Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương đề xuất thí điểm cho phép UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được quyền chỉ định chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội (NOXH) sử dụng đất công.
Đề xuất thí điểm cơ chế chỉ định thầu
Theo HoREA, khoản 1, Điều 84, Luật Nhà ở 2023 quy định, đối với dự án NOXH sử dụng vốn nhà nước, việc xác định chủ đầu tư phải tuân theo pháp luật về đầu tư công và xây dựng. Trong khi đó, với dự án sử dụng đất công, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên quan tâm và nộp hồ sơ, quá trình đấu thầu sẽ kéo dài, tốn nhiều thời gian và công sức. Theo quy định, thời gian tối thiểu để hoàn tất đấu thầu có thể lên đến hơn 500 ngày, trong khi Luật Nhà ở 2023 chưa cho phép UBND cấp tỉnh chỉ định chủ đầu tư cho dự án NOXH.
"Việc tổ chức đấu thầu kéo dài gây áp lực lớn cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp", ông Châu nhận định.
Hiện nay, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các luật thuế đã kiểm soát chặt chẽ chi phí đầu tư xây dựng NOXH, đồng thời giới hạn lợi nhuận định mức của chủ đầu tư không vượt quá 10%. Do đó, HoREA đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm cho phép UBND cấp tỉnh được quyền chỉ định chủ đầu tư đối với các dự án NOXH sử dụng đất công. Điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho cả Nhà nước và doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc tổ chức đấu thầu kéo dài gây áp lực lớn cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp
Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhận định, quy trình lựa chọn nhà đầu tư NOXH hiện vẫn quá phức tạp, với nhiều thủ tục không cần thiết. Hiện nay, nhà đầu tư có thể tham gia dự án NOXH theo hai phương thức: đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa NOXH và nhà ở thương mại là NOXH không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo phương án chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án NOXH lại phải tuân theo quy trình tương tự nhà ở thương mại, không có cơ chế ưu tiên cho doanh nghiệp.
Với phương án đấu thầu, ông Tuấn cho rằng, đây là thủ tục không cần thiết, bởi NOXH "không có gì để mà đấu". Trong khi đó, loại hình này vốn đã chịu sự kiểm soát chặt chẽ từ quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, đến chỉ tiêu NOXH hằng năm do Chính phủ quy định. Vì vậy, theo ông, việc tổ chức đấu thầu hay chấp thuận chủ trương đầu tư với NOXH là không cần thiết.
Thay vào đó, nếu doanh nghiệp muốn tham gia phát triển NOXH, UBND tỉnh, thành phố có thể giao trực tiếp để triển khai, đồng thời giám sát bằng các công cụ quản lý khác. Loại bỏ thủ tục đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư có thể giúp rút ngắn thời gian chờ thủ tục từ 6 đến 9 tháng, góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án.Bottom of Form
NOXH mắc kẹt ở “vạch xuất phát”
Tại một cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho phát triển NOXH, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đưa ra đề xuất tương tự.
Ông Đậu Minh Thanh, Chủ tịch HĐTV Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) kiến nghị, áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với các dự án có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện. Theo ông, có thể xếp hạng doanh nghiệp dựa trên thang điểm đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm ở giai đoạn mời quan tâm hoặc theo quy mô dự án NOXH.
Đồng quan điểm, đại diện Tổng Công ty Viglacera đề xuất giao trực tiếp dự án cho đơn vị đủ năng lực để đẩy nhanh tiến độ. Trong khi đó, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC) kiến nghị Chính phủ áp dụng cơ chế giao đất không qua đấu thầu đối với doanh nghiệp phát triển NOXH nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.
Những đề xuất này xuất phát từ thực tế thủ tục đầu tư NOXH đang ngày càng phức tạp, thậm chí bị kiểm soát chặt chẽ hơn cả dự án nhà ở thương mại. Điều này khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Thực tế, nhiều dự án NOXH dù đã khởi công nhưng vẫn chưa thể triển khai do vướng mắc thủ tục. Điển hình là dự án NOXH MR1 tại Khu dân cư Tân Thuận Tây (Quận 7) do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ tháng 8/2022, dự kiến cung cấp 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động thu nhập trung bình. Tuy nhiên, sau lễ động thổ, khu đất vẫn chỉ được sử dụng làm bãi giữ xe, chưa có dấu hiệu thi công thực tế.
Nhiều dự án NOXH đang mắc kẹt ở "vạch xuất phát"
Tình trạng tương tự cũng diễn ra với dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 360 căn hộ, đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân với tổng mức đầu tư khoảng 408 tỷ đồng, được khởi động từ giữa năm 2022.
Tuy nhiên, sau giai đoạn ép cọc thử nghiệm, dự án vẫn "giậm chân tại chỗ" do chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư cho biết đã bỏ chi phí thực hiện các thủ tục phòng cháy chữa cháy, điều chỉnh thiết kế và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê 50 năm, nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai.
Dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) của Công ty Lê Thành cũng rơi vào tình trạng tương tự. Dù đã làm lễ động thổ hơn năm tháng trước, doanh nghiệp đã chủ động mua quỹ đất và có sẵn nguồn vốn, nhưng do vướng mắc thủ tục, dự án vẫn chưa thể khởi công.
Theo ông Lê Hoàng Châu, một trong những rào cản lớn nhất đối với phát triển NOXH hiện nay là sự chồng chéo trong quy trình thủ tục hành chính. Việc phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quận, huyện, cùng tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khiến quá trình phê duyệt kéo dài, làm doanh nghiệp nản lòng và cản trở tiến độ dự án.
Những vướng mắc này cho thấy sự cần thiết của một cơ chế linh hoạt hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đất công. Đề xuất thí điểm cho phép UBND cấp tỉnh chỉ định chủ đầu tư thay vì tổ chức đấu thầu có thể giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ xây dựng NOXH.
