Chung cư Hà Nội tăng giá 20 quý liên tiếp
Số liệu Savills Hà Nội công bố cho thấy, nguồn cung nhà ở mới trong quý IV/2023 tăng 52% theo quý và giảm 1% theo năm, với 2.876 căn. Năm 2023, nguồn cung nhà ở ghi nhận 10.403 căn, mức thấp nhất trong vòng 10 năm. Số lượng căn bán được quý 4.2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm.
Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí xây dựng, chi phí đất đều tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.
Bà Đỗ Thu Hằng- Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm sẽ tăng do tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện.
Đồng quan điểm trên, TS.Nguyễn Thế Điệp- Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phân khúc chung cư liên tục “neo” ở mức cao là thuận theo quy luật thị trường. Khi mức độ quan tâm của người dân tăng cao, nguồn cung mới hạn chế, thậm chí là “đóng băng” thì giá bán sẽ có xu hướng đi lên.
“Mấy năm qua, phân khúc chung cư có sự lệch pha cung-cầu. Hà Nội đang trong giai đoạn đô thị hóa, nhu cầu nhà ở của người dân rất cao nhưng số dự án được phê duyệt lại “đếm trên đầu ngón tay”, hàng loạt dự án đình trệ do vướng chính sách, khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân rất khó khăn. Thậm chí, có nhiều trường hợp “đục nước béo cò”, đầu cơ ở phân khúc này đẩy giá lên cao”, ông Điệp lý giải.
Vị chuyên gia này cho rằng, nếu không sớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, cải thiện nguồn cung thì áp lực giá chung cư tại Hà Nội cũng như các đô thị lớn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2024. Việc tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền sẽ càng khó khăn đối với các gia đình nhập cư về thành phố, người có thu nhập hạn chế và gia đình trẻ.
TS.Nguyễn Thế Điệp cho rằng, chung cư là phân khúc vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, vừa có thể đầu tư lâu dài hay cho thuê kinh doanh nên các nhà đầu tư nhanh nhạy sẽ tìm kiếm nguồn hàng tốt để "lướt sóng". Với nhà đầu tư, mục tiêu cốt lõi là sinh lời nên nên họ lựa chọn phân khúc chung cư có thanh khoản tốt thì cũng là đầu tư hợp lý.
Để tháo gỡ bài toán cung-cầu cho phân khúc chung cư, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời điểm này, chúng ta đã có các cơ chế chính sách tổng thể và cần sớm đưa vào cuộc sống như nới tín dụng, lấy lại lòng tin cho trái phiếu chứng khoán tiếp tục hồi phục. Đây là nguồn lực quan trọng cho nền kinh tế nói chung đặc biệt là giới bất động sản.
"Trái phiếu phát triển sẽ là nguồn vốn dài hạn, phù hợp đầu tư bất động sản. Bất động sản phát triển sẽ động lực phát triển của trái phiếu chứng khoán bởi nguồn lực chủ yếu của trái phiếu chứng khoán đang phụ thuộc vào bất động sản. Khi các dự án phát triển thì lập tức trái phiếu chứng khoán hồi phục. Bên cạnh đó, các cấp chính quyền địa phương phải dám nghĩ dám làm, dám chịu trách nghiệm khi việc phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ một cách nhanh nhất", ông Điệp phân tích,
Theo TS.Nguyễn Thế Điệp, với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, Nhà nước cần gỡ vướng cơ chính sách, tạo điều kiện để các dự án được triển khai. “Tôi cho rằng, khi các vướng mắc về thủ tục, pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung của thị trường thì đà tăng giá có thể dừng lại. Tháo gỡ cho thị trường bất động sản cần có giải pháp thực chất. Cụ thể, ở phân khúc chung cư, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, Nhà nước phải tạo mọi điều kiện để phân khúc này có điều kiện phát triển. Khi chúng ta điều tiết tốt thì giá sẽ giảm”.
Vì sao giá chung cư phía Tây Hà Nội cao ngất ngưởng?
Liên quan đến phân khúc chung cư phía Tây Hà Nội đang “gây sốc” thị trường với giá rao bán 100triệu đồng/m2, TS.Nguyễn Thế Điệp lý giải, nguyên nhân là do tỷ trọng nguồn cung mở bán tập trung ở phân khúc cao cấp. Số căn hộ thuộc phân khúc cao cấp mở bán mới trong năm 2023 tại Hà Nội chiếm 75% trong khi đó, phân khúc trung cấp giá phù hợp túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, thậm chí phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, giá căn hộ chung cư tăng diễn biến theo giá mặt bằng đất. Hơn nữa, xu hướng đầu tư bất động sản của người dân Hà Nội gần một năm trở lại đây xu hướng “bẻ lái” về phân khúc căn hộ đã rõ rệt. Một điều nữa, các chủ đầu tư chú trọng đến các dòng sản phẩm đáp ứng kỳ vọng của người mua. Nhiều người nghĩ rằng, thay vì ở nhà mặt đất thì họ thấy rằng lựa chọn mua căn hộ tại một đại đô thị đảm bảo về tiện ích, nâng cao chất lượng sống của gia đình họ.
Cũng theo ông Trung, từ giờ đến năm 2030, Hà Nội sẽ thiết lập các mặt bằng giá mới cho các sản phẩm dành cho tầng lớp trung - thượng lưu. Người mua nhà dần thích nghi với việc căn hộ sẽ có giá rất cao, vì nhiều người có nhu cầu ở sang và đẳng cấp.
