Nhiều trợ lực cho thị trường bất động sản phục hồi
Tại Diễn đàn bất động sản mùa Xuân do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Reatimes phối hợp tổ chức ngày 19.2, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, thời gian qua, có nhiều trợ lực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi.
Cụ thể, tăng trưởng kinh tế thế giới 2024 - 2026 cơ bản đi ngang, còn kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 tăng trưởng khá cao, làm tiền đề bước vào “kỷ nguyên mới”; kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.
Ngoài ra, đột phát về thế chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới. “Chưa bao giờ các bộ luật mới được sửa đổi và ban hành chính thức nhanh chóng như thời gian vừa qua; quy hoạch các cấp được ban hành; đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh. So với các nước trong khu vực, đầu tư công tại Việt Nam tương đương 7 - 8% GDP, gần như cao nhất trong các nước Đông Nam Á”.
Đặc biệt, theo ông Lực, khung pháp lý, chính sách quan trọng tác động đến thị trường xây dựng và bất động sản cũng được chú trọng. Chính sách tiền tệ tiếp tục được điều hành theo hướng "linh hoạt, nới lỏng" với mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
“Room tín dung hiện nay không thiếu và lãi suất cực kỳ hấp dẫn. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong năm 2024 - 2025, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn”, ông Lực nêu.
Thêm nữa, Ngân hàng Nhà nước đã có những điều chỉnh và ban hành các thông tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và hỗ trợ người dân mua nhà ở.
Cụ thể như: Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 22 (2019) cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được điều chỉnh giảm xuống 30% từ 1/10/2023 và hiện đang ở mức 28,3%, tạo thêm nguồn vốn cho thị trường; gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai với lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với thị trường; Thông tư 06/2024/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ đến hết năm 2024, giúp doanh nghiệp và người dân giảm bớt áp lực trả nợ; Thông tư 22/2023/TT-NHNN giảm trọng số rủi ro đối với cho vay khu công nghiệp và NOXH…
Quốc hội cũng rất nhanh chóng hiện thực hoá việc tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp được thể hiện rõ qua các nghị quyết: Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“đất ở và đất khác”); Nghị quyết về cơ chế đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa…
Gần hết đời công chức mới mua được nhà
Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi còn chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và một số địa bàn. Đặc biệt, cung - cầu còn mất cân đối, đặc biệt giá bất động sản tăng cao, đòi hỏi quyết sách mạnh mẽ.
“Giá bất động sản vẫn cao, có thể hết đời công chức mới mua được nhà. So với bình quân thế giới, họ chỉ mất gần 15 năm thu nhập là có thể mua được nhà, trong khi Việt Nam mất hơn 23 năm”, ông Lực nói.
Ông Lực đánh giá có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà ở Việt Nam cao.
Cụ thể, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm. Thêm nữa, chi phí tăng cao, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, chi phí không chính thức…
Hơn nữa, việc cung - cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án ít, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở các cấp làm mặt bằng giá bình quan tăng lên, trong khi khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền, gồm cả nhà ở xã hội.
Đặc biệt, tình trạng thổi giá, làm giá, té nước theo mưa còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật (điển hình là các vụ đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội thời gian qua); tình trạng đầu cơ vẫn còn phổ biến (86 % người mua bất động sản nắm giữ dưới một năm theo khảo sát 600 người năm 2024 của batdongsan.com.vn).
Theo ông Lực, một nguyên nhân nữa là hiện Việt Nam chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng thấp.
PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:
Trong 40 năm đổi mới, với kỷ lục cao nhất là 9,5% vào năm 1995 và 9,3% vào năm 1996, ngoài ra Việt Nam chưa từng đạt mức tăng trưởng GDP hai con số. Tương ứng với đó là diễn biến thăng - trầm trong chu kỳ 30 năm của thị trường bất động sản, thị trường bùng lên nhiều lần giúp nền kinh tế thăng hoa, doanh nghiệp tích lũy vốn rất tốt.
Trong năm 2025, thị trường bất động sản đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức.
Cấu trúc phát triển tới thay đổi, như từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gia biển, không gian vũ trụ, không gian số... mở ra cơ hội cho tăng trưởng, tuy nhiên điều quan trọng là năng lực thực thi, triển khai đến đâu. Đặc biệt, mô hình TOD đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông, mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, nền kinh tế.
Trong bối cảnh đầy biến động, việc hiện thực hóa các mục tiêu tham vọng đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc. Tôi cho rằng, khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng. Có lẽ, chúng ta còn nhiều việc phải bàn để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên.
