Giao dịch nhà thấp tầng giảm mạnh ở TP HCM, nhà từ 20-30 tỷ chiếm đa số

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills cho thấy, dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TP HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Từ đầu năm 2024, một môi giới chuyên bán loại hình nhà phố, biệt thự tại TP HCM cho biết, anh vẫn chưa có giao dịch nào. Người này đang nắm giỏ hàng hơn 20 căn biệt thự, nhà phố được chủ nhà gửi bán, giá dao động từ 22-30 tỷ đồng/căn.

Nhiều căn nhà phố trong giỏ hàng đã được chào bán từ trước Tết Giáp Thìn nhưng vẫn chưa có khách mua thực sự quan tâm. Trong khu đô thị tại TP Thủ Đức, căn nhà phố 1 trệt 3 lầu, diện tích đất khoảng 147m2, mặt tiền đường hơn 30m có giá bán 30 tỷ đồng. Căn nhà phố quy mô xây dựng tương tự nhưng diện tích đất khoảng 140m2, đang được chào bán giá 22,5 tỷ đồng.

“Đây đều là những căn nhà đã xây dựng hoàn thiện, khách mua chỉ cần công chứng sang tên là dọn về ở ngay. Dù giá không bằng so với thời điểm trước dịch Covid-19 nhưng đơn giá 160 triệu đồng/m2 tại khu vực này là vẫn cao”, môi giới này nói.

Theo khảo sát, đa số nhà phố hoàn thiện đang được rao bán trên thị trường là sản phẩm thứ cấp, bởi trong 3 năm trở lại đây nguồn cung mới rất nhỏ giọt. Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2023, toàn TP.HCM chỉ có 1.253 căn nhà thấp tầng thuộc các dự án được xác nhận đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Riêng quý IV/2023, nguồn cung loại hình nhà ở thấp tầng dường như không có, chỉ có 3.722 căn hộ chung cư được đưa ra thị trường và toàn bộ đều thuộc phân khúc cao cấp. Về lượng giao dịch, cả năm 2023, toàn TP.HCM chỉ có 1.253 giao dịch nhà phố.

Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2023, mức hoạt động của thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng nguồn cung sơ cấp gần 1.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30%, mức giá bán phổ biến từ 30 tỷ đồng/căn.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà phố tại TP.HCM trong năm qua chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Do nguồn cung sản phẩm giá phải chăng còn hạn chế nên sản phẩm có giá bán từ 20- 30 tỷ đồng/căn chiếm lĩnh thị trường, chiếm 67% nguồn cung.

Tốc độ hấp thụ chậm

Lý giải cho tình trạng này, theo chia sẻ từ bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Nguyên nhân chủ quan là sự sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

Mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố.