Không ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. HCM, so với bảng giá đất hiện hành, bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật thêm 557 tuyến đường lên thành 4.565 tuyến đường. Đối với những tuyến đường mới, đơn vị tư vấn đã dùng phương pháp so sánh theo Luật Đất đai năm 2024 để định giá. Trước đây, 4.008 đã có giá hiện tại cũng thực hiện theo phương pháp so sánh dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trong 2 năm gần nhất.
Theo dự thảo bảng giá đất đang lấy ý kiến của Sở TN&MT, giá đất nông nghiệp tại TP Thủ Đức đã tăng lên 4,5 – 6,7 triệu đồng/m2, gấp 20,3 – 30,6 lần so với bảng giá hiện hành. Đối với quận 7, 8, 12, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, giá đất nông nghiệp điều chỉnh lên mức 5,5 – 9,9 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 33 – 35 lần. Tại 4 huyện ngoại thành có mức giá dao động 380.000 đồng - 3,6 triệu đồng/m2, tăng gấp 3,6 - 15,7 lần bảng giá đất hiện hành.
Bảng giá đất điều chỉnh đã cập nhật thêm 557 tuyến đường lên thành 4.565 tuyến đường
Tuy nhiên, trong quá trình lấy ý kiến, nhiều người cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khi giá đất cao sẽ kéo theo giá bán sản phẩm cao, tác động trực tiếp đến người mua.
Lý giải lo ngại này, Sở TN&MT TP. HCM cho biết, việc giá đất nông nghiệp tăng lên làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, không tác động đến giá nhà đất tại các dự án.
Bởi lẽ, tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Vì vậy, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu, chi phí đầu vào để tạo ra sản phẩm sẽ được hạch toán trên cơ sở giá cả thị trường, chứ không do bảng giá đất.
Sẽ điều chỉnh mức thu với nhóm sản xuất kinh doanh
Đối với nhóm doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, Sở TN&MT TP. HCM cho biết, việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến 2 trường hợp là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất hằng năm. Về nguyên tắc, giá đất là chi chí theo giá cả thị trường, nếu giá đất tăng thì chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng tăng theo.
Tuy nhiên, giá đất điều chỉnh sẽ chưa tác động đến trường hợp tính thuế sử dụng đất trong ngắn hạn. Cụ thể, mức thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trước đây, được xác định theo công thức tính “0,03% x giá đất tại bảng giá x diện tích đất trong hạn mức”, còn đối với diện tích ngoài hạn mức là 0,15%.
Thế nhưng, theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bảng giá đất được ổn định 5 năm kể từ ngày 1/1/2012. Đến nay, bảng giá đất hiện hành đang áp dụng chu kỳ thứ 3 và sẽ kết thúc vào tháng 12/2027, từ ngày 1/1/2028 mới áp dụng bảng giá đất mới. Do vậy, bảng giá đất điều chỉnh không ảnh hưởng đến thuế đất này đến hết năm 2027.
Trong ngắn hạn, bảng giá đất chưa làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp sản xuất
Đối với tính tiền thuê đất hằng năm tại TP. HCM, đơn giá thuê đất được tính từ 1-2% đơn giá đất. Trong khi Nghị định 103/2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 lại quy định đơn giá thuê đất từ 0,25-3% đơn giá đất.
Để tránh xáo trộn các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho nền kinh tế phục hồi và phát triển, quá trình xây dựng các văn bản pháp luật liên quan, UBND TP. HCM sẽ điều chỉnh tỷ lệ thu thuế cho phù hợp với tình hình thực tiễn tại địa phương.
Khi giải quyết được những vấn đề này, bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của thành phố, các doanh nghiệp sản xuất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sẽ không bị ảnh hưởng do các chi phí liên quan đến thuế sử dụng đất không tăng lên.
Tuy nhiên, theo ông Phạm Chí Sơn - Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest, thực tế luôn biến đổi phức tạp hơn dự tính ban đầu. Việc xác định giá đất theo thị trường có thể giảm tranh chấp, đảm bảo trật tự xã hội nhưng cũng có thể có hệ lụy đi kèm. Do đó, áp dụng bảng giá đất vẫn cần thêm thời gian và hướng dẫn để hài hòa lợi ích của tất cả các bên. Bởi lẽ, nếu không xác định giá đất theo thị trường sẽ gây thất thoát, còn nếu áp dụng ở mức cao thì có thể "làm khó" doanh nghiệp, người dân.
