Trong suốt năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ của người mua, đặc biệt vào quý IV khi nhiều dự án được mở bán sớm hơn dự kiến. Nhu cầu nhà ở lớn đi kèm nguồn cung dồi dào đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng trưởng đáng kể. Đặc biệt, giá phân khúc căn hộ đồng loạt tăng cao cả ở khu vực nội và ngoại thành.
Những rủi ro đã được "chỉ mặt"
Thị trường bất động sản từ nửa cuối năm ngoái kéo dài đến đầu năm nay tiếp tục cho thấy những biến động khó lường. Trong đó, các phân khúc như đất nền và căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ. Nhiều mẩu tin rao bán căn hộ, biệt thự với giá dao động từ 250 triệu đồng/m² đến hơn 400 triệu đồng/m², thậm chí có những căn đạt mức giá kỷ lục trên 600 triệu đồng/m², dù nằm ở khu vực ngoại thành Hà Nội.
Theo các chuyên gia, mức giá “trên trời” này là bất hợp lý, nhất là khi các yếu tố cơ bản cấu thành giá thành căn hộ như tiền sử dụng đất (theo Luật Đất đai cũ), chi phí vật liệu xây dựng và nhân công không tăng đáng kể.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định sau khủng hoảng, thị trường lẽ ra phải ổn định nhờ những nỗ lực điều hành của Chính phủ. Tuy nhiên, thay vì ổn định, giá cả lại tăng vọt do các đợt “sóng” đẩy giá từ giới đầu cơ. Nhiều nhà đầu cơ và chủ đầu tư liên tục đặt mức giá cao để tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng, đẩy giá lên mức không thực tế.
Điều đáng chú ý là nhiều nhà đầu cơ và môi giới đã lợi dụng thông tin về Luật Đất đai mới và cách định giá đất cao hơn để thổi giá lên một cách phi lý. Trong năm qua, các phân khúc như chung cư, đất nền và nhà riêng tại Hà Nội đã tăng giá trung bình khoảng 40%, mức tăng được đánh giá là kỷ lục.
Dự báo năm 2025, nguồn cung mới trên thị trường sẽ đạt khoảng 40.000 căn hộ trên cả nước, trong đó TP. HCM chỉ chiếm 20%, tương đương từ 8.000 đến 9.000 căn. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt hơn 31.000 căn, tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự dồi dào này được kỳ vọng duy trì mức tăng giá sơ cấp khoảng 6-8% mỗi năm.
Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho rằng giá bất động sản cao trong nhiều năm qua đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế vĩ mô. Theo ông, cần có những chính sách vận động, định hướng xã hội và điều chỉnh hành vi mua bán để ngăn chặn tình trạng tăng giá bất thường.
Giai đoạn hiện tại được đánh giá là thời điểm quan trọng để khơi thông dòng tiền, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và cải thiện nguồn vốn tín dụng cho thị trường. Đặc biệt, các biện pháp mạnh mẽ nhằm kiểm soát giá bán, ngăn chặn tình trạng thổi giá và giữ ổn định mặt bằng giá là nhiệm vụ cấp thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Sẽ có nhiều điểm khác biệt trong giai đoạn mới
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, thị trường căn hộ cũng bắt đầu được xem như một loại tài sản tích trữ, khi người mua không chỉ nhắm đến mục đích để ở hay cho thuê mà còn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai, nhất là trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng tiếp tục ở mức cao.
Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội và cả nước được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với sự chuyên nghiệp và bền vững hơn. Những thay đổi mạnh mẽ từ khung pháp lý, bao gồm việc thông qua và sớm thực thi các luật quan trọng như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, và Luật Nhà ở, cùng với Quy hoạch Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050, đã định hình rõ ràng định hướng phát triển không gian đô thị.
Đặc biệt, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ thúc đẩy một cuộc thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường. Các chủ đầu tư không còn có thể dựa vào vốn và dự án sẵn có để tham gia thị trường, mà phải chứng minh được uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính vững chắc. Đồng thời, bảng giá đất mới theo cơ chế thị trường sẽ tác động lớn đến chiến lược phát triển của các chủ đầu tư và doanh nghiệp, đòi hỏi sự tính toán cẩn trọng hơn trong các dự án tương lai.
Ngoài ra, sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài cũng là một điểm khác biệt quan trọng. Không còn chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu, các nhà đầu tư quốc tế đã bắt đầu hợp tác sâu hơn với các chủ đầu tư lớn trong nước, góp phần nâng cấp thị trường và khắc phục hạn chế về huy động vốn nước ngoài. Tuy nhiên, điều này cũng thu hẹp cơ hội tham gia thị trường đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Về sản phẩm, các chủ đầu tư cần tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu thực sự của khách hàng và tuân thủ các quy định mới. Trong chu kỳ này, các dòng sản phẩm, đặc biệt là căn hộ hạng B, hạng C và nhà ở xã hội, sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.
Các dự án mới không chỉ đảm bảo pháp lý, chất lượng, và tiện ích đầy đủ mà còn phải hướng đến tiêu chuẩn bền vững và mức chi phí phù hợp hơn, tập trung nhiều hơn vào các khu vực lân cận Hà Nội, nơi có tiềm năng tăng trưởng cao. Nhờ những yếu tố trên, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vượt qua những thách thức cũ, bước vào giai đoạn cạnh tranh lành mạnh và phát triển bền vững hơn.