Các loại đất có thể chuyển thành đất thổ cư
Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa chính thức về "đất thổ cư". Tuy nhiên, trong thực tế, thuật ngữ này dùng để chỉ đất ở – loại đất có thể xây dựng nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt.
Theo Khoản 1, Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở được chia thành hai loại:
Đất ở tại nông thôn (ONT): Thuộc khu vực hành chính xã, trừ các thửa đất đã được quy hoạch vào dự án đô thị mới.
Đất ở tại đô thị (OĐT): Nằm trong khu vực hành chính phường, thị trấn hoặc các khu vực xã đã được quy hoạch thành đô thị mới.
Theo Khoản 1, Điều 121 của Luật Đất đai 2024, có 7 trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận:
Chuyển từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất sang các loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển từ các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi quy mô lớn.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Ngoài ra, theo Khoản 5, Điều 116 và Điều 62 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Nếu thửa đất không nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, việc chuyển đổi sẽ không được phép.
Các loại phí khi chuyển đổi đất thổ cư
Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân cần nộp bốn khoản phí quan trọng:
1. Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ áp dụng khi đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ hiện nay là 0,5%.
Công thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Giá tính lệ phí dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Một số trường hợp đặc biệt có thể được miễn lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật.
2. Tiền sử dụng đất Đây là khoản phí lớn nhất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mức tiền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất, diện tích và vị trí thửa đất, được tính theo quy định của từng địa phương. Người dân nên tham khảo cơ quan chức năng để xác định số tiền cụ thể phải nộp.
3. Phí thẩm định hồ sơ Phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC, không phải địa phương nào cũng thu phí này, và mức thu có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố.
4. Lệ phí cấp sổ đỏ Lệ phí này áp dụng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức phí thường không vượt quá 100.000 đồng/lần cấp, nhưng có thể thay đổi tùy từng địa phương.
Phạt tiền nếu cố ý chuyển đổi đất nông nghiệp 50 năm sang thổ cư
Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất phục vụ hoạt động sản xuất như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, trồng lúa, hoa màu, cây lâu năm… Nhìn chung, tất cả các loại đất dùng làm tư liệu sản xuất, không thuộc nhóm đất ở (đất thổ cư) đều được xếp vào đất nông nghiệp.
Theo Khoản 1, Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm đối với các loại đất sau: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất là rừng trồng, trong hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này. Do chỉ phục vụ sản xuất và lợi ích chung của xã hội, đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở. Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.
Theo Điều 8, 9, 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa được chuyển đổi sang đất ở sẽ bị phạt từ 10 – 200 triệu đồng tùy mức độ vi phạm. Ngoài ra, người vi phạm còn phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất.
Đặc biệt, nếu tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa, đất lâm nghiệp), đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất hoặc đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp trong phạm vi phường, thị trấn, mức xử phạt sẽ bị áp dụng gấp 2 lần theo quy định.