Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ, giá bán căn hộ cao gấp 10 lần so với thu nhập trung bình. Trong khi đó, tại các quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, mức chênh lệch này thấp hơn, chỉ dưới ba lần.
Cơ hội mua nhà dưới 2 tỷ đồng chỉ 1%
Báo cáo của Savills cũng cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang phục hồi với nguồn cung cải thiện đáng kể so với 5 năm trước. Năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 24.996 căn – mức cao nhất kể từ năm 2020. Riêng trong quý IV/2024, thị trường ghi nhận 12.972 căn hộ mới, tăng 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp cũng tăng mạnh, đạt 16.629 căn, cao hơn 58% theo quý và 40% theo năm.
Dù nguồn cung tăng, giá bán căn hộ vẫn ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 75 triệu đồng/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng giao dịch thành công, tăng mạnh so với chỉ 2% vào năm 2020. Trong khi đó, căn hộ giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 40%, còn phân khúc dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm vỏn vẹn 1%.
Mức giá cao đang trở thành rào cản lớn đối với những người có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là nhóm khách hàng tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp vẫn duy trì sức hút nhờ nguồn cung ổn định, pháp lý rõ ràng và uy tín của chủ đầu tư.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, nhận định, giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao. Ngay cả phân khúc hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp, cũng đã tăng lên khoảng 50 triệu đồng/m² so với mức trung bình 30-40 triệu đồng/m² trước đây. Những căn hộ có giá thấp hơn hiện rất hiếm.
Cũng theo bà Hằng , dù giá nhà tăng gây áp lực lên khả năng chi trả của người mua, nhưng nhu cầu đối với phân khúc cao cấp vẫn rất lớn. Trong quý IV/2024, dù căn hộ hạng B chiếm 97% nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 85% nhờ sự minh bạch về pháp lý và uy tín của chủ đầu tư.
Dự báo của Savills cho thấy, trong năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 25.200 căn hộ mới, với phân khúc hạng B tiếp tục chiếm 88% nguồn cung. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được tung ra thị trường, chủ yếu tập trung tại Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.
Bà Hằng nhấn mạnh rằng dù thị trường đang mất cân đối về nguồn cung, nhưng với những điều chỉnh từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, các khu vực phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ được chú trọng hơn. Có một thực tế về quy luật cung cầu cho thấy, khi cầu lớn, nguồn cung chắc chắn sẽ dần được đáp ứng.
Chia nhỏ mục tiêu để tăng cơ hội sở hữu nhà
Dù nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm, người mua vẫn có thể tìm kiếm các lựa chọn trên thị trường thứ cấp, chủ yếu là những căn hộ diện tích nhỏ ở khu vực xa trung tâm. Bên cạnh đó, nhiều dự án mới đang trong quá trình triển khai, hứa hẹn sẽ bổ sung nguồn cung trong thời gian tới.
Về cơ hội sở hữu nhà, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, người mua cần có chiến lược tài chính phù hợp, kết hợp giữa tích lũy và tận dụng các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính có thể giúp rút ngắn thời gian sở hữu nhà, nhưng cần được tính toán cẩn thận để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài. Ngoài ra, người mua cũng có thể xem xét bất động sản ở khu vực ven đô, nơi giá cả hợp lý hơn, dù điều này đòi hỏi sự linh hoạt trong việc di chuyển.
Đồng tình, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, thay vì chờ đợi để mua ngay một căn hộ rộng rãi hoặc ở vị trí trung tâm, người mua có thể chia nhỏ mục tiêu. Ban đầu, họ có thể lựa chọn căn hộ nhỏ hơn hoặc ở khu vực ven đô, sau đó nâng cấp dần khi tài chính cải thiện.
Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, mỗi người sẽ có lựa chọn riêng phù hợp với tình hình tài chính của mình. Một số người chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính để sở hữu nhà sớm, trong khi số khác ưu tiên chất lượng cuộc sống, chọn phương án thuê nhà để linh hoạt hơn và có thêm trải nghiệm trước khi quyết định mua nhà.
Theo ông Ngô Thế Vinh – Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Vinh Gia, việc mua nhà cần phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế của mỗi người. Nếu cố gắng sở hữu một căn hộ vượt quá khả năng chi trả, người mua có thể phải đối mặt với áp lực tài chính nặng nề, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cũng như khả năng duy trì ổn định về lâu dài.
Đưa ra khuyến nghị, TS. Nguyễn Thị Hải Yến (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết, với người có ít nhất 50% giá trị căn hộ, vay mua nhà là phương án khả thi, nhưng cần tính toán kỹ thu nhập, chi tiêu và khả năng tiết kiệm. Chuyên gia tài chính khuyến nghị tổng tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập để đảm bảo cân đối tài chính.
Các chuyên gia cũng cho rằng, Hà Nội có thể thiếu khoảng 50.000 căn hộ trong năm 2025, đặt ra thách thức lớn về nguồn cung nhà ở. Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia vào thị trường, góp phần phát triển phân khúc nhà ở tầm trung nhằm đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty CP GP Invest cũng cho rằng nhà ở trung bình đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt là những người trẻ và lao động nhập cư tại Hà Nội. Sự gia tăng dân số do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng khiến nhu cầu về phân khúc này ngày càng lớn, đòi hỏi thị trường phải có sự điều chỉnh phù hợp để cân bằng cung – cầu.
Trước thực trạng trên, UBND thành phố Hà Nội đã lên kế hoạch triển khai tám dự án nhà ở xã hội trong năm nay. Đây là tín hiệu tích cực giúp nhiều người có thêm cơ hội sở hữu nhà với mức giá hợp lý, giảm bớt áp lực tài chính và tạo điều kiện để họ an cư trong một môi trường ổn định hơn.
