Bối cảnh thị trường địa ốc dù còn nhiều khó khăn, nhưng phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn được xem là “ngôi sao sáng” khi ngày càng thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài hơn.
Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp là ngành đặc thù, liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau nên việc đầu tư phân khúc này cũng không hề dễ dàng, nhất là trong bối cảnh thị trường cạnh tranh quyết liệt đòi hỏi các khu công nghiệp phải nâng cấp, chuyển đổi để thu hút được khách hàng, đối tác.
Để có góc nhìn tổng quan hơn về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2024, phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế
PV: Ông nhận định như thế nào về xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trong thời gian qua?
TS. Nguyễn Minh Phong: Dù nền kinh tế toàn cầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản công nghiệp vẫn được ghi nhận có sự tăng trưởng tốt, thông qua làn sóng đầu tư mới từ các dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam.
Một số tập đoàn lớn, doanh nghiệp nước ngoài đang đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam, tập trung chủ yếu tại nhóm ngành công nghệ cao, điện tử thương mại. Đặc biệt là các dự án có công nghệ tiên tiến, giá trị gia tăng và có sức lan tỏa, kết nối chuỗi cung ứng, sản xuất toàn cầu.
Dần dần, những khu công nghiệp truyền thống sẽ bị mất lợi thế, thay vào đó khuyến khích thành lập những khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí sạch, xanh và bền vững để bắt kịp với xu hướng phát triển xanh của ngành sản xuất. Các dự án công nghệ cao phát thải khi carbon ra môi trường, sử dụng những nguyên liệu sạch hơn.
Chuyển đổi đầu tư các khu công nghiệp xanh đang là xu hướng bắt buộc của bất động sản công nghiệp đang hướng tới, điều này được kỳ vọng sẽ giúp phân khúc này tiếp tục phát triển đi lên.
PV: Bất động sản công nghiệp có những yếu tố thuận lợi nào trong việc phát triển và thu hút đầu tư trong thời gian tới, thưa ông?
TS. Nguyễn Minh Phong: Năm nay, bất động sản công nghiệp có nhiều triển vọng khởi sắc từ nhu cầu đầu tư tích cực của dòng tiền công nghệ cao từ Châu Âu và đón nhận nguồn vốn từ một số nước Châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Malaysia,… Mục tiêu đầu tư của các nước này là tìm kiếm những quỹ đất sạch, chất lượng tốt và tiềm năng phát triển lớn.
Nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và Chính phủ đang tích cực triển khai, đầu tư mới và nâng cấp các dự án hạ tầng như đường cao tốc, sân bay, cảng biển,… sẽ giúp hoạt động kinh doanh của các khu công nghiệp trở nên sôi động và bứt phá hơn.
Chuyển hướng đầu tư các khu công nghiệp xanh là xu hướng bắt buộc.
Đặc biệt là Việt Nam rất tích cực tham gia ký kết các hiệp định thương mại quốc tế và sau khi Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đã giúp các nước phát triển trên thế giới tập trung về Việt Nam ngày càng nhiều hơn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn xuyên suốt thời gian qua, Chính phủ cũng cố gắng điều hành ổn định nền kinh tế.
Các hoạt động M&A bất động sản công nghiệp có nhiều cơ hội gia tăng gắn với cơ hội hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), cũng như các cơ sở rộng khắp và ngành công nghiệp hỗ trợ, kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước mang đến cho mối quan hệ hợp tác với đối tác nước ngoài.
Những thuận lợi trên chính là lợi thế cho phân khúc bất động sản công nghiệp thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nhiều hơn, giúp cho phân khúc này có triển vọng phục hồi nhanh nhất và tốt nhất trong năm nay.
PV: Theo ông, địa phương nào sẽ có tiềm năng, lợi thế thu hút bất động sản công nghiệp trong thời gian tới đây?
TS. Nguyễn Minh Phong: Bất động sản công nghiệp tiềm năng sẽ tập trung chủ yếu vào các tỉnh thành có điều kiện giao thông thuận lợi về đường bộ, đường hàng không, đường biển,… và có nhiều điều kiện hạ tầng phát triển tốt cho hoạt động đời sống công nhân trong khu công nghiệp.
Xây dựng các "tổ" đạt chuẩn về tiêu chí sạch, xanh sẽ thu hút nhiều "đại bàng" lớn.
Bên cạnh đó, những địa phương có chính sách tài chính thuận lợi, nguồn lao động dồi dào, môi trường đầu tư tốt, thân thiện và cởi mở,… sẽ càng thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn so với những địa phương không có lợi thế trên. Do đó, tất cả các tỉnh phụ cận của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có nhiều tiềm năng phát triển các khu công nghiệp hết sức mạnh mẽ.
PV: Theo ông, bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt với những khó khăn và thách thức như thế nào?
TS. Nguyễn Minh Phong: Đứng trước xu hướng phát triển các khu công nghiệp sạch, xanh, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng phải những thách thức liên quan đến các tiêu chuẩn để đáp ứng xu hướng này.
Các "đại bàng" lớn sẽ chỉ đậu những nơi có "tổ" sạch, "tổ" xanh chứ không đậu những tổ “lem nhem”. Chính vì vậy, chi phí để xây dựng các tổ đạt chuẩn về tiêu chí sạch, xanh và đặc biệt là vấn đề xử lý rác thải sau quá trình sản xuất là những thách thức lớn của các nhà đầu tư phát triển các cơ sở công nghiệp hiện nay.
Các nhà đầu tư cần tập trung xây dựng mô hình đáp ứng tiêu chí xanh, thông minh mới.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản ngoại đang gặp phải nhiều cản trở về thủ tục hành chính. Thêm một “bài toán” đau đầu nữa của các doanh nghiệp, khiến nhiều nhà đầu tư còn “e ngại” trong việc tiếp cận các dự án.
Ngoài ra, còn nhiều vướng mắc trong việc phê duyệt quy hoạch 1/500 và thuế, phí về sử dụng đất đang gây cản trở việc thu hút dòng tiền nước ngoài, cần được điều chỉnh lại để tăng cường thu hút những đại bàng trong lĩnh vực bất động sản.
PV: Vậy các nhà đầu tư cần làm gì để đón “đại bàng” về làm "tổ", thưa ông?
TS. Nguyễn Minh Phong: Trong thời gian tới, các dự án khu công nghiệp muốn thu hút đầu tư trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ tiên tiến thì cần tập trung xây dựng mô hình đáp ứng tiêu chí xanh, thông minh mới có thể thu hút được các “đại bàng”.
Để thỏa mãn yêu cầu từ đối tác, khách hàng thì các dự án đầu tư mới cần đáp ứng các tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm nhiên liệu, giảm ô nhiễm môi trường, giảm thiểu tiêu thụ nước,… Còn đối với những khu công nghiệp trước đó đã đầu tư và đi vào vận hành thì cần nâng cấp từng phẩn, chuyển đổi dây chuyền để đạt được mức xanh hóa cao nhất.
Bên canh đó, để đón làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài thì cần sớm khắc phục những hạn chế, khó khăn về thủ tục hành chính phức tạp, bảo vệ môi trường, đào tạo nhân lực chuyên sâu, phúc lợi xã hội đối với người lao động,…
- Trân trọng cảm ơn ông!