Chính sách tiền tệ linh hoạt hơn trong năm 2024
Nhìn lại thời gian qua, kể từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã phải chịu cảnh đóng băng kéo dài do tác động nặng nề từ chính sách thắt chặt tín dụng và các sự cố liên quan đến phát hành trái phiếu. Hậu quả là các giao dịch trầm lắng, niềm tin các nhà đầu tư bị lung lay, hàng loạt các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản.
Trong suốt năm năm 2023, Chính phủ đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản với một quyết tâm lớn nhằm “phá băng”, phục hồi thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ trở nên linh hoạt, nới lỏng hơn trong năm 2024. Thị trường bất động sản năm 2024 đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, tín dụng ngân hàng.
Trong đó, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường với 4 lần liên tiếp Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành. Lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng đã giảm xuống để phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới. Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản.
“Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Lãi suất tiền gửi ngân hàng xuống thấp sẽ thôi thúc người dân tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn được đánh giá cao”, ông Lực chia sẻ.
Ông Lực cũng chỉ thêm các kênh dẫn vốn của thị trường bất động sản như kênh vốn ngân hàng, vốn FDI vẫn phát triển tương đối tích cực, còn kênh trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư hiện nay chưa được phát huy thực sự.
“Trong thời gian tới, các kênh dẫn vốn của thị trường bất động sản sẽ sớm được giải tỏa và phát triển tốt hơn. Bên cạnh việc kỳ vọng đà giảm lãi suất ngân hàng, thì năm 2024 sẽ tiếp tục tháo gỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giải ngân tốt hơn dòng vốn đầu tư công và vốn nước ngoài, bổ sung thêm các dòng vốn mới như quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản. Đây sẽ là chất xúc tác giúp thị trường bất động sản hoạt động tốt hơn”, ông Lực kỳ vọng.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán,… Tuy nhiên, chính việc thiếu lành mạnh của thị trường này chính là nguyên nhân dẫn đến sự phát triển mất cân đối của thị trường bất động sản.
Hiện nay, 70% nguồn vốn vào thị trường bất động sản là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng chỉ khoảng 10%.
Ông Ánh cho rằng, để lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản thì không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng mà cần tăng tỷ trọng vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, từ các quỹ đầu tư bất động sản, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán,... sẽ là lối thoát cho tài chính bất động sản trong năm nay.
Tâm lý thị trường an toàn hơn khi hàng lang pháp lý được hoàn thiện
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, đến nay các chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường bất động sản về vùng ổn định. Các luật như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật tổ chức tín dụng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua đã tạo hy vọng lớn cho thị trường.
“Đây là điều chưa từng có khi cả ba luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản được thông qua gần như cùng một thời điểm, tạo chuyển biến lớn”, ông Hiển phan tích.
Ông Hiển cho rằng, dù vẫn còn nhiều khó khăn nhất định, song với các thông tin tích cực từ chính sách hứa hẹn sẽ tạo chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản, góp phần đưa “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản tốt hơn, giúp thị trường nhanh chóng hồi phục.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hành lang pháp lý liên quan đến bất động sản được hoàn thiện, đồng bộ có tác động quan trọng đến thị trường thời điểm này. “Chưa bao giờ chúng ta cùng một lúc lại thông qua nhiều bộ luật quan trọng đến vậy, cụ thể là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật tổ chức tín dụng (sửa đổi) cùng với nhiều luật khác. Điều này giúp đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán của các bộ luật giúp áp dụng có hiệu quả tốt hơn”, ông Lực chia sẻ.
Ông Lực cho rằng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản đã gặp phải trong thời gian qua mà còn tạo ra sự phát triển phù hợp với xu thế chuyển đổi số hiện nay. Các công cụ quản lý, thông tin, dữ liệu đất đai sẽ được cập nhật hiện đại, đầy đủ và minh bạch hơn sẽ giúp việc chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản nhanh chóng hơn.
Ngoài ra, hoàn thiện hành lang pháp lý còn góp phần khơi thông nguồn lực đang bị tồn đọng, ách tắc và chuẩn bị đón nhận những nguồn lực mới sẽ được khai thác trong thời gian tới.
“Việc thông qua hàng loạt các dự án luật mới sẽ tạo tâm lý hứng khởi cho người dân, doanh nghiệp từ đó tạo tâm lý an toàn cho toàn bộ thị trường. Đây là thời điểm hết sức quan trọng để giúp thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính có thể phát triển lành mạnh. an toàn trong thời gian tới. Hy vọng quý II hoặc quý III của năm nay sẽ phục hồi tích cực hơn”, ông Lực mong chờ.
Chuẩn bị nguồn lực cho giai đoạn tăng trưởng sắp tới
Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực, bao gồm cả nguồn cung, số lượng giao dịch mua bán bất động sản đều đã tăng lên đáng kể. Doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng cũng đang tăng trở lại. Tuy nhiên để phục hồi tốt hơn, nhanh hơn thì chúng ta vẫn cần có nhiều cố gắng hơn nữa.
Cụ thể, trong thời gian tới cần nhanh chóng hướng dẫn các đạo luật vừa được Quốc hội thông qua một cách kịp thời và có chất lượng. Các vướng mắc tồn đọng về pháp lý, tài chính, quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản,… cũng cần sớm ban hành thêm các nghị định, thông tư để tháo gỡ. Nhất là trong bối cảnh giá bất động sản tại Việt Nam quá cao so với thu nhập của người dân cũng như trong khu vực.
Bản thân doanh nghiệp bất động sản cần quyết liệt tái cơ cấu thị trường, cơ cấu lại sản phẩm và có thể giảm giá bán để cứu nguy cho doanh nghiệp đi qua được thời điểm khó khăn và nhiều thách thức như hiện nay.
“Các doanh nghiệp nên đa dạng hóa sản phẩm, đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm đến việc quản lý rủi ro hơn, nhất là những rủi ro liên quan đến tài chính, dòng tiền, pháp lý để giúp doanh nghiệp hoạt động thuận lợi. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên hướng tới xu hướng xanh hóa, số hóa thị trường bất động sản”, ông Lực đưa lời khuyên cho doanh nghiệp.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng nhận định rằng, môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh địa ốc nói riêng từ năm 2024 sẽ có nhiều biến chuyển, buộc các doanh nghiệp lĩnh vực này phải tái cấu trúc. Chứ không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư bất động sản phải có lãi và dựa trên tiền đề này, cần có các biện pháp xử lý những hành vi đi ngược quy luật thị trường, gây ảnh hưởng tới quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế.
“Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất theo hướng một doanh nghiệp “ôm” hàng chục dự án cùng lúc, lạm dụng nhiều vốn vay… không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có, chọn lựa phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình, tránh đầu tư dàn trải”, ông Hiển nhận định.
Nền kinh tế ngày càng được quản lý tốt, minh bạch và dần theo chuẩn mực thế giới. Cơ hội để các nhà đầu cơ, phân lô, bán nền, găm hàng chờ tăng giá mà không cần dựa trên nhu cầu thực sẽ hầu như không có. Trong năm 2024 và 2025, những khu vực, dự án đáp ứng nhu cầu thực với mức giá hợp lý thì sẽ có giao dịch tốt, thậm chí tăng giá ở mức hợp lý. Còn với những dự án đón sóng đầu tư, sản phẩm nghỉ dưỡng… thì phải chờ thời gian lâu hơn nhiều để ấm nóng trở lại.
Vị chuyên gia này cũng cho biết, thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ phát triển bài bản, ổn định hơn nên những hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản theo kiểu giai đoạn 2020-2022, các loại hình kinh doanh bất động sản siêu lợi nhuận sẽ không phù hợp. Chính vì vậy, ông Hiển khuyên các nhà đầu tư cần lập kế hoạch kinh doanh, chuẩn bị kỹ lưỡng trong vòng 2 năm để sẵn sàng nắm bắt những cơ hội mới trong đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như đầu tư trong các lĩnh vực kinh doanh khác.