Tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định, trước những bất cập trong công tác phát triển nhà ở xã hội (NOXH), trong thời gian tới Chính phủ sẽ mở rộng và tạo quỹ đất cho việc xây dựng NOXH, rà soát quỹ nhà tái định cư để chuyển sang NOXH, đồng thời thúc đẩy cải cách và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan.
Nhiều dự án muốn chuyển đổi
Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết vừa nhận được văn bản của Sở Xây dựng Hà Nội đề nghị hướng dẫn chuyển đổi công trình nhà ở tái định cư (NO-01) tại ô đất PT1, Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai). Dự án này được chấp thuận đầu tư năm 2016 do Công ty CP Đầu tư xây dựng và thương mại NVT Thăng Long và Công ty CP Phần mềm tự động hóa điều khiển làm chủ đầu tư.
Đến tháng 3/2017, UBND TP Hà Nội đã điều chỉnh nhà đầu tư dự án từ liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại NVT Thăng Long và Công ty Cổ phần Phần mềm tự động hóa điều khiển sang Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm.
Đồng thời tiến hành thu hồi diện tích 64.512,5 m2 đất tại ô đất PT1 và một phần ô đất PT2 thuộc Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm và giao cho Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm thực hiện dự án. Dự án này có tên thương mại là Hanoi Melody Residences.
Hiện nay, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Linh Đàm đề nghị chuyển đổi công trình nhà ở NO-01 (trước đây phục vụ tái định cư) tại ô đất PT1 sang phát triển thành NOXH. Đây không phải dự án phục vụ tái định cư đầu tiên xin chuyển đổi sang NOXH.
Năm 2023, UBND TP Hà Nội cũng đã gửi văn bản đề xuất lên Bộ Xây dựng xin chuyển đổi 1 số dự án nhà ở thương mại và nhà tái định cư sang NOXH. Các dự án này đều phù hợp với tiêu chí và quy chuẩn hiện hành cho chuyển đổi dự án.
Trong đó, dự án khu NOXH, tái định cư và nhà ở thương mại Him Lam Phúc Lợi (quận Long Biên, Hà Nội) được đề xuất đầu tiên. Được biết, dự án có diện tích đất 13,44 ha, quy mô xây dựng 5.724 căn hộ chung cư, trong đó bao gồm 1.944 căn NOXH, 504 căn tái định cư và khoảng 3.276 căn nhà thương mại.
Nêu lý do muốn chuyển đổi các dự án này, UBND TP Hà Nội cho biết, nhu cầu NOXH của thành phố hiện rất lớn, ước tính khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó riêng giai đoạn 2021-2025 cần khoảng 1,21 triệu m² sàn. Trong khi đó, lượng dự án NOXH trên địa bàn thành phố hiện nay còn hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên, trả lời đề xuất của UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng cho biết, việc chuyển đổi nhà ở thương mại và nhà tái định cư sang NOXH phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Dự án cũng cần đáp ứng khả năng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực. Ngoài ra, các căn hộ NOXH phải được thiết kế khép kín, đảm bảo đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng NOXH, đáp ứng nhu cầu bán, cho thuê và thuê mua đúng đối tượng thụ hưởng.
Giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương
Liên quan đến vấn đề làm sao để đẩy nhanh quá trình chuyển đổi nhà ở thương mại sang NOXH, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) đề xuất nghiên cứu thí điểm phân cấp quyền điều chỉnh các dự áncho UBND cấp tỉnh.
Kiến nghị này nhằm tạo điều kiện để các địa phương linh hoạt hơn trong việc phát triển NOXH, đáp ứng nhu cầu thực tế của địa bàn và cải thiện tốc độ thực hiện các dự án trong bối cảnh nhu cầu NOXH ngày càng tăng cao.
Phân tích rõ hơn về đề xuất này, GS.TS Phạm Hồng Chương, Quốc hội đã thông qua ba luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Nhà ở 2023, luật kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024. Các luật này, cùng với văn bản hướng dẫn thi hành, đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn dự kiến 5 tháng.
Việc các đạo luật này được triển khai đồng bộ là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế. Tuy nhiên, ông Chương nhấn mạnh rằng vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia trên thị trường là rất quan trọng để các luật đi vào cuộc sống một cách hiệu quả. Hiện nay, nhiều dự án vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai tại các địa phương. Các vướng mắc phổ biến bao gồm vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất vào các dự án đầu tư.
GS.TS Phạm Hồng Chương cũng cho rằng, để giải quyết những trở ngại trên, cần hoàn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu và giao đất theo quy định mới của luật, nhằm đảm bảo các dự án đã có cơ sở hạ tầng và đủ điều kiện pháp lý có thể triển khai đúng quy định.
Đồng thời, Nhà nước cần xây dựng bảng giá đất phù hợp với luật mới, tạo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, làm cơ sở để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính và cơ quan quản lý phê duyệt dự án.
Ngoài ra, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý là điều cần thiết để tháo gỡ khó khăn cho các dự án và tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng các dự án không đủ năng lực tài chính theo yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này không chỉ tạo cơ hội cho các dự án phát triển mà còn giúp thị trường bất động sản ổn định và minh bạch hơn.
GS.TS Phạm Hồng Chương cũng nhấn mạnh rằng cần điều chỉnh và hướng dẫn quy trình chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang NOXH để phục vụ nhu cầu cho thuê và cho thuê mua của các đối tượng chính sách. Điều này sẽ góp phần tăng nguồn cung NOXH, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người lao động và người có thu nhập thấp.
Ông Chương khẳng định, để đẩy mạnh quá trình cơ cấu hàng hóa bất động sản trên thị trường, nên xem xét việc phân cấp quyền quyết định chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang NOXH cho UBND các tỉnh, thành phố. Việc này sẽ giúp đẩy nhanh quá trình triển khai các dự án NOXH, đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương.
