Gần đây, vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội nhận được sự quan tâm lớn từ người dân. Mới đây, thành phố đã đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng khi tái thiết khu tập thể cũ Thành Công. Ngoài ra, nhiều khu tập thể có tuổi đời hàng chục năm như Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng… cũng đã được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo.
Giá cao như chung cư cao cấp
Dù xuống cấp nghiêm trọng, các căn hộ tập thể tại Nghĩa Tân và Kim Liên vẫn được rao bán với giá hơn 3 tỷ đồng mỗi căn. Anh Nguyễn Văn Bình (46 tuổi, cư dân khu tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy) cho biết thông tin về việc cải tạo nhà tập thể cũ khiến nhiều người quan tâm. Cuối năm 2024, giá nhà tập thể tại khu vực này dao động trong khoảng 45-47 triệu đồng/m², nhưng đến nay đã tăng lên 50-60 triệu đồng/m².
Tại Kim Liên (quận Đống Đa), nhiều căn hộ có diện tích sổ đỏ 50m², diện tích sử dụng 70m² đang được rao bán với giá 2,6 tỷ đồng, tương đương hơn 50 triệu đồng/m². Một số căn nhỏ hơn, khoảng 35m², có giá rao bán lên tới 2,4 tỷ đồng, tương đương 70 triệu đồng/m². Theo cư dân địa phương, dù hiện trạng cơi nới nhiều với các "chuồng cọp" san sát, giá nhà tập thể Kim Liên vẫn dao động từ 50-70 triệu đồng/m², thậm chí những căn ở tầng 1, thuận tiện kinh doanh, có giá từ 80-100 triệu đồng/m².
Tương tự, tại khu tập thể Thành Công, nhiều căn hộ hơn 40 năm tuổi đang được rao bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m². Chẳng hạn, một căn hộ có diện tích sử dụng 100m² nhưng diện tích sổ đỏ chỉ 34m² được chào bán 3,9 tỷ đồng, tương đương gần 115 triệu đồng/m² theo sổ đỏ. Căn này nằm ở tầng 1 tòa G6A, ngay mặt đường Nguyên Hồng, hiện đang được cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Một căn khác tại tầng 1 tòa G22, diện tích sử dụng 110m² nhưng diện tích sổ đỏ chỉ 34,1m², được rao bán với giá 4,74 tỷ đồng, tương đương 139 triệu đồng/m².
Khảo sát cho thấy, những căn hộ tập thể có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên chủ yếu nằm ở tầng 1, có mặt tiền rộng, thuận lợi cho việc kinh doanh. Trong khi đó, các căn ở tầng 3-5 tại những khu tập thể cũ có giá dao động từ 50-75 triệu đồng/m², ngang ngửa với một số dự án chung cư thương mại có tiện ích hiện đại.
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, dù đã xây dựng từ hàng chục năm trước, nhà tập thể cũ vẫn có sức hút nhờ vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ, gần công viên và trường học. Các khu tập thể, chung cư cũ tập trung nhiều ở bốn quận trung tâm Hà Nội, giúp cư dân di chuyển thuận tiện. Tuy nhiên, dù có lợi thế vị trí, thị trường nhà tập thể hiện đang rơi vào tình trạng giao dịch chậm do giá bán quá cao.
Chị Thu Linh, một môi giới chuyên về khu vực nội đô Hà Nội, cho biết từ quý I/2024, giá bán căn hộ chung cư cũ đã tăng đáng kể, trung bình khoảng 38% so với năm 2019. Sang quý I/2025, khi giá chung cư mới chững lại, giá nhà tập thể cũ lại tăng mạnh, thậm chí vượt cả một số dự án chung cư cao cấp đang mở bán như The Nelson (giá từ 135 triệu đồng/m²).
Rủi ro liên quan đến diện tích thực được đền bù
Riêng tại khu tập thể Thành Công, môi giới Đức Hùng nhận định nhiều người kỳ vọng giá bán sẽ tiếp tục tăng nếu khu vực này được xây dựng tòa nhà cao tối đa 40 tầng theo phương án do quận Ba Đình đề xuất. Tuy nhiên, dù có tiềm năng tăng giá, các căn hộ tại đây vẫn khó giao dịch do phần diện tích cơi nới thực tế không được đền bù khi chung cư được cải tạo.
“Nhiều nhà đầu tư đã mua vào trước đó và hiện đang có lãi, nên họ muốn chốt lời để chuyển sang khu vực khác. Tuy nhiên, kế hoạch cải tạo và xây dựng mới có thể chưa được triển khai ngay, khiến người mua ở thời điểm này có nguy cơ phải chờ đợi trong thời gian dài mà chưa biết khi nào có thể hưởng lợi,” anh Hùng phân tích.
Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng giá bất động sản khu vực nội đô ngày càng leo thang, đặc biệt khi một số dự án mới tại Đông Anh, Gia Lâm đã chạm mốc 100 triệu đồng/m². Điều này khiến nhiều người kỳ vọng nhà tập thể cũ sẽ có suất đền bù hấp dẫn khi cải tạo.
Tuy nhiên, vị lãnh đạo này lưu ý rằng phần lớn căn hộ tập thể chỉ có diện tích sổ đỏ từ 25-40m² nhưng đã được cơi nới lên 60-90m². Khi bồi thường, giá trị căn hộ sẽ được tính theo diện tích trên sổ đỏ, tạo ra sự chênh lệch lớn so với kỳ vọng của người bán.
Với những người mua để ở, các chuyên gia khuyến nghị cần xem xét kỹ các yếu tố quan trọng như an toàn phòng cháy chữa cháy, hệ thống thoát nước, tính pháp lý, chất lượng công trình và môi trường sống trước khi quyết định xuống tiền.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nguyên nhân khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao chủ yếu là do vị trí trung tâm cùng với sự ảnh hưởng từ giá chung cư và nhà trong ngõ.
Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh người mua cần đặc biệt chú ý đến diện tích thực và diện tích cơi nới của căn hộ. Nhiều hộ dân đã mở rộng không gian bằng cách cơi nới thêm “chuồng cọp, lồng chim” lên đến hàng chục mét vuông, tạo ra rủi ro lớn về an toàn và pháp lý.
Đáng chú ý, phần diện tích cơi nới này không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không có giá trị khi chuyển nhượng hoặc tính vào bồi thường trong trường hợp chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại. Ngoài ra, hầu hết các khu tập thể cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn, gây lo ngại về an toàn cho cư dân.
