Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất triển khai giao dịch bất động sản trực tuyến, bao gồm các thủ tục như mua bán, công chứng, nộp thuế và đăng ký giao dịch, tương tự như giao dịch chứng khoán. Trên thực tế, ý tưởng này đã được thảo luận trong vài năm qua, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc trải qua nhiều đợt “sốt đất” và biến động giá mạnh.
Vẫn còn thách thức về mặt pháp lý
Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, cho biết mô hình này sẽ giúp tạo ra sự minh bạch trong giao dịch. Dẫn chứng từ Singapore, ông Toản nhấn mạnh rằng quốc gia này đã triển khai một hệ thống giao dịch bất động sản công khai trên cổng thông tin của Chính phủ. Nhờ đó, người mua và người bán có thể tham khảo mức giá hợp lý, Nhà nước thu đúng, thu đủ thuế, hạn chế tình trạng thất thoát. Ngoài ra, các giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá cả sẽ bị thanh tra kịp thời, tránh tình trạng “đi ngầm”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc đẩy mạnh triển khai sàn giao dịch trực tuyến vào quý II/2025 là cần thiết nhằm giải quyết những bất cập của thị trường hiện nay. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch thiếu minh bạch và pháp lý chưa rõ ràng đang gây rủi ro lớn cho người mua, đồng thời ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế.
Hiện nay, hoạt động mua bán bất động sản chủ yếu thông qua các kênh truyền thống với sự kiểm soát chưa chặt chẽ, dẫn đến hiện tượng sốt ảo, thao túng giá và thậm chí lừa đảo. Nhiều giao dịch không được kê khai đầy đủ khiến Nhà nước thất thu thuế, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý và điều tiết thị trường. Ngoài ra, một bộ phận môi giới thiếu đạo đức kinh doanh, chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, tiếp tay cho đầu cơ và làm nhiễu loạn thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Bất động sản GP.Invest, nhận định rằng việc giao dịch bất động sản qua sàn trực tuyến sẽ tạo ra một hệ sinh thái ổn định, tăng cường tính minh bạch cho toàn ngành. Khi hệ thống này đi vào hoạt động, người mua và người bán có thể dễ dàng tra cứu thông tin bất động sản, giá cả, cũng như quy trình pháp lý, giúp họ đưa ra quyết định chính xác hơn, hạn chế tình trạng thổi giá.
Tuy nhiên, ông Hiệp cũng cho rằng, việc triển khai sàn giao dịch bất động sản trực tuyến sẽ gặp không ít trở ngại, đặc biệt là về mặt pháp lý. Hiện nay, hệ thống luật liên quan đến giao dịch bất động sản vẫn chưa đồng bộ, chưa có quy định rõ ràng về bảo vệ quyền lợi người mua, chứng nhận quyền sở hữu, cũng như các vấn đề thuế, phí trong giao dịch trực tuyến. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý giữa các bên liên quan.
Bên cạnh rào cản pháp lý, vấn đề công nghệ cũng là một thách thức lớn. Việc chuyển đổi từ mô hình kinh doanh truyền thống sang nền tảng trực tuyến đòi hỏi các doanh nghiệp phải đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng công nghệ, bảo mật dữ liệu và cải thiện trải nghiệm người dùng. Đây sẽ là một “cuộc đua” mà doanh nghiệp nào thích ứng nhanh sẽ có lợi thế cạnh tranh trong thời gian tới.
Môi giới buộc phải thay đổi mô hình hoạt động
Ngoài những vấn đề nêu trên, vẫn còn một câu hỏi đặt ra là nếu sàn giao dịch trực tuyến được triển khai, vai trò của các môi giới bất động sản sẽ thay đổi ra sao? Liệu họ có bị loại bỏ hoàn toàn khỏi thị trường?
Trả lời vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, giống như trên thị trường chứng khoán, môi giới sẽ không biến mất mà buộc phải thay đổi mô hình hoạt động. Thay vì chỉ đóng vai trò trung gian, họ sẽ chuyển sang tư vấn, cung cấp thông tin và hỗ trợ khách hàng theo hướng chuyên nghiệp hơn.
Đồng quan điểm, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan cho biết, tại nhiều quốc gia như Mỹ và Singapore, thị trường bất động sản vận hành với mức độ minh bạch cao nhờ vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất. Những nền tảng này giúp người mua hoặc thuê nhà dễ dàng tra cứu lịch sử giao dịch, giá bán trong các lần giao dịch trước, từ đó tạo sự an tâm và thuận tiện trong quá trình ra quyết định.
Tại Mỹ, chủ sở hữu bất động sản thường sẵn sàng chi trả từ 200 – 500 USD để thuê bên thứ ba thực hiện báo cáo Home Inspection (thẩm định chất lượng nhà) nhằm cung cấp cho người mua tiềm năng. Báo cáo này bao gồm đánh giá tình trạng tổng thể của bất động sản, chất lượng xây dựng và ước tính chi phí cải tạo nếu cần thiết.
Dù thông tin thị trường đã minh bạch, giao dịch bất động sản tại các quốc gia phát triển vẫn chủ yếu được thực hiện thông qua môi giới. Tại Mỹ, khoảng 90% giao dịch bất động sản có sự tham gia của môi giới, trong đó mỗi giao dịch thường có hai môi giới đại diện – một cho bên mua và một cho bên bán. Môi giới của mỗi bên đảm nhận vai trò bảo vệ quyền lợi, đàm phán giá cả và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho khách hàng của mình.
Bên cạnh đó, đội ngũ môi giới tại Mỹ và Singapore rất chú trọng đến việc xây dựng hình ảnh cá nhân và nâng cao uy tín trong ngành. Họ thường xuyên cập nhật chứng nhận hành nghề, lịch sử giao dịch và kinh nghiệm chuyên môn trên các nền tảng công nghệ hàng đầu như Zillow, Redfin – nơi tập trung đông đảo người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản.
Những đặc điểm này cho thấy hai yếu tố quan trọng mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể học hỏi: sự minh bạch trong cung cấp thông tin và quá trình chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới.
Sự thay đổi này đang dần được thúc đẩy với những quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay, chỉ khoảng 20% môi giới trên thị trường đáp ứng tiêu chuẩn này, cho thấy tiềm năng lớn trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp và tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh hơn.
