Trong dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về việc xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất nghiên cứu việc áp dụng thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, dựa trên thời gian nắm giữ tài sản. Nếu thời gian mua và bán diễn ra nhanh chóng, thuế suất sẽ cao, còn nếu thời gian này kéo dài, thuế suất sẽ thấp hơn.
Chỉ có thể hạn chế đầu cơ nhưng không giải quyết được giá nhà
Theo nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan, hơn 86% người mua nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua chủ yếu để đầu cơ và lướt sóng, chỉ giữ tài sản trong khoảng một năm. Nguyên nhân chính của tình trạng này là thuế thu nhập bất động sản thấp hơn so với các quốc gia trong khu vực và thiếu chế tài xử lý các hành vi đầu cơ, đặc biệt là bỏ hoang đất đai.
Trên thế giới, có năm loại thuế chính áp dụng cho bất động sản, bao gồm thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế bỏ trống (đánh vào bất động sản không được sử dụng trong thời gian dài) và thuế phát triển (dành cho việc phát triển hạ tầng, tiện ích và dịch vụ tại khu vực có bất động sản đó).
Mức thuế sở hữu nhà trung bình ở nhiều quốc gia dao động từ 0,3% đến 20%, thuế trước bạ từ 2% đến 6%, và thuế thu nhập từ 14% đến 45%. Một số quốc gia áp thuế bỏ trống tài sản từ 12% đến 20%, và thuế phát triển dao động từ 1% đến 3%.
Tại Việt Nam, người mua bất động sản hiện chỉ phải chịu ba loại thuế, gồm thuế thu nhập (2%), thuế sở hữu (0,03% - 0,2%) và thuế trước bạ (0,5%). Tỷ lệ thuế bất động sản trong cơ cấu GDP của Việt Nam hiện chỉ ở mức 0,03%, thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực như Indonesia (0,2%), Thái Lan (0,2%), Philippines (0,5%), Campuchia (0,9%), Trung Quốc (1,5%), Singapore (1,5%) và Hàn Quốc (4%).
Đưa ra quan điểm về dự thảo của Bộ Tài chính, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc áp dụng quy định mới cần phải tính toán kỹ lưỡng. Đặc biệt, để xác định việc mua đi bán lại bất động sản trong giai đoạn đầu, cần có dữ liệu đầy đủ. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng chính sách này chỉ có thể hạn chế tình trạng đầu cơ, nhưng lại không thể giải quyết vấn đề giá nhà đất đang "nóng" hiện nay.
Đồng tình, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam gần đây mất cân đối chủ yếu do nguồn cung khan hiếm, khiến giá bán tăng liên tục. Trong bối cảnh này, việc áp thuế để giảm đầu cơ và hạ giá nhà sẽ khó đạt được hiệu quả như mong muốn.
Ông Nghĩa cho rằng nếu không có kênh đầu tư thay thế, những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi vẫn sẽ tiếp tục đổ tiền vào bất động sản, bởi thuế thu được vẫn quá nhỏ so với lợi nhuận có thể kiếm được. Vì vậy, giải pháp trọng tâm hiện nay không phải là thuế, mà là tăng cường nguồn cung bất động sản.
Cũng đưa ra quan điểm tương tự, Bộ Tư pháp cho rằng việc thu thuế theo thời gian nắm giữ là một giải pháp không khả thi trong bối cảnh quản lý nhà nước về thuế và đất đai chưa đồng bộ. Để áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu, cần phải đồng bộ với các chính sách liên quan, cũng như có sự chuẩn bị đầy đủ về hạ tầng công nghệ thông tin để quản lý và đăng ký bất động sản. Do đó, Bộ Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện đề xuất này.
Nên áp dụng linh hoạt, có tính thời điểm
Bày tỏ quan điểm đồng tình với dự thảo, trao đổi với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc sử dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng, và tình trạng bỏ hoang tài sản, làm lãng phí đất đai, gây bất ổn cho thị trường là cần thiết. Tuy nhiên, ông cho rằng việc áp thuế theo thời gian nắm giữ chỉ nên được áp dụng trong những thời điểm thị trường bất ổn hoặc "nóng sốt". Khi thị trường ổn định và bền vững, việc áp dụng thuế này sẽ không cần thiết.
Ông cũng chia sẻ rằng trước đây, khi thị trường bất động sản liên tục sốt, HoREA đã đề xuất áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ để hạ nhiệt sóng đầu cơ. Cụ thể, nếu giao dịch có thời gian nắm giữ dưới 6 tháng, thuế suất sẽ là 5%, từ 6-12 tháng là 4%, từ 1-2 năm là 3%, và sau 3 năm, sẽ áp dụng mức thuế hiện hành 2%.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng giải pháp hiệu quả nhất vẫn là hoàn thiện sớm luật thuế bất động sản, bao gồm thuế đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đối với nhà đất bỏ hoang, thuế chuyển nhượng, nhằm có chế tài cụ thể và giảm tình trạng lãng phí tài nguyên nhà đất.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng đầu cơ bất động sản là một phần không thể thiếu của thị trường và rất khó để xóa bỏ hoàn toàn. Đầu cơ thực chất là việc mua bán nhanh bất động sản ở các khu vực, phân khúc khan hiếm nguồn cung, có nhu cầu cao, nhằm thu lợi nhuận từ chênh lệch giá. Hoạt động này diễn ra mạnh mẽ và khó kiểm soát, đặc biệt trong bối cảnh thị trường nóng sốt.
Vì vậy, ông Tuấn cho rằng việc áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản cần phải linh hoạt và có tính giai đoạn. Trong những giai đoạn thị trường sôi động, thuế có thể giúp giảm thiểu sự hấp dẫn của hành vi đầu cơ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về lâu dài, việc áp mức thuế chỉ vài phần trăm không phải là yếu tố quyết định để ngừng hoạt động đầu cơ. Giải pháp chính vẫn là tăng cường nguồn cung và điều chỉnh giá nhà để giảm bớt sự đầu cơ.
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý của Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP.HCM), cho rằng thay vì áp thuế đồng loạt trên toàn thị trường, chính phủ nên cân nhắc áp dụng theo từng loại hình và từng khu vực cụ thể để tránh tác động tiêu cực lên toàn thị trường. Việc áp dụng nhiều loại thuế cùng lúc có thể gây ảnh hưởng đến thanh khoản và làm giá nhà tăng lên.
Ông Nghĩa cũng đề xuất rằng thuế có thể được áp dụng đối với các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, như nhà phố, căn hộ, để hạn chế đầu cơ. Các khu vực có nhu cầu an cư cao, như khu công nghiệp, khu chế xuất và các đô thị lớn, cũng có thể áp dụng thuế theo thời gian sở hữu. Tuy nhiên, chính sách cần được thiết kế hợp lý và đồng bộ, đồng thời kết hợp với thuế cao đối với những người sở hữu nhiều bất động sản (từ ba tài sản trở lên) hoặc để nhà đất bỏ hoang.
