Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong năm 2024 đạt 125.545 căn, giảm 1,5% so với năm 2023. Riêng trong quý IV/2024, số lượng giao dịch đạt 25.409 căn, giảm 33,8% so với quý trước và giảm gần 8% so với cùng kỳ năm trước.
Một số chung cư gần 10 năm tuổi vẫn có giá lên tới 90 triệu đồng/m2
Xét về lượng hàng tồn kho bất động sản trong quý IV/2024, chung cư là phân khúc có lượng tồn kho thấp nhất với 1.072 căn. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ có 11.218 căn tồn kho và đất nền có 4.768 nền. Đáng chú ý, chung cư cũng là phân khúc ghi nhận mức giảm hàng tồn kho mạnh nhất khi so sánh với hai loại hình bất động sản còn lại.
Về giá bán, phân khúc chung cư tiếp tục xu hướng tăng mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2023, thậm chí có những khu vực và dự án ghi nhận mức tăng cao hơn.
Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, tại quận Nam Từ Liêm, một số dự án có mức giá như sau: Vinhomes Smart City dao động từ 65 - 72 triệu đồng/m2, Roman Plaza khoảng 64 - 72 triệu đồng/m2, Iris Garden khoảng 68 triệu đồng/m2.
Tại huyện Gia Lâm, giá căn hộ cũng ở mức cao. Dự án Masteri Waterfront có giá từ 67 - 73 triệu đồng/m2, phân khu The Pavilion (Vinhomes Ocean Park) từ 48 - 55 triệu đồng/m2, phân khu The Zenpark dao động từ 57 - 63 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác tại Hà Nội có mức giá đáng chú ý gồm: Hà Nội Golden Lake (Ba Đình) khoảng 166,5 triệu đồng/m2, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa) khoảng 94,6 triệu đồng/m2, Eurowindow Multi Complex (Cầu Giấy) khoảng 66,6 triệu đồng/m2, Xuân Mai Riverside (Hà Đông) khoảng 55,6 triệu đồng/m2.
Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2023, thấp hơn mức tăng tại Hà Nội. Một số dự án có giá bán cụ thể như sau: Diamond Island (quận 2) khoảng 85 - 90,4 triệu đồng/m2; The Gold View (quận 4) khoảng 55,7 triệu đồng/m2; Sunrise City (quận 7) khoảng 54,9 triệu đồng/m2; Jamila Khang Điền (quận 9) khoảng 52 triệu đồng/m2; Richlane Residence (quận 7) khoảng 47,7 triệu đồng/m2; Diamond Centery (Tân Phú) từ 61 - 74,7 triệu/m2; Masteri Thảo Điền (quận 2) từ 79,4 - 110,4 triệu đồng/m2
Ngoài Hà Nội và TP.HCM, giá chung cư tại một số địa phương khác cũng duy trì ở mức cao. Chẳng hạn, Grand Mark (Nha Trang) có giá từ 38 - 47,2 triệu đồng/m2, Sun Symphony Residence (Đà Nẵng) đạt mức 115,6 triệu đồng/m2, chung cư Cara River Park (Cần Thơ) dao động từ 42,9 - 53,3 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo về triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2025, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcombank (VCBS), giá bất động sản tại khu vực nội đô hiện đã chạm ngưỡng quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế. Do đó, dư địa để giá tiếp tục tăng trưởng không còn nhiều.
Điều này dẫn đến xu hướng các nhà đầu tư cân nhắc dịch chuyển dòng vốn sang những khu vực có tiềm năng tăng giá cao hơn, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản tại nội đô với mức lợi nhuận ngày càng kém hấp dẫn.
Động lực tăng giá cho vùng ven
Theo VCBS, xu hướng tăng giá bất động sản dự kiến sẽ dần lan rộng đến các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận các trung tâm kinh tế. Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự tăng giá này là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Cụ thể, một số đoạn của đường Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM và các tuyến metro kết nối hướng tâm dự kiến sẽ hoàn thiện từ năm 2025.
Những dự án này giúp cải thiện khả năng kết nối giữa các khu đô thị vùng ven với trung tâm, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực xung quanh. Khi các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM đi vào hoạt động, việc di chuyển từ vùng ven đến trung tâm sẽ thuận tiện hơn, qua đó gia tăng giá trị bất động sản tại những khu vực này.
Làn sóng tăng giá chủ yếu sẽ diễn ra tại các khu vực vùng ven của các thành phố lớn, trong khi thị trường bất động sản tại các đô thị loại II trở xuống dự kiến vẫn duy trì trạng thái trầm lắng
Bên cạnh đó, các tuyến cao tốc kết nối vùng đô thị lớn với các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên (Hà Nội) hay Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP.HCM) sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vùng ven. Việc nâng cấp hạ tầng không chỉ giúp thu hẹp khoảng cách địa lý mà còn thay đổi tâm lý của người mua, khiến họ sẵn sàng di chuyển xa hơn để có không gian sống rộng rãi, tiện nghi với mức giá hợp lý hơn.
Ngoài ra, nhu cầu đầu tư và tiềm năng tăng giá đang ngày càng chiếm tỷ trọng cao hơn trong quyết định mua nhà, thay vì tập trung vào các sản phẩm có tính thanh khoản cao như chung cư nội thành. Khi niềm tin vào triển vọng thị trường được củng cố, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng dịch chuyển dòng vốn sang các khu vực có tiềm năng tăng trưởng.
Thêm vào đó, trong thời gian gần đây, phần lớn các dự án khu đô thị lớn đều tập trung tại vùng ven và các địa phương thuộc vùng đô thị, tạo động lực nhất định cho thị trường khu vực khi các dự án mới dần được mở bán trong giai đoạn 2025-2026.
Tuy nhiên, nhóm phân tích của VCBS vẫn đưa ra khuyến nghị, làn sóng tăng giá chủ yếu sẽ diễn ra tại các khu vực vùng ven của các thành phố lớn, trong khi thị trường bất động sản tại các đô thị loại II trở xuống dự kiến vẫn duy trì trạng thái trầm lắng.
Nguyên nhân chính là áp lực nhu cầu nhà ở tại các khu vực này không cao, thậm chí có xu hướng giảm do làn sóng di cư đến các thành phố lớn và trung tâm công nghiệp. Đồng thời, tình trạng thừa cung cục bộ do quy hoạch quá mức trong giai đoạn “sốt nóng” trước đây và sự kém hấp dẫn của dòng tiền đầu tư cũng là những yếu tố kìm hãm sự phát triển của thị trường.