Theo số liệu từ Hội Môi giới Việt Nam (VARS), dù các sản phẩm bất động sản thấp tầng có xu hướng tăng, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo trong nguồn cung nhà ở mới năm 2024, chiếm 70%.
Thị trường đang mất cân đối ở mọi mặt
Tuy nhiên, phân khúc căn hộ thương mại giá bình dân – vốn là nhu cầu chính của thị trường – đã biến mất, với nguồn cung giá rẻ chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội, đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025. Mặc dù chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai mạnh mẽ, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế.
Nguồn cung căn hộ chung cư năm 2024 chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang (giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên), chiếm 65%, trong đó quý IV/2024 ghi nhận tỷ trọng cao cấp đạt 47% và hạng sang, siêu sang đạt 27%. Tính chung năm, khoảng 10.000 căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên đã ra mắt, gấp 3 lần so với năm 2023.
Thị trường bất động sản nhà ở đang mất cân đối ở mọi mặt.
Về khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới tập trung tại miền Bắc, trong khi miền Nam và miền Trung lần lượt chiếm 29% và 11%. Đặc biệt, các dự án tại Hà Nội tăng mạnh, với hơn 30.900 căn hộ chung cư mở bán mới, cao nhất từ năm 2020, trong khi TP.HCM chỉ có 5.050 căn, thấp nhất từ năm 2013. Tương tự, nguồn cung nhà phố và biệt thự tại Hà Nội đạt hơn 6.300 căn, gấp nhiều lần so với TP.HCM, nơi chỉ có 230 căn mở bán, mặc dù đã tăng đáng kể so với năm trước.
Nói thêm về sự mất cân đối này, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình (thường được gọi là Đường "Bia") cho biết, thị trường nhà ở thương mại chủ yếu là "cuộc chơi" của các doanh nghiệp lớn, không dành cho các công ty nhỏ.
Các quy định mới trong lĩnh vực bất động sản cũng mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp lớn hơn. Luật Đất đai 2024 quy định rằng việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với những dự án có quy mô lớn và đồng bộ về hạ tầng. Trong bối cảnh chi phí đất đai tăng cao, điều này khiến các dự án vừa và nhỏ khó có thể triển khai.
VARS cũng đồng tình với nhận định này, cho rằng các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ tiềm lực tài chính để phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn. Những doanh nghiệp này gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án nhà ở thương mại do không thể tự thỏa thuận với người dân về giải phóng mặt bằng, và thiếu khả năng cạnh tranh trong các cuộc đấu giá, đấu thầu quỹ đất do Nhà nước phát triển.
Khó kiểm soát được giá nhà
Sự chênh lệch cung cầu trên thị trường bất động sản đã khiến giá nhà leo thang, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tại một tọa đàm gần đây, TS. Võ Trí Thành đã phân tích hiện tượng tăng giá bất thường của nhà ở trong vài thập kỷ qua.
Ông Thành đưa ra so sánh, nếu xét yếu tố lạm phát, trong thập niên 90, giá cả hàng hóa tăng gấp 4 lần. Tuy nhiên, trong 20 năm gần đây, giá hàng hóa chỉ tăng chưa đến 2 lần, trong khi giá nhà đã tăng đến 400 lần, phản ánh mức độ biến động quá lớn của thị trường nhà ở so với các mặt hàng khác.
Cũng theo VARS, năm 2025 dự kiến sẽ chứng kiến sự tăng trưởng nguồn cung bất động sản nhà ở, với phần lớn đến từ các đại đô thị tại vùng ven. Nguồn cung tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước đạt khoảng 37.000 sản phẩm, trong khi TP.HCM và khu vực lân cận dự kiến cung ứng khoảng 18.000 sản phẩm.
Nguồn cung bất động sản nhà ở được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2025.
Mặc dù sự phân hóa nguồn cung theo khu vực dự kiến sẽ giảm, cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở bình dân được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể nhờ sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội. Trong phân khúc bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về nguồn cung, với các dự án chủ yếu do các chủ đầu tư lớn triển khai.
Một chuyên gia từ Bộ Xây dựng nhận định, để ổn định thị trường bất động sản, cần đảm bảo nắm giữ một lượng hàng hóa đủ lớn nhằm chi phối giá cả. Tuy nhiên, nếu giao hoàn toàn việc phát triển nhà ở xã hội cho khu vực tư nhân, khả năng kiểm soát giá sẽ trở nên khó khăn hơn.
Cũng theo vị chuyên gia này, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm từ Hàn Quốc. Vào những năm 2000, trước tình trạng giá đất tại các thành phố lớn tăng cao, Chính phủ Hàn Quốc đã yêu cầu các nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp, chuyển hướng sang phát triển chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp.
Song song đó, Chính phủ Hàn Quốc cam kết bình ổn thị trường bằng cách tăng nguồn cung và kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ bất động sản. Đây là bài học thực tiễn mà Việt Nam có thể áp dụng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng mặc dù việc thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua các thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm đã được thông qua, nhưng việc đưa các chính sách pháp luật vào thực tiễn vẫn còn gặp độ trễ.
Thêm vào đó, các dự án nhà ở thương mại thường mất từ 3 đến 5 năm để hoàn thành, làm kéo dài thời gian cung ứng sản phẩm ra thị trường. Vì vậy, để gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong giai đoạn 3 - 8 năm tới, ngoài việc hoàn thiện các phương thức tiếp cận quỹ đất nhằm đẩy mạnh phát triển dự án, cần chú trọng thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.
