Trong thời gian qua, tình trạng bỏ cọc sau các cuộc đấu giá đất tại các quận, huyện trên địa bàn Hà Nội không chỉ gây xôn xao dư luận mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và động cơ thực sự của những người tham gia.
Đã có những hình thức xử phạt nghiêm
Chẳng hạn, trong phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào tháng 8/2024, giá trúng cao nhất đã lên tới 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc, chỉ khoảng 12-13 lô đất được thanh toán đầy đủ, còn lại 55-56 lô bị bỏ cọc. Tương tự, tại quận Hà Đông, Hà Nội, trong phiên đấu giá ngày 19/10/2024, 22/27 thửa đất trúng đấu giá vẫn chưa được thanh toán, có nghĩa là hơn 80% các lô đất đã bị bỏ cọc.
Những sự việc này cho thấy phần lớn người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính, điều này làm dấy lên nghi ngờ về mục đích đầu cơ hoặc thao túng giá đất. Các chuyên gia và cơ quan chức năng nhận định, một số người tham gia đấu giá không phải vì nhu cầu thực sự mà chủ yếu nhằm đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo để kiếm lời, hoặc đơn giản là bỏ cọc khi không đạt được mục tiêu.
Khi tình trạng bỏ cọc xảy ra, các địa phương buộc phải tổ chức lại các phiên đấu giá, điều này không chỉ tốn thời gian mà còn gây áp lực về công sức và chi phí. Trước thực trạng này, từ đầu năm nay, nhiều chế tài mới đã được áp dụng nhằm xử lý nghiêm các hành vi bỏ cọc trong đấu giá.
Khi tình trạng bỏ cọc xảy ra, các địa phương buộc phải tổ chức lại các phiên đấu giá, điều này không chỉ tốn thời gian mà còn gây áp lực về công sức và chi phí
Một ví dụ điển hình là phiên tòa xét xử 6 bị cáo liên quan đến vụ việc phá hoại đấu giá đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội vào tháng 11 năm ngoái. Những đối tượng này đã trả mức giá kỷ lục lên tới 30 tỷ đồng/m². Tòa án đã tuyên án phạt tù lên đến 36 tháng đối với kẻ chủ mưu, một bản án có tính răn đe mạnh mẽ, nhằm cảnh báo những đối tượng có ý định thực hiện hành vi tương tự trong tương lai. Sau sự việc này, huyện Sóc Sơn đã phải tổ chức lại các phiên đấu giá cho những lô đất không thành công.
Bên cạnh đó, từ cuối năm ngoái, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới, điều chỉnh mức giá tăng từ 2 đến 6 lần, gần sát với giá thị trường. Đây sẽ là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho các phiên đấu giá, giúp tránh tình trạng giá khởi điểm quá thấp, chỉ từ 2 triệu đồng/m², thấp hơn đến 15-20 lần so với giá thị trường.
Ngoài các hình phạt và lệnh cấm tham gia đấu giá, các hành vi vi phạm quy định đấu giá tài sản cũng có thể bị xử lý hình sự. Với những giải pháp này, nhiều địa phương kỳ vọng hoạt động đấu giá đất sẽ trở lại đúng bản chất, không còn tình trạng thổi giá hay bỏ cọc. Thực tế, từ đầu năm đến nay, một số cuộc đấu giá tại các huyện như Phúc Thọ và Thanh Oai ở Hà Nội đã diễn ra thành công, với mức giá trúng đấu giá sát với giá thị trường, không còn hiện tượng đẩy giá lên quá cao như cuối năm ngoái.
Nhưng vẫn khó “tới bến, tới bờ”
Mặc dù các cơ quan chức năng đã thực hiện nhiều biện pháp mạnh mẽ để ngăn chặn và xử lý các hành vi gây nhiễu loạn trong đấu giá đất, nhưng việc triệt tiêu hoàn toàn tình trạng này vẫn là một thách thức lớn. Các chuyên gia cho rằng dù có các chế tài xử phạt nghiêm khắc, nhưng nếu không giải quyết được các lỗ hổng trong quy trình đấu giá và những chiêu trò thao túng thị trường, thì tình trạng bỏ cọc, thổi giá và thông đồng để làm sai lệch kết quả đấu giá sẽ tiếp tục diễn ra.
Nguyên nhân chính của vấn đề là các nhóm đầu cơ, với tiềm lực tài chính mạnh, thường lợi dụng các kẽ hở trong quy định đấu giá để trục lợi. Họ có thể đẩy giá đất lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo, làm mất ổn định thị trường bất động sản, hoặc lợi dụng các chính sách ưu đãi để giành lợi thế trong đấu giá. Tuy nhiên, việc xác định hành vi vi phạm lại rất khó khăn do thiếu bằng chứng rõ ràng.
Chẳng hạn vụ việc tại Hà Đông gần đây, bà Lê Thị Kim Oanh, Phó Giám đốc Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng cho biết, UBND quận đã yêu cầu Ban Quản lý dự án lập danh sách các trường hợp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính và gửi các cơ quan liên quan. Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, nếu không có đủ chứng cứ chứng minh hành vi thông đồng hay thao túng giá trong quá trình đấu giá, việc xử lý hình sự sẽ gặp khó khăn theo quy định của Luật Hình sự.
Mặc dù các cơ quan chức năng đã thực hiện nhiều biện pháp mạnh mẽ để ngăn chặn và xử lý các hành vi gây nhiễu loạn trong đấu giá đất, nhưng việc triệt tiêu hoàn toàn tình trạng này vẫn là một thách thức lớn
Việc nhiều người trúng đấu giá với mức giá rất cao rồi bỏ cọc chưa hẳn là dấu hiệu của việc thổi giá, nhưng có thể là chỉ dấu ban đầu của hành vi phạm pháp hoặc một tội phạm nào đó. Nếu việc đấu giá đất là một phần trong âm mưu thao túng giá, làm lũng đoạn thị trường, cơ quan điều tra sẽ tập trung vào hành vi cụ thể đó, chứ không chỉ dừng lại ở việc bỏ cọc. Tuy nhiên, cũng có trường hợp, chỉ đơn giản là do người mua không còn nhu cầu, không có âm mưu gì khác, thì đó chỉ là hành vi thông thường và không vi phạm pháp luật.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, biện pháp hiệu quả nhất là Nhà nước thu giữ tiền đặt cọc mà không trả lại. Ông giải thích, đấu giá là một quan hệ kinh tế, trong đó các bên đều có quyền và nghĩa vụ rõ ràng. Khi người trúng đấu giá không nộp tiền, đó là vi phạm nghĩa vụ và hậu quả pháp lý là mất tiền đặt cọc.
Hay mới đây, Hà Nội đã áp dụng biện pháp công khai danh tính những người trả giá cao hơn giá trị thị trường nhưng không thanh toán, như một hình thức "bêu tên." Hiện nay, có đề xuất cấm người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc tham gia đấu giá trong 5 năm. Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định chế tài này đối với doanh nghiệp tham gia đấu giá để thực hiện dự án, không áp dụng cho cá nhân đấu giá đất nền. Do đó, đề xuất này không khả thi nếu không sửa đổi Luật Đấu giá tài sản.
Về lâu dài, ông Đỉnh cho rằng, để ngừng tình trạng đấu giá rồi bỏ cọc, cần hạn chế đấu giá giao đất cho cá nhân xây dựng nhà ở và thay vào đó ưu tiên tổ chức đấu giá cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. Một giải pháp lâu dài hơn là triển khai thuế bất động sản để chống đầu cơ. Giải pháp này đã thành công ở nhiều quốc gia sau các đợt sốt đất và được coi là biện pháp hiệu quả nhất để kiềm chế giá nhà, đất, đồng thời giúp điều tiết dòng tiền vào sản xuất kinh doanh và xóa bỏ tâm lý "không gì giàu bằng buôn đất."
Luật sư Đoàn Thế Hiếu, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Trọng Đại và Cộng sự, cũng đưa ra đề xuất, cơ quan chức năng có thể đình chỉ quyền tham gia đấu giá đối với các tổ chức, cá nhân cố tình thổi giá rồi bỏ cọc. Đồng thời, cần luật hóa thuật ngữ "thao túng thị trường bất động sản" và coi hành vi này là vi phạm pháp luật, tương tự như tội thao túng thị trường chứng khoán trong Bộ luật Hình sự.
Dưới góc nhìn đầu tư, anh Hoàng An, một môi giới bất động sản, dù mua đất đấu giá tại Hà Nội có một số ưu điểm, nhưng cũng tồn tại nhiều bất cập. Điều này trái ngược với thực trạng nhiều người lao vào mua với giá cao một cách vô lý.
Cụ thể, thứ nhất, giá đất thường bị đẩy lên quá cao do hiệu ứng FOMO, làm giảm tiềm năng sinh lời. Thứ hai, chi phí phát sinh như thuế, lệ phí và chi phí hành chính có thể cao hơn so với dự tính ban đầu. Thứ ba, nhiều khu đất đấu giá ở ngoại thành thiếu hạ tầng, khiến việc sử dụng hoặc đầu tư gặp khó khăn.
Thứ tư, đất đấu giá khó thanh khoản vì giá cao hơn đất thổ cư và thị trường không ổn định. Thứ năm, dù có pháp lý rõ ràng, nhưng vẫn có rủi ro pháp lý do thay đổi quy hoạch hoặc thu hồi đất. Thứ sáu, tình trạng cạnh tranh không công bằng khi có "cò mồi" hay nhóm người thao túng giá. Cuối cùng, đất đấu giá thường thiếu tiện ích, tốn chi phí và thời gian xây dựng.
“Các khu đất đấu giá ngoại thành Hà Nội chủ yếu nằm ở thôn, xã, có diện tích từ 60m² đến hơn 100m². Mặt bằng chỉ được san lấp, có đường dẫn và vỉa hè. Một số khu thậm chí giáp mương máng, nhìn ra nghĩa trang, cách biệt với trung tâm làng xã. Các khu này không có tiện ích đồng bộ như siêu thị, trường học, công viên hay các tiện ích cao cấp khác, khiến việc phát triển hoặc sử dụng gặp nhiều khó khăn”, anh Hoàng An cho biết.
