Năm 2024 ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản, với sự tăng trưởng cả về lượng quan tâm và giá bán. Đặc biệt, khu vực miền Bắc, mà tâm điểm là Hà Nội, chứng kiến sự tăng giá mạnh ở hầu hết phân khúc, nổi bật như căn hộ chung cư, nhà riêng, và đất nền.
Hà Nội dẫn sóng, TP. HCM trầm lắng
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh của PropertyGuru Việt Nam, nhận định thị trường đang phân hóa rõ rệt giữa hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá bất động sản bình quân tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc, trong khi TP. HCM lại ghi nhận xu hướng giảm giá ở một số phân khúc.
Đối với nhà riêng, diễn biến giá tại hai thành phố có sự khác biệt rõ rệt. Đến cuối tháng 11/2024, giá nhà riêng tại Hà Nội đạt trung bình 197 triệu đồng/m², tăng 52% so với đầu năm 2023 và gấp đôi mức giá tại TPHCM. Trong khi đó, tại TPHCM, giá nhà riêng trung bình chỉ đạt 108 triệu đồng/m², giảm 10% so với cùng kỳ năm trước. Theo ông Tuấn, đây là “một con số rất kinh khủng”, sự chênh lệch giá bán giữa 2 thành phố lớn nhất đang ở mức đáng kinh ngạc.
Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, sự quan tâm dành cho phân khúc nhà riêng tăng mạnh ở các quận như Nam Từ Liêm (tăng 43%), Hoàng Mai (28%), Đống Đa (21%), Hà Đông (26%), và Thanh Xuân (12%). Giá bán tại một số khu vực nổi bật. Theo đó, tại quận Nam Từ Liêm, nhà diện tích 30-40m², ngõ nhỏ, giá 5-6 tỷ đồng/căn; nhà 40m², ngõ nhỏ tại Bắc Từ Liêm có giả 4,8 – 6 tỷ đồng/căn; nhà ô tô đỗ cửa tại Hà Đông, diện tích 30 – 40m², giá 7-8 tỷ đồng/căn...
Nhìn vào diễn biến này có thể thấy, nếu trong năm 2023, giao dịch và sự quan tâm của người tiêu dùng đối với nhà riêng tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá dưới 4 tỷ đồng/căn, trong khi các sản phẩm giá từ 5 tỷ đồng trở lên giao dịch chậm hơn đáng kể. Hiện nay, khoảng giá quan tâm phổ biến đã tăng lên mức 5-6 tỷ đồng/căn, và các căn có giá từ 7-8 tỷ đồng/căn tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch chậm.
Theo Batdongsan.com.vn, việc mức giá mới được thiết lập là điều dễ hiểu trong bối cảnh giá chung cư đã tăng mạnh. Vào cuối năm, nhu cầu tìm kiếm chỗ ở gia tăng, dẫn đến lượng người tìm mua nhà riêng tại Hà Nội tăng mạnh so với các thời điểm khác trong năm.
Các môi giới chuyên về phân khúc này cho biết lượng khách tìm mua nhà riêng đã tăng 40-50% so với quý trước. Tại sự kiện VRES 2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường hiện nay được dẫn dắt chủ yếu bởi những người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực.
Đối với phân khúc nhà riêng, 69% người tham gia khảo sát có nhu cầu mua ở mức giá từ 2-5 tỷ đồng. Tuy nhiên, lượng tin đăng trong khoảng giá này lại rất hạn chế, chỉ chiếm 17%. Dự báo từ chuyên gia cho thấy, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố từ quý IV/2024 đến quý II/2025. Nhà đầu tư sẽ ưu tiên bất động sản có yếu tố tài chính và pháp lý ổn định, trong đó nhà riêng và nhà phố tiếp tục là phân khúc hấp dẫn nhất.
Bất động sản vẫn chịu áp lực tăng giá
Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã vượt qua vùng đáy và bước vào giai đoạn củng cố, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn, trong khi các chủ đầu tư tập trung hoàn thiện pháp lý và phát triển sản phẩm chất lượng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kỳ vọng hành lang pháp lý mới cùng nỗ lực từ các chủ thể sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong năm 2025.
Dù năm 2024 ghi nhận dấu hiệu phục hồi, sự cải thiện chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung vào một số phân khúc và khu vực, đặc biệt là Hà Nội và miền Bắc. Đến năm 2025, sự phục hồi dự kiến sẽ lan tỏa mạnh mẽ hơn, bao gồm cả khu vực miền Trung và miền Nam, tạo diện mạo mới cho toàn thị trường bất động sản.
Tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính nhận xét, thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn khó khăn. Trong 3 quý đầu năm 2024, nguồn cung bất động sản mới đạt hơn 13.000 sản phẩm, tăng 25% so với cả năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng ấn tượng ở mức 83%, cho thấy các dự án đang được bổ sung tích cực, góp phần giảm áp lực về sự khan hiếm sản phẩm.
Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, năm 2024 được coi là bản lề cho chu kỳ tăng trưởng mới, với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách và chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, góp phần khơi thông nhiều quy định pháp lý, tạo tín hiệu tích cực cho thị trường. Theo đó, thị trường sẽ khởi sắc từ quý II đến quý IV/2025, sau giai đoạn củng cố, tập trung vào các phân khúc có pháp lý đảm bảo.
Bên cạnh đó, công tác tháo gỡ pháp lý đã tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường đầu tư và kinh doanh bất động sản. Theo báo cáo từ UBND TPHCM, hơn 43.000 căn hộ đã được giải quyết, đạt tỷ lệ 53%. Thành phố dự kiến đến năm 2025 sẽ hoàn tất việc tháo gỡ vướng mắc và cấp sổ hồng cho 38.000 căn còn lại. Tại Hà Nội, trong 3 quý đầu năm, 158 dự án đã được xử lý pháp lý, trong khi 246 dự án khác vẫn đang tiếp tục được xem xét.
Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt với những thách thức lớn như cơ cấu nguồn cung mất cân đối và giá bất động sản tăng cao, đặc biệt là giá căn hộ chung cư tại Hà Nội.