Vướng mắc pháp lý "bó chân" phát triển nhà ở tại TP.HCM

Theo thông tin mới đây từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2024 thành phố đã hoàn thành chỉ tiêu xây dựng mới 9,2 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 15% so với kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội (NOXH) lại khan hiếm.

Chỉ tiêu nhà ở xã hội "giậm chân tại chỗ"

Tính từ năm 2021 đến nay, tổng diện tích xây dựng mới của TP.HCM đạt khoảng 28,93 triệu m2, chỉ bằng 72,3% chỉ tiêu đề ra cho giai đoạn 2021-2025. Diện tích nhà ở bình quân đạt 22,6 m2/người.

Trong năm 2024, TP.HCM chỉ hoàn thành 5/15 dự án NOXH với quy mô 2.377/12.000 căn; 1/15 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành một phần với quy mô 368/12.000 căn.

Hiện tại, có 4 dự án đang thi công với tổng quy mô 2.874 căn, bao gồm 3 dự án NOXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân. Ngoài ra, có 6 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô 6.054 căn (5 dự án NOXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân).

Trong đó, dự kiến sử dụng vốn đầu tư công thực hiện 3 dự án NOXH với quy mô 3.630 căn, bao gồm: Dự án tại khu đất phường Hiệp Thành, quận 12 (2.240 căn); Dự án tại phường Tân Thới Nhất, quận 12 (540 căn); Dự án tại số 4 Phan Chu Trinh, quận Bình Thạnh (850 căn). Sử dụng vốn doanh nghiệp thực hiện 3 dự án với tổng quy mô 2.424 căn, gồm 2 dự án NOXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân.

Trong 11 tháng đầu năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai tại 4 dự án, với tổng số 1.611 căn hộ. Toàn bộ các căn hộ này thuộc phân khúc cao cấp.

Vướng mắc pháp lý 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khan hiếm NOXH là do vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính. Cụ thể, lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật khác nhau như Đầu tư, Quy hoạch đô thị, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản... Các luật này chưa có sự thống nhất, đồng bộ, thậm chí chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.

Công tác xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh, và việc rà soát các nghĩa vụ khác trong quá trình đầu tư của doanh nghiệp sau khi có quyết định giao đất vẫn gặp nhiều vướng mắc chưa được giải quyết kịp thời. 

Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thể tiến hành các thủ tục tiếp theo, chẳng hạn như huy động vốn cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người dân sau khi dự án hoàn thành.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở cũng còn nhiều vướng mắc. Việc xác định nghĩa vụ tài chính, rà soát các khoản phí phát sinh trong quá trình đầu tư, cấp phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài, hay thực hiện thủ tục môi trường đều tiềm ẩn nhiều khó khăn, làm chậm trễ tiến độ dự án.

Để tháo gỡ những nút thắt này, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ban ngành liên quan hoàn thiện khung pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đặc biệt là các thủ tục về đất đai, đầu tư, và xây dựng. 

Theo đại diện Sở Xây dựng, đây là những thủ tục đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình triển khai dự án NOXH và nhà ở thương mại, nhưng hiện đang gặp nhiều vướng mắc. Những khó khăn này đã dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung cho thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Theo các chuyên gia, vấn đề "đất sạch" đang là một trong những trở ngại lớn nhất trong việc xây dựng NOXH. Mặc dù cơ chế hiện hành cho phép bàn giao đất sạch và miễn tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư vào NOXH, nhưng trên thực tế, việc tìm kiếm quỹ đất sạch và giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn. Điều này khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp.

Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới yêu cầu dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH, nhưng lại chưa có quy định cụ thể về thời hạn thực hiện. Lợi dụng kẽ hở này, nhiều chủ đầu tư cố tình né tránh hoặc trì hoãn việc xây dựng NOXH, khiến nguồn cung càng thêm khan hiếm.

Bên cạnh khó khăn về quỹ đất, thủ tục hành chính phức tạp và lãi suất vay ưu đãi chưa hấp dẫn cũng là những thách thức lớn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù Luật Nhà ở 2023 quy định nhiều ưu đãi về lãi suất và thời gian vay vốn cho các dự án NOXH, đặc biệt là NOXH cho thuê, nhưng hiệu quả thực tế vẫn chưa đạt kỳ vọng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết mặc dù chính sách và cơ chế tín dụng đã cải thiện, quá trình triển khai thực tế các dự án vẫn gặp nhiều khó khăn và không đáp ứng được kỳ vọng. Doanh nghiệp kỳ vọng các cơ quan chức năng đẩy nhanh tiến độ xét duyệt thủ tục để tạo thuận lợi hơn cho các dự án.

Ông Nguyễn Văn Hoan, Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết các nhà đầu tư phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật và trải qua các thủ tục phức tạp, như chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, rà soát quy hoạch 1/500 và xin cấp phép xây dựng. Mặc dù TP.HCM đã ban hành các quy trình cụ thể, sự chồng chéo giữa các bước thủ tục vẫn khiến thời gian triển khai kéo dài.

Ông Hoan hy vọng rằng đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 sắp được thông qua sẽ là cơ sở để điều chỉnh quy hoạch phân khu, góp phần tháo gỡ một phần khó khăn. Đồng thời, Sở Xây dựng đang đề xuất tích hợp các khâu thủ tục nhằm rút ngắn quá trình xét duyệt.

Ngoài ra, Tổ công tác của thành phố sẽ tiếp tục rà soát và tháo gỡ các vướng mắc cụ thể cho từng dự án NOXH. Những nỗ lực này không chỉ nhằm rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện các mục tiêu phát triển NOXH.