Sẵn 4 tỷ đồng trong tay, anh Quốc Dũng (Đống Đa, Hà Nội) đang băn khoăn nên mua đất nền ven Hà Nội hay mua một căn chung cư để cho thuê và có thu nhập đều mỗi tháng, thay vì gửi tiết kiệm trong dịp cuối năm. Đây cũng là nỗi trăn trở của nhiều người đang “sẵn tiền” ở thời điểm hiện nay.
Tỷ suất lợi nhuận không đạt như kỳ vọng
Đưa ra ý kiến liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng thời điểm hiện tại, đầu tư chung cư hay đất nền ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TPHCM đều không còn hấp dẫn hoặc hiệu quả. Lý do là giá bất động sản đã “neo” cao đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua để ở, dẫn đến thanh khoản giảm.
Trước đây, với ngân sách khoảng 2,5-3 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn chung cư, nhưng hiện tại số tiền này đã tăng lên mức 4-5 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc giá chung cư dành cho mục đích đầu tư đã tăng gấp đôi, trong khi giá cho thuê lại không tăng tương ứng, khiến hiệu quả đầu tư giảm sút. Không chỉ chung cư, đất nền cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể.
Theo đó, tại một số huyện ven Hà Nội, so với quý I/2023, giá đất nền đã tăng mạnh. Ví dụ, tại huyện Hoài Đức, giá đất nền đã tăng 81%, từ mức trung bình 55 triệu đồng/m² lên 100 triệu đồng/m². Tại huyện Đông Anh, giá đất nền tăng 53%, từ 41 triệu đồng/m² lên 63 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất nền tại huyện Thanh Oai tăng 90%, từ 21 triệu đồng/m² lên 40 triệu đồng/m².
Đồng tình về phân khúc chung cư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, phân tích tại Hà Nội, nếu đầu tư chung cư để cho thuê thì nhu cầu thuê cao, dễ cho thuê. Tuy nhiên, thời điểm này đầu tư chung cư sẽ không còn hiệu quả về mặt giá vốn.
Theo ông Chung, giá chung cư hiện đã gần chạm ngưỡng đỉnh nên khó có cơ hội tăng giá. Giá mua chung cư tăng cao khiến giá trị cho thuê không còn hấp dẫn. Thực tế, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội chỉ dao động quanh mức 3-4%.
Tuy nhiên, đối với đất nền, ông Chung vẫn đánh giá là kênh nhận được nhiều sự quan tâm, bởi trong thời gian tới nguồn cung đất nền sẽ hạn chế do quy định phân lô bán nền bị siết chặt. Ngoài ra, đất nền là phân khúc có nhiều mức đầu tư, phù hợp với nhiều đối tượng.
“Với tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu ở các địa phương sẽ cao, nên đầu tư đất nền để tăng lãi vốn vẫn là lựa chọn tốt và an toàn. Với số tiền 3-4 tỷ đồng, có thể đầu tư đất nền ở các khu vực ven Hà Nội hoặc các trục kinh tế gắn với khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh... Đây là những khu vực đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư,” ông Chung gợi ý.
Dù đánh giá cao tiềm năng của đất nền nhưng ông Chung vẫn lưu ý, nhà đầu tư cần chú trọng đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, tối thiểu phải có hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ. Đồng thời, cần đánh giá năng lực chủ đầu tư và chọn các vị trí có tiềm năng thu hút dân cư trong tương lai.
Đất nền có lợi thế dễ tiếp cận và giá trị thấp
Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III, cả nước ghi nhận gần 103.000 giao dịch đất nền thành công, tăng 12,8% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 18% so với quý trước. Mặc dù có sự phục hồi, thanh khoản đất nền vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch Covid-19. Giá đất trong 9 tháng đầu năm 2024 tăng từ 10-15% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn chưa đạt mức giá của hai năm trước.
Các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng chỉ ra đà phục hồi của phân khúc đất nền chậm hơn mong đợi. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung chỉ đạt 5-10%. Dù giá đất đã tăng từ 10-20% so với mức cắt lỗ vào năm 2023, nhưng giá trị này vẫn chưa quay lại mức trước năm 2022.
Theo DKRA Group, giá sơ cấp đất nền khu vực phía Nam trong ba quý đầu năm có xu hướng đi ngang, trong khi giá thứ cấp tăng 10-15%, nhưng vẫn thấp hơn khoảng 15% so với giai đoạn 2019-2021. Các giao dịch thành công thường có giá giảm 10-20% so với giá mua vào.
Tuy nhiên, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Thành cho rằng, đất nền đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ hồi phục. Khó khăn lớn nhất hiện nay là lấy lại niềm tin từ người mua và tăng tính thanh khoản. Sau thời gian dài thị trường đóng băng, người mua có tâm lý thận trọng, trong khi nhà đầu tư kỳ vọng giá đất giảm thêm, đặc biệt với đất nông nghiệp.
Cũng theo ông Duyệt, những dấu hiệu sốt nóng đất nền gần đây chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương phía Bắc, còn phần lớn thị trường vẫn dậm chân tại chỗ. Dù tình trạng cắt lỗ sâu đã giảm, mặt bằng giá chung vẫn chưa trở về mức trước năm 2022. Những nhà đầu tư đã "đu đỉnh" trong giai đoạn trước, nếu bán lúc này, vẫn khó đạt được giá vốn.
Về việc nên tiếp tục giữ đất hay thoát hàng, ông Đoàn Quốc Duyệt cho rằng điều này phụ thuộc vào tình hình tài chính và giá trị bất động sản của từng nhà đầu tư. Với những người chịu áp lực trả nợ và khả năng cầm cự thấp, việc bán ra là giải pháp hợp lý vì phải ít nhất 6 tháng nữa đất nền mới có tín hiệu tích cực. Ngược lại, với nhà đầu tư có tài chính ổn định và nắm giữ bất động sản ở vị trí tiềm năng, đất nền vẫn là kênh đầu tư dài hạn đáng cân nhắc.
Ông Duyệt nhận định đất nền là loại hình đầu tư hấp dẫn nhờ sự phát triển của đô thị, hạ tầng giao thông và kinh tế. Tuy nhiên, quy định mới về phân lô và bảng giá đất điều chỉnh có thể khiến nguồn cung hạn chế, từ đó thiết lập mặt bằng giá mới. Dù vậy, lợi thế lớn nhất của đất nền là giá trị thấp và dễ tiếp cận. Nếu giá tăng quá cao, dòng vốn đầu tư có thể chuyển dịch sang các thị trường tiềm năng hơn với chi phí đầu tư thấp hơn.
Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hòa Hiệp cho rằng xu hướng đầu tư đất nền sẽ chuyển dịch sang các tỉnh thành có kinh tế phát triển, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá còn thấp. Dự kiến, từ quý II/2025, thanh khoản thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền, sẽ cải thiện và sôi động hơn. Tuy nhiên, ông Hiệp nhấn mạnh rằng sẽ khó xảy ra những cơn sốt đất với mức tăng 40-50% trong ngắn hạn do chính phủ đang siết chặt quản lý để ngăn ngừa đầu cơ và thổi giá.