Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), bảng giá đất hiện hành đang áp dụng trên địa bàn TP. HCM cơ bản đáp ứng yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 1/8 sẽ có nhiều hạn chế.
Cụ thể, do bị khống chế bởi quy định về khung giá nên giá đất tối đa chỉ 162 triệu đồng/m2, chưa tiệm cận thị trường; chỉ sử dụng cho 8 trường hợp thực hiện thủ tục hành chính đất đai; chu kỳ áp dụng bảng giá đất hiện hành kéo dài 5 năm, khó cập nhật biến động thị trường; thiếu giá đất tái định cư.
Trong khi đó, Luật Đất đai sửa đổi cho phép UBND cấp tỉnh trong trường hợp cần thiết quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đồng thời Ban thường vụ Thành ủy TP. HCM đã chọn phương án xây dựng bảng giá đất điều chỉnh áp dụng cho thời gian từ ngày 1/8/2024 đến 31/12/2025 trên địa bàn thành phố.
Bảng giá đất hiện hành đang áp dụng trên địa bàn TP. HCM cơ bản đáp ứng yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu ngân sách nhưng theo Luật Đất đai mới sẽ có nhiều hạn chế
Cơ sở dữ liệu để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh được chắt lọc từ các nguồn như: giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế.
Tại cuộc họp mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM cho biết, thành phố đang xem xét ban hành bảng giá đất mới nhằm thực hiện quy định Luật Đất đai 2024.
Theo đó, có 4 phương án được TP. HCM đưa ra xem xét, lựa chọn việc áp dụng bảng giá đất mới bao gồm: giữ nguyên mức cũ; áp dụng mức giá Nhà nước quy định đã nhân hệ số điều chỉnh (hệ số K); giữ mức cũ và cập nhật giá đất tái định cư; xây dựng bảng giá đất mới hài hòa lợi ích các bên.
Phương án cuối cùng là phương án được TP. HCM chọn để xây dựng dự thảo quyết định chiều chỉnh giá đất. “Nếu áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sẽ có 80.000 hộ dân bị thu hồi để làm các dự án được bồi thường với giá tốt hơn”, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết.
Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại vì các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân nộp tiền sử dụng đất là mục đích sử dụng đất ở trừ đi giá đất của giá đất nông nghiệp. Trong khi bảng giá đất dự kiến điều chỉnh, giá đất nông nghiệp bình quân tăng 11 - 14 lần, tỷ lệ tăng giá của đất ở là 4 - 5 lần. Do đó, khoảng cách giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.
Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM
Ông Nguyễn Toàn Thắng phân tích về các phương án bị loại bỏ, đối với phương án giữ nguyên bảng giá đất hiện hành, sẽ có sự chênh lệch lớn giữa giá bồi thường thực tế và giá quy định. Đơn cử như tại đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức) giá bồi thường thực tế là 73 triệu đồng/m2, nhưng bảng giá đất chỉ có 4,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 17 lần.
Giữ nguyên bảng giá hiện hành cũng dẫn đến việc không công bằng với các đối tượng sử dụng đất. Chẳng hạn, giá đất bố trí tái định cư tại TP Thủ Đức cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Vành đai 3 là 51 triệu đồng/m2 nhưng theo bảng giá chỉ 1,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 34 lần.
Phương án điều chỉnh theo hướng lấy giá tại bảng đất hiện hành nhân với hệ số K mới nhất vẫn dẫn tới kết quả chênh lệch với giá đất bồi thường thực tế lớn, không công bằng với các trường hợp đã bố trí tái định cư trước đây.
Phương án vừa lấy bảng giá nhân hệ số, vừa lấy giá tái định cư cập nhật cũng sẽ có những hạn chế. Bởi lẽ, giá tái định cư ở phố thị hiện được phê duyệt 51 triệu đồng/m2 cập nhật vào bảng giá. Trong khi đó, dự án khác áp dụng bảng giá cũ nhân hệ số cho ra mức khoảng 5 triệu đồng/m2.
Như vậy, cùng 1 tuyến đường, hoặc 2 khu dân cư giáp ranh có 2 mức giá chênh lệch nhau rất lớn dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau. Ngoài ra, sẽ có sự không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất. Trước đây, giá đất tái định cư được xác định theo giá thị trường nhưng từ nay phải căn cứ vào bảng giá đất.
