Từ tháng 11/2024 đến nay, theo báo cáo của SSI Search, một số ngân hàng lớn trong nước như Agribank, Techcombank, VIB và MBB đã điều chỉnh lãi suất huy động tăng nhẹ. Lãi suất trung bình đã nhích lên từ mức thấp 4,8%/năm vào đầu năm, chạm ngưỡng 5,5%/năm trong nửa cuối năm 2024.
Lãi suất không thể tăng mạnh
SSI lý giải, sự tăng trưởng tín dụng mạnh hơn so với năm trước đã tạo áp lực lên thanh khoản, đặc biệt trong giai đoạn cao điểm mùa tín dụng, khiến lãi suất huy động phải tăng để hút vốn. Đồng thời, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn từ các kênh đầu tư khác như vàng và bất động sản cũng làm giảm nhu cầu gửi tiền của người dân.
Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà trong năm 2024 cũng có xu hướng tăng trở lại, dao động từ 5,3% - 7,2%/năm. Tuy nhiên, SSI đánh giá đây vẫn là mức thấp kỷ lục, nhờ vào sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng nhằm thu hút khách hàng vay mua nhà và chi phí vốn vẫn được kiểm soát hợp lý.
Bước sang năm 2025, SSI dự báo lãi suất cho vay mua nhà trung bình có thể tăng nhẹ do lãi suất huy động tiếp tục cao và chi phí vốn tăng. Dẫu vậy, SSI kỳ vọng lãi suất huy động sẽ ổn định, cùng với lạm phát thấp, giúp duy trì mức lãi suất cho vay ưu đãi dưới ngưỡng trước COVID, hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nếu lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi tăng mạnh lên 9-10%/năm, thị trường có thể chững lại. SSI cảnh báo điều này sẽ gây áp lực lớn lên người vay, khiến khả năng thanh toán nợ gốc và lãi trở nên khó khăn hơn, làm giảm tốc độ giao dịch bất động sản.
Đồng quan điểm, các chuyên gia phân tích từ Công ty chứng khoán VCBS cũng cho biết , lãi suất cho vay đã giảm xuống mức thấp kỷ lục trong quý III/2024 và duy trì ổn định trong quý IV/2024. Dự báo trong năm 2025, lãi suất có thể tăng nhẹ, khoảng 0,5 – 0,7%, trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục và nhu cầu tín dụng trở nên mạnh mẽ hơn.
Trước đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng chia sẻ rằng việc điều hành lãi suất hiện nay gặp không ít khó khăn, do chịu tác động từ cả thị trường quốc tế và tình hình trong nước. Nếu lãi suất cho vay giảm quá mạnh, tỷ giá có thể tăng cao, dẫn đến nguy cơ bất ổn kinh tế vĩ mô và gây lo ngại cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, sự gia tăng tỷ lệ nợ xấu cũng tạo thêm áp lực lên hệ thống ngân hàng. Để bảo vệ hoạt động của mình, các ngân hàng buộc phải trích lập dự phòng rủi ro, điều này làm giảm lợi nhuận và hạn chế khả năng tiếp tục giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, NHNN vẫn khẳng định sẽ chỉ đạo các ngân hàng tiếp tục giảm chi phí hoạt động để giữ ổn định hoặc giảm nhẹ lãi suất cho vay, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.
Nhưng chưa nên mua nhà
Trong bối cảnh lãi suất còn đang ở mức tương đối thấp, nhiều chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định thị trường đang có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự bứt phá, với khối lượng giao dịch vẫn thấp hơn kỳ vọng. Hiện, việc vay vốn quá nhiều có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro lớn, thậm chí phải chịu lỗ nặng nếu không quản lý tài chính hiệu quả.
Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, khuyến cáo thời điểm hiện tại không nên ưu tiên vay tiền để đầu tư vào bất động sản. Với dự báo lãi suất ngân hàng tăng trong vài tháng tới, nhất là lãi suất thả nổi, người vay có thể phải đối mặt với áp lực tài chính đáng kể.
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng lưu ý về giá nhà đất hiện nay, vốn đang ở mức quá cao. Ông cho rằng, việc vay ngân hàng với tỷ lệ 70-80% giá trị tài sản sẽ khiến nhà đầu tư phải chịu gánh nặng tài chính khổng lồ, đặc biệt khi giá nhà cao không chỉ làm tăng số tiền vay mà còn đẩy rủi ro không thể trả nợ lên mức cao hơn.
Ngay cả đối với người mua nhà, trong một báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã dựa trên dữ liệu từ khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy, nhóm 20% dân số ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng có mức thu nhập bình quân từ 13 đến 18 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm có khả năng tự mua nhà tại các đô thị lớn mà không cần hỗ trợ từ nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy ngay cả với nhóm thu nhập này, việc mua nhà vẫn là một thử thách lớn.
VARS phân tích, giả sử một hộ gia đình có hai người lao động với tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm. Theo nguyên tắc tài chính, chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện dao động từ 40 đến 70 triệu đồng/m², nghĩa là một căn hộ 60 m² có giá từ 2,5 đến 3,5 tỷ đồng.
Nếu mua một căn hộ trị giá 3,5 tỷ đồng, người mua sẽ phải vay ngân hàng khoảng 70% (tương đương 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, khiến số tiền phải trả hàng tháng vào khoảng 25 - 27 triệu đồng, tức hơn 300 triệu đồng/năm. Trong khi đó, khả năng chi trả của họ chỉ khoảng 80 triệu đồng/năm. Điều này cho thấy việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn là một thách thức lớn, ngay cả đối với nhóm thu nhập khá.
Ông Nguyễn Quốc Duyệt, Tổng Giám đốc Công ty Bất đông sản Tín Thành, nhận định rằng với mức giá từ 50 đến 70 triệu đồng/m² cho một căn hộ trung cấp, phần lớn người mua phải vay ngân hàng từ 50% đến 70% giá trị căn nhà, chịu áp lực lớn về lãi suất và trả nợ. Chính vì vậy, nhiều người ngần ngại mua nhà vì lo ngại gánh nặng nợ nần.
Thực tế cho thấy nhiều gia đình trẻ thuộc thế hệ 9X và Gen Z đã chọn giải pháp thuê nhà thay vì mua nhà. Ông Duyệt cũng khuyến cáo người vay mua nhà nên tính toán kỹ khả năng tài chính, chỉ nên vay không quá 50% thu nhập hàng tháng để tránh rơi vào áp lực tài chính nặng nề.
