Kết luận tại hội nghị toàn quốc về nhà ở xã hội (NOXH), Thủ tướng Phạm Minh Chính giao Phó Thủ tướng Hồ Đức Phớc chỉ đạo Bộ Tài chính hoàn thành việc lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia trong tháng 3. Hành động này nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn, qua đó tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế.
Người dân được đóng tiền trước để tăng cơ hội sở hữu
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/2/2025, Thủ tướng đã giao nhiệm vụ phát triển NOXH cho các địa phương, đánh dấu sự chuyển đổi từ mô hình thụ động trước đây vốn kém hấp dẫn so với bất động sản thương mại sang một cơ chế chủ động hơn.
Chính sách này tạo điều kiện để chính quyền, doanh nghiệp và ngân hàng phối hợp chặt chẽ, huy động nguồn vốn và lập kế hoạch đầu tư hợp lý. Mô hình hợp tác “tam giác” giữa ba bên sẽ giúp nâng cao hiệu quả thực hiện, đặc biệt trong năm 2025, thời điểm then chốt để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8%.
Theo ông Cường, bất động sản, đặc biệt là NOXH, không chỉ giải quyết nhu cầu an cư mà còn là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội bền vững. Để làm được điều này, ông Cường đề xuất đẩy mạnh huy động vốn trong nước. Hiện nay, theo Nghị quyết của Quốc hội, việc thành lập Quỹ NOXH đã được đề cập.
Ông kiến nghị sử dụng khoản đóng góp 2% tiền sử dụng đất từ các dự án NOXH để hình thành quỹ này, từ đó tái đầu tư vào các dự án trong tương lai. Ngoài ra, có cơ chế cho phép người dân đóng góp trước vào quỹ khi đăng ký mua nhà. Những người đóng nhiều hơn và tham gia lâu hơn sẽ được ưu tiên lựa chọn, giúp huy động vốn hiệu quả và phân loại đối tượng mua, thuê mua hoặc thuê nhà mà không cần xét duyệt thủ công.
Cùng với đó, ông Cường kiến nghị giao chỉ tiêu cụ thể cho các ngân hàng trong việc phát triển NOXH, kèm theo kế hoạch thực hiện rõ ràng. Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được triển khai, song cần điều chỉnh tiến độ giải ngân phù hợp với kế hoạch phát triển của từng địa phương. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và chính quyền để đảm bảo nguồn vốn được phân bổ kịp thời, hiệu quả.
Dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây, ông Nguyễn Viết Hùng, cũng đồng tình trong bối cảnh giá nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các tỉnh, thành phố phát triển mạnh và thu hút nhiều lao động nhập cư, nhu cầu về NOXH trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Vì vậy, việc đặt mục tiêu thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia không chỉ góp phần thúc đẩy phát triển NOXH mà còn hỗ trợ mở rộng phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý, thông qua các cơ chế phù hợp cho từng loại hình. Để duy trì nguồn vốn cho quỹ, ông Hùng đề xuất có thể huy động từ sự đóng góp của doanh nghiệp bất động sản, phát hành trái phiếu phục vụ phát triển nhà ở, cũng như tận dụng các nguồn vốn nước ngoài và ODA…
Kinh nghiệm từ quốc tế
Thực tế, việc người dân được đóng góp vào quỹ NOXH đã được một số quốc gia trên thế giới áp dụng. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết trước những năm 1990, Trung Quốc áp dụng mô hình nhà ở bao cấp, trong đó chính phủ cung cấp nhà miễn phí hoặc giá rẻ cho công nhân viên nhà nước.
Tuy nhiên, khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, mô hình này dần bộc lộ hạn chế, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở và giá nhà tăng cao. Để khắc phục, năm 1991, Trung Quốc thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở (Housing Provident Fund – HPF). Đây là quỹ bắt buộc, trong đó người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp, tạo nguồn vốn vay mua nhà với lãi suất thấp.
Cụ thể, hằng tháng, người lao động trích 5% - 12% lương đóng vào quỹ, doanh nghiệp cũng đóng một khoản tương đương. Số tiền này được gửi vào ngân hàng do nhà nước chỉ định và sinh lãi suất ổn định. Tỷ lệ đóng góp khác nhau tùy địa phương: tại Bắc Kinh, mức đóng là 12%, trong khi các tỉnh nhỏ hơn dao động từ 5% - 8%.
Ví dụ, một nhân viên tại Thượng Hải có lương 10.000 nhân dân tệ/tháng (35 triệu đồng) sẽ đóng 1.200 tệ, doanh nghiệp cũng đóng thêm 1.200 tệ, nâng tổng số tiền tiết kiệm hàng tháng lên 2.400 tệ (8,4 triệu đồng). Sau 5 năm, số dư có thể đạt 144.000 tệ (500 triệu đồng, chưa tính lãi), giúp người lao động có điều kiện vay mua nhà với lãi suất ưu đãi.
Sau tối thiểu 2 năm tham gia quỹ, người lao động có thể vay mua nhà với lãi suất 3,1% - 3,5%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5,5% - 6%/năm từ ngân hàng thương mại. Khoản vay có thể lên tới 80% giá trị căn nhà, thời hạn vay từ 10 - 30 năm, giảm áp lực tài chính.
Ngoài ra, quỹ còn hỗ trợ chi trả tiền thuê nhà, sửa chữa nhà hoặc rút tiền khi thất nghiệp. Nhờ mô hình này, hơn 170 triệu lao động Trung Quốc đã tham gia, tạo nguồn vốn lớn giúp ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và tăng cơ hội sở hữu nhà.
Hay như tại Hong Kong, chính quyền đã triển khai chiến lược “Long Term Housing Strategy” (LTHS), tăng tỷ lệ NOXH từ 60% lên 70% trong tổng nguồn cung, với mục tiêu xây dựng 301.000 căn NOXH từ 2023 - 2033.
Tại Singapore, chương trình nhà ở công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý đã giúp 84% dân số sở hữu nhà. HDB xây dựng và bán nhà giá rẻ với khoản vay ưu đãi, kết hợp quy hoạch đô thị hợp lý. Hiện có hơn 1 triệu căn hộ HDB hoàn thành, với giá dao động từ 500.000 - 1 triệu SGD (357.000 - 716.000 USD) tùy vị trí.
Thái Lan cũng thành công với chương trình NOXH do Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GH Bank) triển khai. Chương trình cung cấp khoản vay ưu đãi và giảm thuế cho doanh nghiệp tham gia, hướng tới mục tiêu xây 1 triệu căn hộ chất lượng cao, với mức trả góp khoảng 4.000 baht/tháng (gần 200 USD). Đến nay, khoảng 300.000 căn đã hoàn thành.