Trong bối cảnh thị trường bất động sản ở các phân khúc nói chung đang chững lại, các yếu tố về kinh tế thế giới và những khó khăn về thủ tục pháp lý, vốn tín dụng có tác động trực tiếp thì phân khúc bất động sản công nghiệp thời gian qua vẫn là điểm sáng khi có mức giá tăng trưởng cao.
Động lực cho thị trường năm 2024
Báo cáo về thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2023 phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì vị trí đầu. Thời gian qua, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Chính phủ đã đưa ra nhiều động thái, chính sách vĩ mô hỗ trợ thị trường Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cho phép cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ của các tổ chức tín dụng; chính sách giảm 2% thuế VAT trong 6 tháng cuối năm 2023. Ngân hàng Nhà nước đã có tới 4 lần hạ lãi suất điều hành nhằm giảm lãi suất cho vay và tăng khả năng tiếp cận vốn. Nhờ những chính sách vĩ mô đó đã có tác động tích cực đến sự phát triển của nền kinh tế, trong đó có bất động sản công nghiệp.
Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì vị trí đầu từ năm 2023. Ảnh VNEconomy
Nhìn lại trong năm 2023 có 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng. Chuyên gia cho biết, Việt Nam đang là lựa chọn trở thành cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp phát triển các nhà xưởng. Trong năm qua, cả nước có 412 khu công nghiệp đã thành lập, 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 119 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng cao, ước tăng 20% so với cùng kỳ dù theo đánh giá nền kinh tế còn nhiều khó khăn.
Thống kê từ Công ty Cổ phần chứng khoán Tiên Phong cho thấy, trong quý 3/2023 ở thị trường phía Nam, tổng diện tích cho thuê đạt 28.000 ha với sự dẫn đầu của Bình Dương và Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy đạt 81,8%. Giá thuê tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 167 USD/m2/chu kỳ thuê. Dự báo năm 2024 nguồn cung tiếp tục khó khăn khi ước tính chỉ có khoảng 216 ha đất và phần lớn tập trung ở Long An.
Với khu vực phía Bắc, trong năm qua sức hút vẫn được duy trì do xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, nhiều nhà đầu tư lớn từ Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Mỹ… đầu tư đặc biệt ở lĩnh vực công nghệ cao. Quảng Ninh và Hải Phòng dẫn đầu với lượng hấp thụ cao; Bắc Ninh và Hải Phòng dẫn đầu về nguồn cung đất khu công nghiệp. Tốc độ tăng giá tiếp tục ổn định với mức tăng 10.2% so với năm trước, đạt 123 USD/m2/chu kỳ thuê.
Nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ còn tăng trong thời gian tới. Ảnh Tạp chí Tài chính
Dự báo, năm 2024, sẽ có gần 500 ha đất khu công nghiệp tập trung ở Vĩnh Phúc và Hải Dương. Đến năm 2027 sẽ có thêm gần 2.800 ha nguồn cung mới.
Triển vọng tăng trưởng đến từ đâu?
Theo các chuyên gia, năm 2024 có nhiều điều kiện tạo triển vọng tăng trưởng cho bất động sản công nghiệp. Thứ nhất, các chính sách vĩ mô là động lực góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo đà cho nền kinh tế phục hồi. Thứ hai, nhiều dự án hạ tầng quan trọng dự kiến sẽ khởi công trong năm nay như như giai đoạn 1 Dự án đường Vành đai 4 TP HCM, đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài… Thứ ba, Việt Nam tiếp tục được coi là điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Đây là các yếu tố sẽ giúp cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp có nhiều cơ hội phát triển hơn nữa dù bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước còn khó khăn.
Tiến sĩ Vũ Đình Ánh nhận định, với sự cải thiện về dòng vốn đầu tư trong năm 2024 thì phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển tốt. Đồng quan điểm với các chuyên gia, ông Ánh cho rằng, quy hoạch của các tỉnh, thành phố đều đặt ra vấn đề công nghiệp hóa do đó đây cũng là cơ hội rất tốt cho thị trường bất động sản trong đó phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn kỳ vọng rằng, cùng với phân khúc căn hộ chung cư thì phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ dẫn dắt đà phục hồi của thị trường bất động sản năm 2024 do đáp ứng nhu cầu cho các chuyên gia, người lao động tại các khu công nghiệp.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn
Ở góc nhìn về giá cho thuê, bà Đinh Lê Hạnh - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Đinh Lê dự đoán, tại khu vực phía bắc giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 6%-10%/năm và tại khu vực phía Nam giá thuê đất công nghiệp tang 4% đến 8%/năm trong 2 năm 2024-2025 và mức tăng 2%-4%/năm với giá thuê kho xưởng xây dựng sẵn.
Trên thực tế phân khúc bất động sản công nghiệp cung cấp không gian và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động sản xuất. Với định hướng đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để phát triển kinh tế xã hội thì phân khúc này sẽ tiếp tục có nhiều lực đẩy để phát triển mạnh mẽ.
Nhìn nhận về xu hướng sắp tới, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục khởi sắc với việc nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ở cả hai miền Bắc – Nam thì nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng và nhu cầu vẫn còn rất lớn, đặc biệt là các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.
Chủ tịch VARS thông tin hiện nay các tỉnh thành đang nghiên cứu và đề xuất nhiều phương án quy hoạch, gỡ vướng mắc các thủ tục pháp lý cũng sẽ tác động rất nhiều đến bất động sản công nghiệp. Thêm nữa, nguồn cung cũng tăng với các đặc điểm phát triển theo hướng hiện đại, thông minh và chú trọng "xanh hóa". Dự kiến vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong năm 2024.
