Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, các doanh nghiệp bất động sản trở thành những tổ chức phát hành trái phiếu lớn trên thị trường, chỉ đứng sau các ngân hàng thương mại, với lãi suất phát hành cao, có thời điểm gần gấp đôi lãi suất tiết kiệm của ngân hàng nhằm thu hút nhà đầu tư.
Trái phiếu bất động sản diễn biến phức tạp
Theo báo cáo của Chính phủ, trong giai đoạn 2015 - 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ tại thị trường nội địa, với tổng giá trị phát hành hơn 726.335 tỉ đồng. Kỳ hạn phát hành trung bình là 3,69 năm và lãi suất trung bình đạt 10,15%/năm.
Riêng trong năm 2020, lãi suất phát hành trung bình của các doanh nghiệp bất động sản là 10,67%, cao nhất lên tới 15%, trong khi lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng tại các ngân hàng thương mại dao động từ 5,6% đến 7%.
Tuy nhiên, theo đánh giá của đoàn giám sát, các dự án bất động sản mới hiện gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng và lãi suất vẫn còn ở mức cao. Hình thức huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường TPDN là phát hành trái phiếu riêng lẻ, trong khi việc phát hành trái phiếu ra công chúng còn nhiều hạn chế.
Nhiều doanh nghiệp có khả năng tài chính yếu nhưng vẫn tiếp tục tăng cường phát hành TPDN. Thậm chí, có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều lần với số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và có thể dẫn đến các hành vi gian lận, lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản. Trong khi đó, thị trường lại đang thiếu tính công khai, minh bạch và chuyên nghiệp, trong khi công tác giám sát vẫn chưa đạt hiệu quả như mong muốn.
Điều này được thể hiện rõ qua nhiều vụ vi phạm pháp luật liên quan đến TPDN trong thời gian vừa qua. Ngoài ra, một số doanh nghiệp đã thông qua các công ty liên quan (thường là các doanh nghiệp chưa niêm yết hoặc không phải công ty đại chúng) để huy động vốn hoặc tái cơ cấu nợ của công ty mẹ, với giá trị lớn thông qua kênh phát hành riêng lẻ.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho tổ chức tín dụng với mục đích góp vốn, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn, nhằm “lách” quy định về giới hạn cho vay/đầu tư TPDN của các tổ chức tín dụng đối với một khách hàng hoặc nhóm khách hàng.
Việc chuyển vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cách "vòng quanh" giữa các doanh nghiệp tiềm ẩn rủi ro trong việc sử dụng vốn sai mục đích, có thể dẫn đến mất vốn gốc và lãi trái phiếu của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong trường hợp các dự án đầu tư gặp khó khăn, các doanh nghiệp tham gia vào quá trình chuyển vốn có thể mất khả năng thanh toán, tạo ra hiệu ứng dây chuyền trên thị trường TPDN.
TPDN cũng là một nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao
Thảo luận tại hội trường Quốc Hội, đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) nhận định, một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao bất thường là do lãi suất TPDN nhóm này hiện nay quá cao, từ 12-15%, chưa kể thêm 3% phí phát hành.
Cũng theo đại biểu Tạ Văn Hạ, hiện dư nợ trái phiếu của lĩnh vực bất động sản đang ở mức lớn, với ước tính khoảng 130.000 tỉ đồng đáo hạn vào năm 2025. Nếu không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, nguồn vốn mà các doanh nghiệp huy động qua phát hành trái phiếu lần này để phục hồi thị trường sẽ chủ yếu dành để trả nợ đáo hạn.
Trước đó, nhiều chuyên gia đã đề xuất giải pháp giảm giá bất động sản bằng cách giảm chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, trong đó có việc giảm lãi suất huy động vốn cho doanh nghiệp địa ốc.
Hiện nay, phần lớn nguồn vốn mà các chủ đầu tư sử dụng để phát triển dự án là từ trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, lãi suất trái phiếu bất động sản ở mức cao là một trong những lý do làm gia tăng chi phí vốn đầu vào, dẫn đến giá bán sơ cấp cũng cao.
“Chúng ta thử tính, nếu vay 100.000 tỉ đồng trong khoảng 3 năm, chi phí lãi suất phải trả trong thời gian này sẽ là 20.000 tỉ đồng. Tức là, trong vòng 3 năm, tổng chi phí phải trả gần 50.000 tỉ đồng, không có lợi nhuận nào có thể bù đắp được khoản này. Nếu không xử lý tốt, sẽ trở thành gánh nặng cho Nhà nước và người dân” đại biểu Tạ Văn Hạ nhận định.
“Game” đảo nợ thường xuyên xuất hiện trên thị trường
Thực tế, những lo ngại trên là hoàn toàn có cơ sở khi trong vài tháng trở lại đây, thị trường liên tục chứng kiến những đợt phát hành đảo nợ từ các doanh nghiệp bất động sản. Chẳng hạn, hồi tháng 8 vừa qua, Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC), sau khi đã tất toán nợ trái phiếu từ giữa năm ngoái, đã phát hành lô trái phiếu trị giá 1.000 tỉ đồng với kỳ hạn 2 năm, lãi suất 10,5%/năm.
Lô trái phiếu này có tài sản bảo đảm và không phải là nợ thứ cấp của công ty phát hành. Số tiền huy động được sẽ được KBC sử dụng để tái cơ cấu nợ cho hai công ty con là Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang (KBC sở hữu 88,6%) và Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên (KBC sở hữu 93,93%), với thời gian dự kiến trả nợ trong quý III – IV/2024.
Giới đầu tưu cho rằng, hoạt động này nằm trong chiến lược “vay – trả” giữa công ty mẹ và các công ty con nhằm tạo ra dòng tiền trả nợ trái phiếu qua đó góp phần “làm đẹp” báo cáo tài chính của KBC. Bởi lẽ, số liệu tổng hợp cho thấy, chỉ riêng trong năm 2023, Kinh Bắc đã vay từ các công ty con đến 6.500 tỉ đồng.
Trùng hợp, đây cũng là năm KBC tất toán toàn bộ khoản nợ trái phiếu. Sang năm 2024, KBC phát hành trái phiếu trở lại với mục đích thanh toán các khoản nợ cho 2 doanh nghiệp trên. Do đó, giới đầu tư cho rằng động thái “lòng vòng” này thực chất của điệp khúc “vay - trả, trả - vay” giữa Kinh Bắc và các công ty con.
Cũng trong tháng 8, Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tiếp tục huy động 950 tỉ đồng qua hai lô trái phiếu, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào năm 2027, với lãi suất 9,78%/năm. Số tiền này sẽ được công ty sử dụng để thanh toán toàn bộ khoản gốc đến hạn của hai lô trái phiếu NLGB2124001 và NLGB2124002. Trước đó, vào tháng 6/2024, NLG cũng đã huy động thành công 550 tỷ đồng, nâng tổng lượng trái phiếu phát hành từ đầu năm lên 1.500 tỷ đồng.
Tương tự, Tập đoàn Đầu tư I.P.A (mã chứng khoán: IPA), tính từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp đã có 6 đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị đạt 1.890 tỉ đồng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, IPA cũng liên tục phát hành mới với tổng giá trị huy động gần 2.200 tỉ đồng, từ đầu năm đến nay.
