Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vừa chính thức có hiệu lực từ 1/8 tạo nhiều thay đổi trên thị trường bất động sản, nhất là vấn đề cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp. Các luật sư cho biết, không phải tất cả các chủ nhà đều phải thành lập doanh nghiệp như “đồn đoán” thời gian qua.
Luật sư Hà Thị Khuyên – Trưởng văn phòng luật sư Nhân Chính (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho thuê bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nhưng cũng nói rõ 2 trường hợp cho thuê nhà không phải thực hiện, chỉ cần kê khai thuế là cơ sở quy mô nhỏ và dưới nhỏ
Giải thích rõ hơn, luật sư Nguyễn Thành Huân - Giám đốc công ty Luật sư 11 cho biết, hiện nay chưa có quy định chính thức nào về việc như thế nào được xem là kinh doanh nhà bất động sản quy mô nhỏ. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản đã đưa ra 3 phương án để lựa chọn nhằm xác định.
Đầu tiên là cá nhân cho thuê từ 5 nhà hoặc 5 căn hộ chung cư trở cuống trong 1 năm; thứ 2 là nhà có diện tích đến 2.000m2 ở đô thị và đến 5.000 m2 ở nông thôn. Trong khi, diện tích phòng trọ điển hình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM khoảng 15-25m2. Tương ứng với diện tích 2.000m2 sẽ khoảng 80 phòng trọ mới phải thành lập doanh nghiệp.
Cuối cùng, các cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 2 tầng và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê. Trường hợp nhà xây dựng 1 tầng nhưng quy mô trên 20 căn hộ hoặc từ 2 tầng trở lên nhưng dưới 20 căn hộ cho thuê thì vẫn là kinh doanh quy mô nhỏ, không phải lập doanh nghiệp.
Cũng theo luật sư Nguyễn Thành Huân, từ 3 phương án của dự thảo có thể xác định, đối tượng phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh cho thuê nhà mà cơ quan chức năng muốn hướng sự kiểm soát đến là các cơ sở quy mô lớn và chuyên nghiệp.
Luật sư Huân ước tính, tại TP.HCM, số lượng điểm cho thuê trọ cần phải thành lập doanh nghiệp chiếm khoảng 20% trong tổng số lượng nhà cho thuê hiện nay. Điều này sẽ đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng, thị trường sẽ được kiểm soát, điều tiết tốt hơn và góp phần tránh thất thu thuế.
Đồng tình với việc kinh doanh bất động sản phải lập doanh nghiệp, PGS. TS Lê Anh Đức - Thành viên HĐQT Công ty quản lý bất động sản Savista cho biết, về góc độ doanh nghiệp, quy định mới sẽ làm tính cạnh tranh giữa các cá nhân và tổ chức cân dối, hài hòa hơn, giá cả trên thị trường có sự điều chỉnh theo hướng có lợi cho người thuê
Giới chuyên gia cũng nhận định, thời gian đầu áp dụng quy định có thể ít nhiều có tác động tới giá thuê do phải cộng các chi phí đầu vào. Tuy nhiên, về lâu dài, quy định này sẽ tạo sự ổn định, không còn tình trạng chênh lệch quá cao giữa các đơn vị cho thuê.
Luật sư Khuyên cũng cho rằng, quy định nêu trên sẽ giúp Nhà nước quản lý tốt hơn loại hình bất động sản cho thuê lớn, lẫn loại hình cho thuê nhỏ lẻ, mang lại nguồn thu thuế cho ngân sách. Tuy nhiên chắc chắn giá thuê các loại hình bất động sản lớn nói chung và các loại hình nhà ở nhỏ lẻ, phòng trọ cũng sẽ tăng lên gây áp lực cho bộ phận lớn như học sinh, sinh viên, người lao động có thu nhập thấp.
Đưa ra góc nhìn khác, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, nên để cho người dân tự nguyện trong việc có thành lập doanh nghiệp hay không. Theo đó, họ thấy cái nào có lợi, dễ hơn thì thực hiện, không nên "ép". Nếu cơ sở chọn thành lập doanh nghiệp để kinh doanh nhà cho thuê, đặc biệt là loại hình thuê trọ, cần xem xét có chính sách hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng để giá thuê nhà không bị "đội" theo cùng chi phí vì đối tượng thuê trọ đa số là công nhân, người dân nghèo đô thị.