Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán bất động sản trong thời gian qua đã trở thành một chủ đề nóng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Không chỉ căn hộ chung cư mà cả biệt thự, nhà liền kề và đất đấu giá cũng lần lượt trở thành tâm điểm chú ý.
Thị trường bất động sản được ví như biển cả, với giá bán là những đợt sóng không ngừng cao hơn. Người dân choáng váng vì giá bất động sản liên tục tăng cao, và không ai biết khi nào tình trạng này sẽ chấm dứt. Thực trạng này gây ảnh hưởng lớn đến vấn đề an sinh xã hội.
Đi tìm nguyên nhân tăng giá
Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng việc giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua đến từ nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu do phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chung cư mới giá cao vẫn bán chạy nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes chia sẻ, giá bất động sản tăng cao là xu hướng không thể tránh khỏi trong thời gian qua. Tuy nhiên, nguyên nhân chính của việc tăng giá BĐS là do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, từ đó dẫn dắt giá. Khi chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua mạnh trong khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hơn.
Đồng tình , bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay cho biết, thị trường bất động sản chỉ ghi nhận sự tăng trưởng "nóng" tại Hà Nội. Trong giai đoạn 2020-2023, nhu cầu mua nhà vốn đã lớn, càng tăng mạnh cùng với làn sóng nhập cư. Tuy nhiên, mỗi năm chỉ có một vài dự án căn hộ mở bán, đáp ứng được rất ít nhu cầu thị trường.
Bà Mai dẫn chứng, Hà Nội có hơn 4 triệu người sống tại khu vực đô thị, nên nhu cầu mua nhà rất cao. Hàng năm, có khoảng 150.000-200.000 người nhập cư đến Hà Nội với nhu cầu mua nhà. Nhưng trong giai đoạn 2020-2023, chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán. Tuy nhiên, giá nhà tăng trong thời gian ngắn là bất hợp lý.
Chia sẻ góc nhìn khác, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, tất cả các chủ thể trong thị trường từ cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh đến tổ chức xã hội nghề nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước đều nhận thấy giá bất động sản tăng cao là bất hợp lý. Thế nhưng, hành lang pháp lý của Việt Nam vẫn chưa có công cụ chính thức nào để xác minh thực trạng này.
Cũng theo ông Phong, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá cho nhà ở, đất và bất động sản thương mại để đo lường sự thay đổi giá theo thời gian. Bộ chỉ số này đã được nhiều quốc gia sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro và hỗ trợ ra quyết định trong lĩnh vực bất động sản. Từ đó, cơ quan Nhà nước có thể đưa ra các cơ chế, chính sách điều tiết thị trường chính xác và phù hợp.
Chủ đầu tư không mong muốn giá bán tăng cao
Trước những thông tin cho rằng, các chủ đầu tư lớn là đối tượng “dẫn dắt” giá bất động sản, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land cho rằng,các chủ đầu tư luôn mong muốn duy trì mức giá hợp lý. Sự tăng trưởng quá nóng không ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Cũng theo bà Khanh, việc hình thành mặt bằng giá bất động sản cao không mang lại lợi ích thực sự. Các yếu tố đầu vào, chẳng hạn như các dự án chưa được phê duyệt sử dụng đất, ảnh hưởng đến việc định giá sản phẩm đầu ra. Ngoài ra, việc ban hành bảng giá đất mới khiến các dự án bị chậm tiến độ phải chịu thêm chi phí sử dụng đất.
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, bà Khanh cho biết, giá bán phải cân nhắc dựa trên chi phí đầu vào, tuy nhiên giá cao vượt khả năng chi trả của người mua sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường. Do vậy, người mua nhà nên bình tĩnh phân tích giá trị trước khi quyết định mua bất động sản. Người mua không ai muốn mua nhà vào thời điểm thị trường đạt đỉnh.
Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, không nên lầm tưởng việc giá tăng nóng là tín hiệu tốt của thị trường. Theo ông, giá nhà tăng cao gây ra nhiều hệ lụy, làm cho người dân khó tiếp cận nhà ở. Điều này cũng khiến chi phí đầu tư sản xuất tăng, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm.
Nguồn cung hạn chế ở Hà Nội chủ yếu phục vụ cho đầu cơ, chưa đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở của người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ông Đính kỳ vọng việc sửa đổi các quy định mới sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong tương lai.
Về diễn biến tình trạng nhà ở trong giai đoạn tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ, nếu 3-5 năm trước, giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn Hà Nội trung bình 15-20%, hiện nay mức chênh lệch này chỉ còn 3-4%, tương đương 2 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội đã vượt trội, trong khi tại TP. HCM, giá có xu hướng giảm nhẹ đầu năm.
Theo ông Kiệt, sự chênh lệch này bắt nguồn từ nguồn cung khác biệt giữa hai thị trường. TP HCM không có dư địa thay đổi nhiều do nguồn cung mới hạn chế, trong khi tại Hà Nội, nhờ có nguồn cung ổn định và sự tham gia của các nhà đầu tư, giá chung cư tăng nhanh.
CBRE dự báo, trong 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM. Hiện tại, thị trường thứ cấp ở TP HCM vẫn cao hơn Hà Nội, nhưng nếu thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục tăng giá, thị trường thứ cấp cũng sẽ theo xu hướng này.
