Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, bà Nguyễn Thị Hồng, cho biết NHNN đã kêu gọi các ngân hàng thực hiện hai chương trình hỗ trợ tín dụng: gói vay 145.000 tỷ đồng và chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Các ngân hàng tham gia cam kết áp dụng mức lãi suất thấp hơn thông thường từ 1-3% để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở.
Đã có 45.000 – 55.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi
Hiện nay, trong số 90 dự án nhà ở xã hội tại 37/63 tỉnh thành, có 40 dự án có nhu cầu vay vốn. Tuy nhiên, đối với chương trình hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ, thực tế cho thấy phần lớn nhóm đối tượng này có xu hướng thuê nhà thay vì mua, do đó cần đánh giá lại chính sách để đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế.
Dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, NHNN đã huy động được 9 ngân hàng đăng ký tham gia gói vay với tổng nguồn vốn 45.000-55.000 tỷ đồng, thời hạn vay lên đến 15 năm và lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1-3%. Để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng rút ngắn quy trình thẩm định hồ sơ.
Tuy nhiên, các điều kiện vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng vẫn phải được đánh giá nghiêm ngặt theo quy định. Liên quan đến đề xuất cho phép một ngân hàng vừa tài trợ vốn cho chủ đầu tư vừa cấp tín dụng cho người mua nhà trong cùng một dự án, NHNN khẳng định điều này không khả thi.
Bởi lẽ, người mua nhà có thể sinh sống ở nhiều địa phương khác nhau và có quyền tiếp cận nhiều nguồn vay khác nhau. Do đó, các ngân hàng cần giải thích rõ ràng với khách hàng về chính sách tín dụng này. Hiện tại, các ngân hàng thương mại đang triển khai gói vay nhà ở xã hội với lãi suất dao động từ 6,1-6,6%/năm, tương đương mức lãi suất cho vay hộ nghèo.
Trong thời gian qua, một số ngân hàng như ACB, LPBank, HDBank, SHB, Kienlongbank… đã tung ra các gói vay ưu đãi theo chỉ đạo của Chính phủ. Đáng chú ý, nhiều gói vay có lãi suất khởi điểm chỉ từ 3,88%-5,9%/năm trong 3 tháng đầu, giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người trẻ, tạo cơ hội sở hữu nhà sớm hơn.
Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi và có thể tăng lên 8-10%/năm, gấp đôi mức ban đầu, khiến nhiều người lo ngại về khả năng trả nợ trong dài hạn.
Theo ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Sky Realty, mức lãi suất ưu đãi này chỉ áp dụng trong ngắn hạn, trong khi phần lớn khách hàng trẻ chưa có sự nghiệp vững vàng, thu nhập ổn định. Đặc biệt, nhiều người còn chưa lập gia đình, chưa có kế hoạch tài chính lâu dài để đảm bảo trả nợ đúng hạn.
Các chuyên gia nhận định, thời gian vay mua nhà mà các ngân hàng đưa ra hiện nay khá hợp lý, dao động từ 10-20 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 35 năm. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất vẫn là lãi suất. Đa số các ngân hàng chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong thời gian ngắn, phổ biến từ 3-24 tháng, sau đó thả nổi theo thị trường.
Chỉ một số ít ngân hàng cố định lãi suất trong 5 năm đầu, nhưng mức cố định vẫn khá cao, từ 8%/năm trở lên. Điều này khiến người vay khó tính toán được chi phí tài chính dài hạn và đối diện nhiều rủi ro khi lãi suất tăng.
Không đưa khách hàng vào rủi ro
Việc các ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi thấp trong thời gian ngắn, sau đó điều chỉnh lên mức cao hơn có thể đẩy khách hàng vào tình thế rủi ro, mất khả năng trả nợ. Theo nhận định của chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, chính sách này khiến người vay dễ rơi vào "bẫy lãi suất" nếu không lường trước được biến động trong dài hạn.
Để kiểm soát rủi ro này, nhiều ý kiến cho rằng cần có quy định cụ thể về mức trần lãi suất thả nổi. Theo ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, một phương án hợp lý có thể là áp dụng lãi suất thả nổi từ năm thứ 6 trở đi, kéo dài đến năm thứ 20 hoặc 30 nhưng không vượt quá 9-10%, tùy vào chính sách của từng ngân hàng. Việc thiết lập giới hạn như vậy sẽ giúp người vay chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, tránh những cú sốc lãi suất ngoài dự tính.
Bên cạnh đó, một trong những yếu tố quan trọng mà khách hàng cần quan tâm là cách tính lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Với các khoản vay kéo dài lên đến 35 năm, việc lãi suất biến động là điều không thể tránh khỏi. Do đó, chuyên gia tài chính khuyến nghị người trẻ chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà, nhằm đảm bảo cân đối tài chính và giảm thiểu rủi ro trong trường hợp lãi suất tăng cao.
Theo ông Nguyễn Duy Chuyền, Founder Doctor Housing, nhiều chương trình ưu đãi thực chất chỉ là chiến lược thu hút khách hàng, tạo tâm lý hấp dẫn cho người mua nhà lần đầu. Mặc dù mức lãi suất ban đầu có thể rất thấp, nhưng sau thời gian ngắn, khoản vay có thể chịu mức lãi suất cao hơn đáng kể. Do đó, thay vì chỉ tập trung vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu, người vay cần đánh giá tổng thể về giai đoạn lãi suất thả nổi sau đó. Chẳng hạn, một chương trình cho vay với mức lãi suất 7% kéo dài trong 3 năm có thể ổn định và có lợi hơn so với chương trình 3-4% trong 3 tháng rồi nhanh chóng tăng cao.
Quản lý tài chính cá nhân hợp lý là yếu tố quan trọng giúp duy trì sự ổn định khi vay mua nhà. Một khoản vay an toàn là khi số tiền trả lãi ngân hàng chỉ chiếm tối đa 50-60% tổng thu nhập sau khi đã trừ đi các chi phí sinh hoạt. Chẳng hạn, với một gia đình có tổng thu nhập 50 triệu đồng/tháng, nếu chi phí sinh hoạt vào khoảng 20 triệu đồng, thì khoản thanh toán lãi vay ngân hàng nên giữ ở mức dưới 20 triệu đồng để tránh áp lực tài chính. Việc dành toàn bộ thu nhập cho khoản vay là rất rủi ro, bởi thực tế đã có nhiều trường hợp phải bán nhà, bán đất để trả nợ do không tính toán kỹ lưỡng về tài chính trong dài hạn.
Ngoài việc kiểm soát chi tiêu, các gia đình trẻ cũng nên phân bổ tài chính một cách hợp lý cho quỹ dự phòng và tích lũy. Đồng thời, tìm hiểu thêm các kênh đầu tư như chứng khoán hoặc các sản phẩm tài chính khác có tính thanh khoản cao để gia tăng tài sản. Điều quan trọng nhất là cần có kế hoạch tài chính bền vững, tránh bị cuốn vào những chương trình ưu đãi ngắn hạn mà không lường trước được rủi ro trong tương lai.
