Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương, 260 điều vào sáng 18/1/2024. Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.
So với Luật hiện hành, Luật Đất đai sửa đổi 2024 có nhóm vấn đề mới, trong đó quy định bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp phục vụ kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; về tài chính đất đai như định giá đất, ổn định tiền thuê đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực về quản lý nhà nước.
Luật Đất đai 2024 được nhiều chuyên gia đánh giá đã cân bằng lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp, trong đó nổi bật là cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp.
Cơ chế này sẽ làm cho giá đất thực hiện dự án cao lên, bám sát theo thị trường, quá trình thỏa thuận cũng khó khăn hơn, dễ xảy ra tranh chấp. Và để cân bằng lợi ích các bên doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh cho phù hợp.
Theo quy định của luật thì hằng năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất, đây là cơ sở để cả doanh nghiệp và người dân thỏa thuận.
Dưới đây là 10 điểm mới trong Luật đất đai sửa đổi 2024:
Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất (Điều 159) sẽ được công bố hằng năm:
Hằng năm, UBND có trách nhiệm trình HĐND quyết định, điều chỉnh, sửa đổi bổ sung bảng giá đất để công bố. Còn Luật Đất đai 2013 quy định định kỳ 5 năm công bố bảng giá đất. Bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.
Cấp "sổ đỏ" cho đất không giấy tờ (Điều 138):
Luật Đất đai sửa đổi vừa thông qua cho phép đất không giấy tờ trước 1/7/2014 (thay vì 1/7/2004 như quy định hiện hành) không có tranh chấp, được cấp sổ đỏ. Luật sửa đổi chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành ba nhóm thời gian để cấp sổ đỏ: trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là hiện nay không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền. Mỗi nhóm sẽ có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp trước 1/7/2014 mà không giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đã được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng sẽ được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Bốn phương pháp định giá đất (Điều 158):
Phương pháp so sánh: Điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng.
Phương pháp thu nhập: Lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân với kỳ hạn 12 tháng.
Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Phương pháp định giá đất (Điều 158):
Theo nguyên tắc thị trường. Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch
32 trường hợp nhà nước thu hồi đất (Điều 79) để phát triển kinh tế xã hội:
- Xây dựng công trình giao thông
- Xây dựng công trình thủy lợi
- Xây dựng công trình năng lượng
- Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối
- Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng
- Xây dựng cơ sở văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa
Luật Đất đai 2024 còn quy định nhiều trường hợp khác nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội.
Quy định này vượt trội so với Luật hiện hành chỉ nêu khái quát "Nhà nước quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng". Thường trực Ủy ban Kinh tế Nguyễn Hải Nam cho hay quy định hiện hành còn gây tranh cãi, khiếu kiện ở nhiều địa phương, nhất là thu hồi đất để thực hiện dự án thương mại, dịch vụ.
"Việc quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất là một bước tiến lớn, giúp minh bạch, cụ thể hóa, khắc phục được tính chất chung chung trong quy định cũ", ông Nam nói.
Một chuyên gia kinh tế khác cũng nhận định, việc liệt kê như trên sẽ minh bạch các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Người dân cũng dễ theo dõi, giám sát để tự bảo vệ quyền lợi của mình.
Khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp (Điều 192):
Dồn điền, đổi thửa nhằm tập trung đất để sản xuất nông nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư (Điều 116):
Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30):
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”
Thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (Điều 81):
Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó quy định người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì sẽ bị thu hồi đất.
Thỏa thuận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất (Điều 127):
Dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở
Nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất
