Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án – nguồn cung cao nhất ghi nhận thực tế từ năm 2020 đến nay, tập trung chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.
80-90% nguồn cung mới đều đã được hấp thụ
Không chỉ nguồn cung dồi dào, chung cư Hà Nội cũng ghi nhận sức mua tăng mạnh. Chỉ tính riêng quý II, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, nhiều dự án có số lượng căn mở bán lớn nhưng đã bán hết 80%-90% giỏ hàng.
Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường. Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội ngày càng tiệm cận mức giá tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% so với cùng kỳ năm 2023.
Chung cư tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng cả về số lượng và giá bán
Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I, mức tăng giá bán trong quý II đã chậm lại, neo ở mức 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Mức giá thứ cấp trung bình đạt gần 38 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn khiến mặt bằng giá ổn định hơn.
Trong khi đó, nguồn cung mới ở thị trường sơ cấp vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, cùng với đó là sự hiện diện của các chủ đầu tư phía Nam, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao. Ngoài ra, quy căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt 15.000 – 20.000 căn, trong khi giai đoạn 2019-2020 là 30.000-40.000 căn.
Cũng theo bà Hoài An, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ được cải thiện với khoảng 9.000 căn hộ được chào bán trong nửa cuối năm 2024. Đây sẽ là lượng căn mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong 5 năm trở lại đây.
Trái ngược với Hà Nội, nguồn cung chung cư tại TP.HCM lại rơi vào trạng thái hạn chế khi cả quý II chỉ có thêm 1.200 căn hộ chào bán mới, chủ yếu nằm tại khu Đông và Nam thành phố. Tổng số lượng căn hộ chào bán trong 6 tháng đầu năm 2024 tại TP.HCM ghi nhận khoảng 1.700 căn, đều là các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo.
Dù nguồn cung mới hạn chế, nhưng các dự án có đợt ra hàng mới vẫn đạt tỷ lệ bán tốt, số lượng căn hộ bán được đạt 80% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, khảo sát của CBRE cho biết, nhu cầu mua nhà để đầu tư vẫn chiếm tỷ lệ cao nhất 60%, để ở chiếm 48%. Các chuyên gia CBRE dự báo, giá bán chung cư Hà Nội trong các tháng cuối năm sẽ tăng khoảng 22% so với năm 2023 ở thị trường sơ cấp, các năm tiếp theo cũng vẫn sẽ duy trì đà tăng, còn thị trường thứ cấp sẽ chậm lại.
Còn tại TP.HCM, với dự kiến khoảng hơn 8.000 căn chung cư sẽ mở bán mới trong năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp chung cư tăng khoảng 5% theo năm, dần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại 2 thành phố lớn này.
“Nguồn cung tương lai đến năm 2026, tại Hà Nội dự báo đạt khoảng 50.000 căn và TP.HCM là 35.000 căn .Việc gia tăng nguồn cung được kỳ vọng sẽ làm giá chung cư ngừng “phi mã” và giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn hơn”, bà An nhận định.
Khả năng mua nhà của người Hà Nội, TP.HCM thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực
So sánh tương quan giữa giá nhà và thu nhập với các thành phố lớn khác tại châu Á, bà Nguyễn Hoài An cho biết, giá căn hộ tính theo m2 tại Hà Nội ở mức 2.600 USD, trong khi GDP bình quân đầu người của Hà Nội là khoảng 6.300 USD; tại TP.HCM các chỉ số lần lượt 2.800 USD và 7.500 USD. Như vậy, giữa thu nhập bình quân đầu người và đơn giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội là 2,4 và TP.HCM là 2,7.
Trong khi đó, nơi được đánh giá là khó mua nhà nhất là Hồng Kông tỷ lệ này ghi nhận khoảng 1,7 lần. Tiếp theo là Manila (Philippines) và Seoul (Hàn Quốc) vào khoảng 2,3 lần. Điều này có nghĩa là người dân ở Hà Nội và TP.HCM mua nhà khó hơn nhiều nơi trong khu vực.
Dẫn chứng bằng số liệu, bà Hoài An ví dụ, tại Kuala Lumpur có giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội ở mức khoảng 2.600 USD nhưng thu nhập bình quân đầu người đạt 28.000 USD, gấp hơn 4 lần so với Hà Nội.
Trước đó, báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của batdongsan.com.vn cũng cho thấy, để mua một căn hộ 50m2 tại Hà Nội, người dân cần 15,4 năm thu nhập; TP.HCM cần 14,3 năm thu nhập. Con số này ở Hong Kong là 28,6 năm. Còn người dân Singapore và Tokyo (Nhật Bản) cần mất lần lượt là 11,2 và 13 năm cho một căn diện tích 50m2.
Trong một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ sự lo lắng trong việc tiếp cận nhà của người dân khi giá chung cư lên quá cao.
"Bản thân chúng tôi, làm nghề 15 năm cũng không thể ngờ giá chung cư ngoại thành lên đến 60-70 triệu đồng/m2. Giá nhà tăng lên quá cao trong khu thu nhập 5 năm gần đây bị giảm, khiến khả năng tiếp cận nhà của người dân ngày càng khó", ông Khánh bày tỏ sự lo ngại.