Mới đây, UBND TP Hà Nội vừa có văn bản gửi các sở, ngành, quận, huyện, thị xã về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, Hà Nội đã đề nghị Công an thành phố nghiên cứu các biện pháp nhằm kịp thời phát hiện vi phạm trong công tác đấu giá đất và công khai danh tính những người đã trả giá cao nhưng bỏ cọc trên trang thông tin của các huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường.
Chưa đủ sức “dẹp loạn”
Liên quan đến việc công khai danh tính người bỏ cọc đấu giá của UBND TP Hà Nội, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, biện pháp này sẽ có hiệu quả trong việc chấm dứt hành vi xấu và răn đe các vi phạm. Việc “bêu tên” này đã áp dụng tại nhiều lĩnh vực khác và mang lại kết quả tích cực. Thời điểm “vàng” để công khai danh tính người bỏ cọc là trước khi các phiên đấu giá mới diễn ra, nhằm răn đe các hành vi gây nhiễu loạn thị trường.
Đồng quan điểm, luật sư Mai Thảo – Phó giám đốc TAT Law Firm cũng cho rằng, việc công khai danh tính người bỏ cọc có thể tăng cường tính minh bạch và cảnh báo cho những người có ý định tham gia đấu giá không nghiêm túc. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng việc này chỉ dừng lại ở mức độ răn đe.
Những người muốn “lách” luật hoàn toàn có thể nhờ hoặc thuê người khác đứng tên tham gia đấu giá
Lý giải nhận định này, luật sư Mai Thảo cho biết, quy định hiện hành cũng đã có chế tài xử phạt người bỏ cọc, bao gồm cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, phạt tiền từ 7 – 10 triệu đồng nhưng trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng “trả giá cao, bỏ cọc” như thời gian qua. Bởi lẽ, mức xử phạt nà được cho là quá nhẹ và chưa đủ sức răn đe.
Đối với việc có khả năng bị “nêu tên”, những người muốn “lách” luật hoàn toàn có thể nhờ hoặc thuê người khác đứng tên tham gia đấu giá, từ đó tiếp tục các hành vi tạo "bong bóng bất động sản". Theo đó, luật sư Thảo đề xuất tăng mức ký quỹ lên 20 – 30% giá trị tài sản đấu giá và yêu cầu bồi thường thiệt hại từ 30 – 50% giá trị tài sản, nhằm bù đắp thiệt hại cho các bên liên quan.
Từ góc độ kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cũng đồng tình rằng việc "bêu tên" mà không có hình thức xử phạt đi kèm sẽ không mang lại hiệu quả cao. Ông cho rằng nhiều người vẫn sống theo hướng "đồng tiền làm mờ con mắt", vì lợi ích trước mắt mà vẫn sẵn sàng làm ngơ trước các hành vi sai trái.
Vì vậy, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh sự cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan Nhà nước và công an để xử lý nghiêm các hành vi gây nhiễu loạn trên thị trường bất động sản.
Tình trạng bỏ đấu giá vẫn sẽ tiếp diễn
Cũng bày tỏ sự bức xúc đối với hành vi trả giá cao rồi bỏ cọc để trục lợi, luật sư Phạm Thanh Tuấn – chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, những người này coi đó như một trò đùa. Hệ quả là tình trạng nhiễu loạn thông tin trên thị trường bất động sản, tạo ra tâm lý cho người dân rằng giá bất động sản đang tăng cao, dẫn đến việc họ đồng loạt tham gia vào đầu cơ đất đấu giá.
Thực tế, xu hướng "nghề đấu giá" đã xuất hiện. Hơn nữa, quá trình thu hồi đất của Nhà nước và doanh nghiệp để triển khai các dự án sẽ gặp khó khăn, vì người bị thu hồi sẽ so sánh giá đất được bồi thường với giá đất đã trúng đấu giá.
Khi tổ chức các phiên đấu giá đất, Nhà nước đặt ra hai mục tiêu chính là cung cấp chỗ ở cho người dân và tạo nguồn thu cho ngân sách nhưng việc đấu giá với giá cao nhưng sau đó bỏ cọc đã làm hỏng cả hai mục tiêu này.
Thời điểm “vàng” để công khai danh tính người bỏ cọc là trước khi các phiên đấu giá mới diễn ra
Tuy nhiên, tình trạng đấu giá cao sau đó bỏ cọc vẫn sẽ tái diễn, nhất là trong giai đoạn quá độ, chuyển tiếp từ Luật Đất đai 2013 sang Luật Đất đai 2024 khi bảng giá đất cũ ban hành trước đây vẫn đang được địa phương sử dụng. Trong khi đó, việc xác định hành vi đầu cơ nhằm thổi giá bất động sản là vô cùng khó khăn, xử lý được còn phức tạp hơn.
Bởi lẽ, như các chuyên gia nhận định, các biện pháp hành chính là k đủ sức răn đe. Còn xử lý theo quy định pháp luật hình sự lại phụ thuộc vào quá trình điều tra để phát hiện sự liên kết giữa người đấu giá với đấu giá viên hoặc các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Chỉ khi có kết quả từ cơ quan điều tra mới có thể tiến hành xử lý.
Đồng tình, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, khó đưa hành vi của những người bỏ cọc vào khung pháp lý vì trên thực tế, họ có sai nhưng không hoàn toàn sai. Do đó, việc “bêu tên” răn đe ở góc độ đạo đức đã là một bước tiến trong biện pháp xử lý.
Do vậy, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, cần triển khai các công cụ thuế bất động sản dựa trên số lượng giao dịch hoặc thời gian chuyển nhượng. Ví dụ, mức thuế đối với bất động sản được chuyển nhượng trong vòng một tháng sẽ khác với những bất động sản được mua bán sau 5 năm. Thêm vào đó, thuế cũng có thể được áp dụng dựa trên số lượng và diện tích bất động sản so với nhu cầu sử dụng trung bình của mỗi cá nhân.