Năm 2024, phân khúc chung cư ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với giá bán sơ cấp tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua tại thị trường Hà Nội, khiến nhiều người lo ngại về khả năng sở hữu nhà ở trong năm 2025.
Trong khi đó, theo báo cáo mới nhất của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, TP.HCM dự kiến sẽ có hơn 10.000 căn hộ mở bán sơ cấp vào năm 2025. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung tại các quận nội thành và TP Thủ Đức. Giá bán sơ cấp khởi điểm đều trên 65 triệu đồng/m².
Cục diện thị trường đã có nhiều thay đổi
Theo ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), giá nhà liên tục tăng cao chủ yếu do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, nguồn cung không đa dạng và hạ tầng giao thông chưa được giải quyết triệt để. Việc di chuyển từ ngoại thành vào nội đô mất nhiều thời gian, khiến nhu cầu nhà ở tại trung tâm luôn ở mức cao, đẩy giá bất động sản lên đắt đỏ.
Ông Bình dẫn chứng trường hợp khu đô thị xanh Ecopark từng thu hút nhiều cư dân đến sinh sống, nhưng do thời gian di chuyển quá lâu, phần lớn trong số họ lại quay về trung tâm thành phố.
Nói về thị trường năm 2025, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, nhận định rằng thị trường bất động sản sẽ có nhiều điểm sáng so với hai năm trước. Ông Trung cho rằng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) không chỉ gia tăng về quy mô mà còn cải thiện về chất lượng, góp phần tạo ra nhiều cơ hội việc làm và phân bổ hợp lý hơn giữa các địa phương.
Bên cạnh đó, hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, giúp doanh nghiệp có định hướng phát triển rõ ràng hơn. Ngoài ra, theo ông Trung, cải cách thủ tục hành chính cũng mang lại sự minh bạch cho thị trường, giúp doanh nghiệp tiếp cận thuận lợi hơn nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn.
Ông Trung nhấn mạnh rằng những doanh nghiệp không thích ứng được với sự thay đổi có thể buộc phải sáp nhập (M&A) hoặc điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Đồng thời, người mua nhà cũng cần thay đổi tư duy đầu tư, từ việc đầu cơ lướt sóng sang những kế hoạch dài hạn và bền vững hơn.
Với những diễn biến này, theo ông Trung, thị trường bất động sản năm 2025 hứa hẹn sẽ có sự phân hóa rõ rệt, tạo ra cả cơ hội lẫn thách thức cho nhà đầu tư cũng như người mua nhà.
Ở góc nhìn của doanh nghiệp môi giới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng với sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ, cùng với nỗ lực phục hồi của doanh nghiệp, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng trưởng đáng kể trong năm tới.
Theo đó, tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh, nguồn cung mới có thể dao động từ 3.000 đến 7.000 sản phẩm, trong khi TP.HCM và các khu vực lân cận có thể đạt trên 8.000 sản phẩm. So với năm 2024, lượng cung trên thị trường sẽ dồi dào hơn, kết hợp với các sản phẩm tồn kho chưa được bán ra.
Nhu cầu mua bất động sản phụ thuộc vào mục đích
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng phân khúc cao cấp và trung cấp vẫn chiếm ưu thế, trong khi thị trường bình dân có dấu hiệu cải thiện nhờ các dự án nhà ở xã hội. Riêng các dự án thương mại giá rẻ vẫn chưa xuất hiện nhiều. Một điểm sáng là trong năm 2025, giá nhà sẽ có điều chỉnh hợp lý hơn, không đột biến như năm 2024 nhưng khó giảm sâu.
Dẫu vậy, ông Đính vẫn cho rằng, nhu cầu mua nhà đang gia tăng, cả ở góc độ nhu cầu thực lẫn nhu cầu đầu tư, nhờ sự phát triển của hạ tầng đô thị, đầu tư công và tăng trưởng kinh tế.
Phân tích rõ hơn, ông Trần Quang Trung cho biết, theo thống kê, năm 2024, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 100.000 giao dịch bất động sản, trong khi TP.HCM có độ trễ hơn và lượng giao dịch thấp hơn so với Hà Nội.
Khảo sát thị trường cũng cho thấy hơn 50% người được hỏi có kế hoạch mua bất động sản trong vòng một năm tới, trong khi 35% dự định thực hiện giao dịch trong khoảng từ một đến hai năm tiếp theo.
Theo đó, ông Chung cho rằng, nhu cầu mua bất động sản được chia làm 3 nhóm chính: đầu tư và tích lũy tài sản, nâng cấp nơi ở và sở hữu nhà lần đầu. Việc quyết định “đổ tiền" vào phân khúc nào phụ thuộc vào tình hình tài chính cá nhân.
Trong khi đó, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, liên quan đến vấn đề thời điểm mua nhà hợp lý thì cần phải đặt vào “vai” của ai. Nhà đầu tư thường có xu hướng mua vào khi giá tăng với kỳ vọng giá tiếp tục lên cao hơn. Ngược lại, người mua ở thực có tâm lý chờ đợi giá "hạ nhiệt" để đưa ra quyết định phù hợp với khả năng tài chính.
Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, việc mua nhà tại các khu vực xa trung tâm khoảng 15-20 km vào thời điểm hiện tại có thể là lựa chọn hợp lý.
Ngoài ra, để giảm áp lực giá nhà, ông Bình đề xuất cần nhanh chóng mở rộng quỹ đất nội đô hoặc cải thiện hệ thống giao thông nhằm giảm ùn tắc. Đồng thời, phát triển thêm các đô thị vệ tinh xung sẽ giúp phân bố dân cư hợp lý hơn, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà ở tại trung tâm.
Đồng tình với quan điểm của ông Bình, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng người dân nên ưu tiên lựa chọn các Khu đô thị mới có hạ tầng giao thông đồng bộ và kết nối thuận tiện khi mua nhà.
Hiện nay, cả TP.HCM và Hà Nội đều đang tập trung đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng giao thông nhằm cải thiện khả năng kết nối giữa các khu vực. Nhờ đó, việc di chuyển từ các tỉnh lân cận đến trung tâm trở nên thuận lợi hơn.
Chẳng hạn, từ Hải Phòng hoặc Nam Định lên Hà Nội chỉ mất khoảng 1,5 tiếng, trong khi quãng đường từ Hà Nam đến Hà Nội có thể rút ngắn xuống còn 40 phút. Những khu vực này đang dần hình thành các khu đô thị lớn với hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.