuy cần thiết nhưng vẫn chưa đủ để thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển nhà ở xã hội. Để giải quyết triệt để vấn đề, cần sử dụng nhiều công cụ phối hợp từ các bên liên quan, như đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án, nhằm tối ưu hóa chi phí, qua đó giúp giảm giá thành nhà ở. Bên cạnh đó, cũng cần áp dụng các chính sách khuyến khích cho loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền, dù ở mức độ ưu tiên thấp hơn so với nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, ngoài việc tháo gỡ khó khăn cho nhà ở xã hội, Nhà nước cần có các chính sách cụ thể để thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các vấn đề như quỹ đất, tài chính và nguồn vốn.
Ví dụ, Nhà nước có thể ưu tiên quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, chỉ xếp sau nhà ở xã hội trong mức ưu tiên. Những chính sách như vậy sẽ tạo động lực phát triển cho phân khúc này, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp.
