VIS Rating vừa cập nhật kết quả kinh doanh năm 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu với những con số chưa có nhiều tích cực.
Gánh nặng chi phí “ăn mòn” lợi nhuận
Theo báo cáo, ngành bất động sản đã ghi nhận sự tăng trưởng doanh thu đáng kể trong quý IV/2024, với mức tăng 183% so với cùng kỳ năm trước, góp phần nâng tổng doanh thu cả năm lên 8%. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng toàn ngành vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay tăng mạnh và các khoản lỗ phát sinh từ những vấn đề pháp lý mà nhiều doanh nghiệp đang đối mặt.
Bên cạnh đó, tổng nợ của các chủ đầu tư bất động sản trong năm 2024 đã tăng 20%, đạt 208.000 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ mục đích phát triển dự án và tái cấu trúc tài chính. Việc nợ vay gia tăng đã kéo theo chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ năm trước, gây áp lực lên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp trong ngành.
Dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024.
Trong bối cảnh khó khăn chung, nhiều "ông lớn" bất động sản đã báo lỗ nặng. Điển hình, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) ghi nhận doanh thu thuần hơn 9.000 tỷ đồng, gấp đôi so với năm 2023, nhưng vẫn lỗ ròng kỷ lục hơn 6.412 tỷ đồng.
Nguyên nhân chính đến từ việc trích lập dự phòng liên quan đến tiền thuê đất tại dự án Lakeview City. Đáng chú ý, hàng tồn kho của Novaland tính đến cuối năm 2024 lên tới 146.600 tỷ đồng, tăng 6% so với năm trước.
Tình trạng thua lỗ cũng xảy ra tại nhiều doanh nghiệp khác. Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House, mã chứng khoán: TDH) tiếp tục báo lỗ năm thứ hai liên tiếp với mức lỗ ròng hơn 288 tỷ đồng, chủ yếu do doanh thu giảm 60% và chi phí quản lý tăng cao.
Tương tự, Công ty CP DRH Holdings (DRH) cũng ghi nhận doanh thu thuần chỉ gần 3 tỷ đồng trong quý IV/2024, giảm 70% so với cùng kỳ, kéo theo khoản lỗ ròng kỷ lục hơn 197 tỷ đồng do lỗ khi thanh lý các khoản đầu tư và chứng khoán.
Không chỉ các doanh nghiệp lớn, nhiều công ty bất động sản khác cũng gặp khó khăn. Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (NRC) báo lỗ hơn 63 tỷ đồng khi doanh thu thuần chỉ đạt 5 tỷ đồng, trong khi tình hình kinh doanh không khởi sắc và chi phí quản lý tăng cao.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác như CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (LGL), CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (VCR) và CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (API) cũng ghi nhận mức lỗ lần lượt gần 53 tỷ đồng, 22 tỷ đồng và 20 tỷ đồng.
Dòng tiền cải thiện nhờ vốn vay
Cũng theo VIS Rating, trong năm 2024, nguồn tiền mặt của ngành bất động sản đã tăng 46%, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ các hoạt động đầu tư và tài chính.
Tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn từ các nguồn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán, sáp nhập, hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần. Chỉ một số ít “ông lớn” như Công ty CP Vinhomes, Công ty CP Đầu tư Nam Long, Khang Điền…ghi nhận lợi nhuận đến từ mảng kinh doanh cốt lõi.
Nhiều chủ đầu tư hiện vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ gốc và lãi đã quá hạn.
Tuy nhiên, theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating, việc dòng tiền được cải thiện từ nguồn vốn vay hoặc hoạt động khác sẽ khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí phát triển dự án tăng mạnh, trong khi nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đều đều.
Vì vậy, dù dòng tiền có cải thiện, nhưng bảng cân đối tài chính và khả năng thanh toán nợ sẽ cần thêm thời gian để hồi phục, đặc biệt là đối với những chủ đầu tư đang gặp vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ gốc và lãi đã quá hạn. Mức đòn bẩy tài chính dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, với các chủ đầu tư có khả năng chậm trả nợ sẽ đối mặt với chi phí tài chính cao hơn.
Bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cho rằng, việc huy động vốn qua phát hành cổ phiếu sẽ là điểm nhấn của các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong năm 2025, khi các chủ đầu tư tập trung tái cấu trúc nợ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Bên cạnh đó, các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản dân cư cũng được dự báo sẽ trở thành xu hướng quan trọng, do nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính và khó tiếp cận nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án vẫn tiếp tục tăng.
Trong một báo cáo trước đó, các chuyên gia của VIS Rating cũng đã chỉ ra, dòng tiền là điểm yếu lớn trong hồ sơ tín dụng của các chủ đầu tư tại Việt Nam, với khoảng 70% doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đến hạn.
Tuy nhiên, ông Dương Đức Hiếu cho rằng, năm 2025 sẽ là thời điểm cải thiện hiệu quả hoạt động của các chủ đầu tư, nhờ nguồn cung nhà ở mới tăng lên và tâm lý tích cực từ người mua nhà. Bên cạnh đó, sự phân hóa tín nhiệm giữa các chủ đầu tư sẽ rõ rệt hơn.
