Tại một Hội nghị "Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản", TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho biết, bảng giá đất hàng năm theo Luật Đất đai 2024 đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận, khi có tới 1 triệu lượt góp ý liên quan đến vấn đề này, trong tổng số 12 triệu lượt ý kiến về Luật Đất đai 2024.
Giá đất có thể tăng lên đến 10 lần
Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, khung giá đất (trước đây ban hành 5 năm/lần) sẽ được loại bỏ và thay thế bằng bảng giá đất được công bố hàng năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2026. Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Tổ chức Tư vấn định giá đất và Hội đồng thẩm định bảng giá đất cũng như giá đất cụ thể.
"Quy định lần này của Luật đã cung cấp cho các tổ chức tư vấn định giá đất cơ sở pháp lý vững chắc để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Theo đó, họ không phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn," TS. Cấn Văn Lực cho biết.
Ông Lực khẳng định, định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, giúp giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập, đặc biệt là hiện tượng hai giá. Điều này tạo cơ sở cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, xác định giá bất động sản và tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan.
Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, giá bán và giá cho thuê bất động sản. "Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, giá đất tại một số địa phương có thể tăng từ 2 đến 7 lần, thậm chí lên đến 10 lần so với bảng giá đất hiện tại," ông cho biết.
Đồng tình, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, khẳng định việc đưa bảng giá đất sát với thị trường sẽ làm chi phí đất đai của doanh nghiệp tăng lên, kéo theo mặt bằng giá các dự án bất động sản cao hơn.
Thực tế, ngay sau khi TP.HCM – địa phương đầu tiên công bố điều chỉnh bảng giá đất theo chiều hướng tăng gấp nhiều lần so với giá hiện tại, người dân tại thành phố này đã phải “chạy đôn, chạy đáo” để làm thủ tục trước khi bảng giá đất có hiệu lực. Thậm chí, có người “ăn không ngon, ngủ không yên” vì chưa lo được tiền chuyển đổi.
Chẳng hạn, anh Trường Sơn – chủ sở hữu một mảnh đất nông nghiệp 120m2 tại mặt tiền đường ở TP Thủ Đức (TP.HCM), hồi đầu năm nay, anh có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà, số tiền dự kiến ước tính là 400 triệu đồng nhưng do chưa xoay sở được nguồn tiền nên đã lùi kế hoạch lại để “gom tiền”. Tuy nhiên, sau khi thành phố công bố dự thảo bảng giá đất, số tiền phải đóng ước tính đã lên đến 2 tỉ đồng, tương đương gấp 5 lần hồi đầu năm.
Cần biện pháp giảm sốc
Theo chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, nguyên giảng viên Trường Đại học Tài chính - Marketing (TP.HCM), bảng giá đất hiện tại do Nhà nước ban hành khá thấp, khiến người dân đóng tiền sử dụng đất "nhẹ", nhưng lại thiếu sự công bằng với người bị thu hồi đất khi tiền bồi thường không đủ để tái lập cuộc sống, gây ra khiếu nại, khiếu kiện.
Ông Dũng đề xuất, với người dân chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm giấy chủ quyền nhà đất, có thể chỉ thu 50% thuế sử dụng đất trong hạn mức, ngoài hạn mức sẽ thu 100%. Giải pháp này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân, đồng thời tránh tạo ra vòng luẩn quẩn khi bảng giá đất tăng đẩy giá nhà đất tăng theo.
TS.Dương Kim Thế Nguyên, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng Nhà nước cần áp dụng các công cụ để giảm bớt "sốc" cho người dân và doanh nghiệp. Cụ thể, nên có chế độ miễn, giảm phù hợp cho người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà hoặc làm giấy chủ quyền.
Trước đó, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất cho biết, Bộ Tài chính đang dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Theo dự tính, đơn giá thuê đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm (từ 0,25% - 3%) nhân với giá đất trong bảng giá. Luật cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế địa phương để quy định tỷ lệ phần trăm cụ thể.
Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, nếu chính sách miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất được Thủ tướng và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý, sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà đất "leo thang". Tuy nhiên, ông Tú nhấn mạnh cần thiết lập tiêu chí cụ thể và minh bạch trong việc xác định đối tượng được miễn, giảm.
Chính sách này không chỉ phải áp dụng đúng đối tượng mà còn cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng lợi dụng hoặc trục lợi. Các phương án miễn, giảm cần dựa trên quy mô, loại hình sử dụng đất và khả năng tài chính của các đối tượng được hưởng chính sách, đặc biệt chú ý đến các hộ gia đình khó khăn, nông dân hoặc doanh nghiệp nhỏ.
