Bộ Tài chính đã có văn bản phản hồi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) về việc phối hợp xử lý các vướng mắc của UBND TP.HCM liên quan đến áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có giải pháp về giá đất
Liên quan đến phản ánh từ UBND TP.HCM, một số địa phương và phân tích của Bộ TN&MT, vấn đề cơ bản hiện nay là việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh sao cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, tránh tình trạng tăng giá đất đột biến. Tuy nhiên, trong phần kiến nghị gửi Thủ tướng, Bộ TN&MT chỉ tập trung vào các chính sách thuế liên quan đến đất mà không đưa ra kiến nghị giải quyết cụ thể về bảng giá đất.
Vì vậy, Bộ Tài chính đề nghị Bộ TN&MT rà soát, tổng hợp và báo cáo chi tiết về mức tăng dự kiến của bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013 trên toàn quốc. Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT cần trình Chính phủ phương án xử lý các kiến nghị từ các địa phương liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất sao cho phù hợp. Theo nguyên tắc, mức thu ngân sách nhà nước về đất đai chỉ có thể hợp lý nếu giá đất được quy định phù hợp với thực tế.
Trong dự thảo báo cáo về quy định mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại Nghị định 103, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, mặc dù đã có sự điều chỉnh giảm về mức thu so với Luật Đất đai năm 2013, nhưng mức thu hiện tại vẫn chưa tương xứng với sự gia tăng đột biến của giá đất dự kiến trong các dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, dẫn đến việc người sử dụng đất phải nộp số tiền lớn hơn nhiều so với trước khi điều chỉnh.
Bộ Tài chính cũng đưa ra quan điểm rằng Nghị định 103 đã quy định chi tiết mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất, mức tỉ lệ (%) tính đơn giá thuê đất và các mức tỉ lệ liên quan đến đất xây dựng công trình ngầm hoặc đất có mặt nước. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính dựa trên mức thu quy định trong nghị định này và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Đặc biệt, Bộ Tài chính nhấn mạnh, khi xây dựng Nghị định 103, bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 chưa được ban hành, nhưng dự kiến sẽ cao hơn so với bảng giá đất theo luật cũ. Tuy nhiên, trong quá trình soạn thảo Nghị định 103, Bộ Tài chính không nhận được bất kỳ báo cáo hay đánh giá nào từ Bộ TN&MT về mức tăng dự kiến của bảng giá đất theo Luật Đất đai mới. Điều này khiến Bộ Tài chính không có cơ sở để quy định mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tương xứng với bảng giá đất mới.
Nhiều người dân “ngồi trên đống lửa”
Theo dự thảo bảng giá đất mới nhất do Sở TN&MT trình UBND TP.HCM, mức giá đất cao nhất được ghi nhận là 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, và Nguyễn Huệ (quận 1). Mức giá này cao gấp 4 lần so với bảng giá hiện hành, nhưng đã giảm so với dự thảo trước đó, khi mức giá đề xuất là 810 triệu đồng/m2.
Một số tuyến đường khác tại quận 1 và quận 3 cũng có mức giá giảm so với các dự thảo trước. Tại các khu vực vùng ven, giá đất trong dự thảo mới cũng giảm đáng kể. Chẳng hạn, tại đường Song Hành quốc lộ 22, mức giá cao nhất được đề nghị là 32 triệu đồng/m2, giảm đáng kể so với mức 71 triệu đồng/m2 được đề xuất trước đó. Dù vậy, mức giá này vẫn tăng gấp 20 lần so với bảng giá hiện hành, thay vì hơn 50 lần như trong dự thảo cũ.
Lãnh đạo Sở TN&MT TP.HCM cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất lần này đã được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt là cân nhắc mức giá tại các khu vực giáp ranh. Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh lần này dự kiến sẽ bằng khoảng 50% giá trị thị trường.
Mới đây, một gia đình tại TP.HCM bày tỏ sự lo ngại khi có thể phải đóng thêm hơn 40 tỉ đồng tiền thuế đất vì giá đất dự kiến tăng đến 7 lần. Cụ thể, gia đình ông có mảnh đất với diện tích gần 1.500m2 tại đường Phan Huy Ích (quận Tân Bình) sử dụng từ năm 1975 đến nay.
Năm 2016, gia đình ông có nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho phần nhà đất này nhưng sau đó lại rút và xin hủy bỏ. Lý do là ông không đủ khả năng chi trả số tiền sử dụng đất lên đến 7 tỷ đồng, theo thông báo của cơ quan thuế. Hiện nay, giá đất tại mặt tiền đường Phan Huy Ích dự kiến sẽ được điều chỉnh tăng lên 85,3 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất gia đình ông có khả năng sẽ tăng tương ứng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho biết đã tiếp cận dự thảo mới nhất về bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM. Ông nhận định những người bị ảnh hưởng ngay lập tức và nhiều nhất sẽ là các cá nhân sở hữu đất nông nghiệp ở vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, những người đang có nhu cầu chuyển đổi đất lên thổ cư hoặc tách thửa. Nguyên nhân là do giá đất mới đã tăng lên gấp nhiều lần so với bảng giá hiện hành, khiến họ phải đối mặt với tình huống "như mua đất mới".
Ông Thắng cũng cho biết, sau khi có thông tin về bảng giá đất mới, giá cả trên thị trường đất nền, đặc biệt là đất thổ cư đã có sổ đỏ, đã ghi nhận sự tăng đột biến. Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm hơn, nhất là đất nền có sổ và đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi mà tỷ lệ tiêu thụ đã tăng trên 30%.