Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản và điểm nhấn trong phân khúc chung cư do Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy một xu hướng rõ rệt khi các dòng sản phẩm chung cư cao cấp và hạng sang đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng nguồn cung tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.
Nhu cầu tìm mua căn hộ từ cao cấp tăng cao
Theo dữ liệu quý III/2024, chung cư bình dân (giá dưới 35 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 1%, trong khi chung cư trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m²) chiếm 32%, chung cư cao cấp (55 - 80 triệu đồng/m2) chiếm 45%, và phân khúc hạng sang, siêu sang (từ 80 triệu đồng/m2 trở lên) chiếm 22% nguồn cung.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng tỷ lệ chung cư hạng sang, siêu sang trong tổng nguồn cung tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng.
Riêng tại Hà Nội, tỷ lệ căn hộ hạng sang đã tăng từ 2% vào quý I/2020 lên 22% trong quý III/2024; TP.HCM cũng ghi nhận sự tăng trưởng từ 5% lên 23% trong cùng kỳ. Ngoài ra, tỷ lệ chung cư cao cấp trong tổng nguồn cung cũng gia tăng đáng kể từ 4% lên 45% tại Hà Nội và từ 23% lên 28% tại TP.HCM trong khoảng thời gian từ quý I/2020 đến quý III/2024.
Năm 2024, nhu cầu tìm kiếm mua chung cư hạng sang, siêu sang đạt mức cao, với Hà Nội dẫn đầu khi chiếm 43% tổng số lượt tìm kiếm, tiếp theo là TP.HCM với 33%, trong khi các tỉnh như Đồng Nai, Đà Nẵng và Hải Phòng chiếm lần lượt 1%, 1%, và 2%. Đặc biệt, khu vực Hưng Yên ghi nhận mức độ quan tâm cao nhất với 44%, tiếp đến là Đà Nẵng (15%), Hải Phòng (9%), Quảng Ninh (7%), Khánh Hòa (6%) và Kiên Giang (4%).
Trong phân khúc hạng sang và siêu sang, các sản phẩm chung cư hàng hiệu với mức giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi mét vuông đang thu hút sự chú ý. Nhiều dự án nổi bật được phát triển bởi các thương hiệu danh tiếng như The Grand Hà Nội, Grand Marina Saigon của Masterise Homes, Noble Crystal Tây Hồ…
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy chung cư vẫn là loại hình bất động sản có mức độ quan tâm cao, với giá bán và giá thuê tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2021-2024. Cụ thể, giá bán trung bình của chung cư đã tăng từ 35 triệu đồng/m2 vào quý I/2021 lên 51 triệu đồng/m2 vào quý III/2024, trong khi giá thuê trung bình tăng từ 10 triệu đồng/tháng lên 12 triệu đồng/tháng mỗi căn hộ. Khu vực miền Bắc ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ hơn về nhu cầu tìm kiếm mua chung cư so với miền Nam trong những năm gần đây.
Trước đó, dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, trong quý III/2024 cho biết, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp ở thị trường Hà Nội đã tăng đáng kể từ 40 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2022 lên khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì), do nguồn cung căn hộ mở mới trong quý được ghi nhận chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm 100% thị phần.
Tại Đà Nẵng, tỷ trọng nguồn cung chung cư hạng sang đã tăng đáng kể, từ 38% vào quý I/2024 lên đến 62% vào quý III/2024. Mức độ quan tâm đến bất động sản Đà Nẵng cũng tăng vọt, vượt qua các đỉnh trước đó, và giá bán đã thiết lập mức mới. Trong thời gian suy giảm trước đây, giá rao bán bất động sản tại Đà Nẵng dao động quanh mức 50 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng lên khoảng 60 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, giá cho thuê cũng phục hồi lên mức 20 triệu đồng và ổn định trong suốt 3 quý của năm 2024.
Năm 2025 thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới
Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, từ nay đến quý I/2025, thị trường vẫn trong giai đoạn củng cố, với sự tập trung của người mua vào nhu cầu ở thực và sản phẩm nhà riêng, nhà phố. Sự phát triển của thị trường trong giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào tình hình pháp lý dự án, dòng tiền và chính sách tiền tệ.
Từ quý II đến quý IV/2025, dự báo thị trường sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc, với nhu cầu tập trung vào sản phẩm đất nền và biệt thự. Đến giai đoạn từ quý I đến quý IV/2026, thị trường dự kiến sẽ bước vào chu kỳ ổn định, khi thanh khoản tăng đều trên tất cả các loại hình bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở tại CBRE Việt Nam nhận định, năm 2024 được xem là một năm bản lề, đánh dấu sự chuyển giao của thị trường bất động sản, khi 3 bộ luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8, tạo ra hành lang pháp lý mới và thuận lợi hơn cho thị trường trong giai đoạn tới.
Theo đó, ông Kiệt dự báo thị trường trong năm 2025 sẽ tiếp tục phục hồi với tốc độ tương đương năm 2024, với Hà Nội đóng vai trò "hạt nhân" trong chu kỳ phát triển này. Nguồn cung tại Hà Nội dự kiến sẽ đạt 25.000 - 30.000 sản phẩm, cao hơn đáng kể so với TP.HCM, nơi mức cung khiêm tốn hơn, chỉ khoảng 7.000 - 8.000 sản phẩm.
Về giá cả, ông Kiệt nhận định xu hướng tăng sẽ vẫn tiếp tục trong thời gian ngắn do nguồn cung chưa thể đáp ứng ngay, tạo áp lực lên giá bán. Ông Kiệt chia sẻ rằng mức độ hấp thụ sản phẩm phụ thuộc vào nhu cầu, và chính nhu cầu là động lực duy trì sự ổn định của thị trường trong vài năm gần đây.
Với hành lang pháp lý rõ ràng hơn và sự tích lũy kinh nghiệm qua các chu kỳ trước, ông Kiệt cho rằng thị trường bất động sản năm 2025 có tiềm năng phát triển ổn định và bền vững. Tuy nhiên, để thị trường có thể quay trở lại giai đoạn sôi động như năm 2018-2019, sẽ cần thêm một vài năm nữa.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, cũng dự báo rằng thị trường sẽ tiếp tục "tan băng" vào năm 2025 với thanh khoản dần phục hồi, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, cũng như các khu vực vùng ven. Ngược lại, những khu vực xa trung tâm có thể không chứng kiến sự tăng giá hoặc thậm chí có xu hướng giảm.
