Cụ thể, thị trường căn hộ tại các tỉnh phía Nam ghi nhận 113 dự án mở bán với tổng nguồn cung sơ cấp (gồm hàng mới và hàng tồn kho) hơn 12.000 căn. Phần lớn nguồn cung tập trung tại TP HCM và Bình Dương, trong đó Bình Dương chiếm gần 40% với khoảng 4.800 căn, còn TP HCM dẫn đầu với 6.600 căn, tương đương 55% tổng lượng cung.
Thanh khoản chưa có sự bứt phá
Dù nguồn cung dồi dào, sức mua lại ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 10%, tương đương 1.188 căn được giao dịch thành công. Cụ thể, Bình Dương bán được 460 căn, TP HCM tiêu thụ 452 căn, Long An đạt 220 căn, trong khi Đồng Nai chỉ có 7 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu là 13 căn. So với cùng kỳ giai đoạn 2021-2022, lượng tiêu thụ bất động sản từ năm 2023 đến nay liên tục sụt giảm.
Tình trạng tương tự cũng được Viện nghiên cứu Datxanh Services ghi nhận. Theo số liệu của đơn vị này, trong hai tháng đầu năm nay, cả nước có khoảng 3.200 căn hộ được mở bán lần đầu, trong đó khu vực phía Bắc chiếm hơn 2.000 căn (tương đương 63% tổng nguồn cung), còn các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 780 căn (28%), tập trung chủ yếu tại TP HCM.
Xét riêng tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới, các tỉnh phía Nam ghi nhận mức tiêu thụ 390 căn, đạt 58%, cao hơn so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, nếu tính trên tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho), tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ dao động từ 30-35%. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án cũ đang triển khai tại TP HCM.
Lý giải nguyên nhân khiến thanh khoản căn hộ phía Nam chưa có sự bứt phá, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng có hai yếu tố chính: ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và sự kém đa dạng trong sản phẩm, với mức giá còn cao.
Ông Thắng nhận định, hơn 76% nguồn cung sơ cấp mở bán trong hai tháng qua thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 75 triệu đồng/m² tại TP HCM và trên 40 triệu đồng/m² tại Bình Dương. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân (dưới 35 triệu đồng/m²) vẫn rất khan hiếm, chỉ xuất hiện tại một số dự án ở Long An.
Ngoài ra, rổ hàng chưa thực sự đa dạng khi phần lớn là các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo với mức giá điều chỉnh tăng 5-10%. Dù chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách kích cầu như chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán hay tặng quà khi mở bán, nhưng những biện pháp này vẫn chưa đủ để thúc đẩy thanh khoản trên thị trường.
Đồng quan điểm, ông Lưu Quang Tiến,Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Đatxanh Services cho biết thêm, dù các ngân hàng đang đưa ra các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người mua nhà, nhất là nhóm người trẻ mua lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Nhưng động thái này được đánh giá là chưa giúp cho thanh khoản của thị trường có sự cải thiện. Thực tế các mức lãi suất xung quanh 3-5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3-6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn (dao động từ 11-14%).
Vẫn khó đột phá trong quý II
DKRA Group dự báo, trong năm nay, các tỉnh phía Nam sẽ có khoảng 13.000-15.000 căn hộ được mở bán. Trong đó, TP HCM và Bình Dương tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong nguồn cung mới.
Cụ thể, tại TP HCM, phân khúc căn hộ cao cấp (hạng A) sẽ chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh, căn hộ hạng B vẫn là dòng sản phẩm chủ lực. Điều này phản ánh sự khác biệt trong nhu cầu và mức độ phát triển của từng khu vực.
Mặc dù thị trường dự kiến có thêm nhiều dự án mới trong quý II, thanh khoản vẫn khó có sự đột phá. Nguyên nhân chính là phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá trung bình từ 40 triệu đồng/m² tại các tỉnh và từ 75 triệu đồng/m² tại TP HCM. Giá bán cao đang trở thành rào cản đối với nhiều khách hàng có nhu cầu thực.
Theo các doanh nghiệp bất động sản, giá căn hộ tăng không phải do chủ đầu tư tự ý đẩy giá mà xuất phát từ nhiều yếu tố chi phí đầu vào. Một dự án chung cư có giá bán được hình thành từ hơn 10 loại chi phí khác nhau, trong đó có những khoản bắt buộc mà doanh nghiệp không thể cắt giảm.
Trước tiên, chi phí mua đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Doanh nghiệp phải có quỹ đất để triển khai dự án, trong bối cảnh giá đất ngày càng leo thang. Chẳng hạn, tại Bình Dương, một lô đất hơn 5.000 m² có thể có giá từ 200-300 tỷ đồng. Chủ đầu tư thường chỉ dùng 30% vốn tự có, phần còn lại vay ngân hàng với lãi suất khoảng 10%/năm.
Tiếp theo là chi phí giải phóng mặt bằng. Nếu khu đất chưa được giải tỏa, doanh nghiệp phải chi thêm khoảng 30% tổng vốn đầu tư để thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những khoản chi lớn, ảnh hưởng đáng kể đến giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, chi phí pháp lý cũng là một gánh nặng đáng kể. Các thủ tục xin cấp phép có thể tiêu tốn 10-15% tổng vốn đầu tư. Quá trình này thường kéo dài, làm tăng thêm áp lực tài chính cho chủ đầu tư. Ngoài ra, thuế sử dụng đất cũng là một yếu tố tác động đến giá bán. Mức thuế này được tính theo bảng giá đất do địa phương ban hành, dựa trên khung giá đất hiện hành.
Một khoản chi phí lớn khác là chi phí xây dựng. Giá vật liệu như xi măng, gạch, sắt thép, nội thất… đều tăng mạnh trong thời gian qua. Hiện nay, chi phí xây dựng trung bình cho một dự án cao cấp dao động từ 20-30 triệu đồng/m², trong khi phân khúc tầm trung là 15-20 triệu đồng/m².
Không chỉ vậy, chi phí vay vốn ngân hàng cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà. Để triển khai dự án, chủ đầu tư thường phải vay ngân hàng. Chẳng hạn, một chung cư cao 20 tầng với hơn 700 căn hộ và một tầng hầm có thể tiêu tốn khoảng 1.000 tỷ đồng tiền xây dựng. Nếu vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm, thời gian thi công kéo dài 28 tháng sẽ khiến chi phí lãi vay lên tới gần 300 tỷ đồng – khoản này sẽ được cộng vào giá bán căn hộ.
Bên cạnh chi phí xây dựng, các chi phí marketing cũng chiếm tỷ trọng đáng kể. Doanh nghiệp thường dành khoảng 10% tổng vốn đầu tư để quảng bá dự án. Đây là khoản chi phí không thể thiếu để tiếp cận khách hàng và thúc đẩy doanh số bán hàng.
Ngoài ra, hoa hồng cho môi giới cũng là một khoản chi không nhỏ. Hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới căn hộ chung cư dao động từ 6-7% giá trị sản phẩm, và khoản này cũng được tính vào giá bán căn hộ.
Chưa dừng lại ở đó, các chương trình khuyến mãi, chiết khấu cũng góp phần làm tăng giá nhà. Các ưu đãi như tặng vàng, xe… cho khách hàng có thể chiếm khoảng 1% giá trị căn hộ. Bên cạnh những khoản chi kể trên, doanh nghiệp còn phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo quy định, mức thuế này là 20% trên lợi nhuận thu được từ dự án.
Không thể bỏ qua yếu tố lợi nhuận của chủ đầu tư. Để đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả, doanh nghiệp thường đặt mục tiêu lợi nhuận tối thiểu khoảng 20% cho mỗi dự án. Cuối cùng là chi phí quản lý dự án và lương nhân sự. Đây là khoản chi phí cố định trong quá trình vận hành dự án, cũng được tính vào giá bán căn hộ.
Ngoài những chi phí cố định, còn một yếu tố khác có thể khiến giá nhà tiếp tục tăng là thời gian thực hiện dự án. Nếu dự án bị trì hoãn 4-5 năm do vướng mắc pháp lý, lãi suất ngân hàng phát sinh trong thời gian chờ đợi cũng sẽ được cộng vào giá nhà. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục leo thang trong thời gian qua.
