Mức giảm 30% không còn xa lạ
Trên các nền tảng rao vặt bất động sản, không khó để tìm thấy những bài đăng mặt bằng kinh doanh, nhà phố với mức giá giảm sâu so với mức “đỉnh”. Những bất động sản có mức giá chào bán giảm 30%, thậm chí sâu hơn đã không còn quá xa lạ.
Đơn cử một nhà phố thương mại (shophouse) thuộc dự án ở khu Nam Sài Gòn đang được chính chủ rao bán với gtias 8,7 tỉ đồng, giảm hơn 30% so với thời điểm cao điểm được định giá đến 14 tỉ đồng.
Tương tự, tòa nhà khách sạn 4 sao Fusion Suites Sài Gòn (phường Bến Thành, quận 1) với diện tích hơn 900m2 được rao bán giá 800 tỉ đồng, giảm 32,2% so với lúc cao điểm. Cũng ghi nhận mức giá giảm hơn 32% so với đỉnh, căn nhà nằm ở vị trí góc đường Phan Bội Châu – Lê Lợi Cửa Đông chợ Bến Thành đang được rao bán với giá chỉ 68 tỉ đồng.
Một bất động sản khác có diện tích 1.200m2 với 2 mặt tiền tại TP. Thủ Đức trước đây được định giá 200 tỉ đồng, hiện đang được rao bán với giá 160 tỉ đồng, tương đương mức giảm 40 tỉ đồng (25%)…
Hay như tòa nhà văn phòng tại đường A4 khu K300 Nguyễn Minh Hoàng (quận Tân Bình) đang được giá chỉ 62 tỉ đồng, giảm gần 20% so với mức đỉnh; tòa nhà văn phòng trên đường Nguyễn Xí (quận Bình Thạnh) cũng chấp nhận bán với giá “sốc” 75 tỉ đồng, lúc cao điểm mặt tiền này được định giá 94 tỉ đồng, như vậy giá hiện nay đã giảm 19 tỉ đồng (khoảng 20%).
Chia sẻ về mức giá giảm sâu của những vị trí luôn được đánh giá là “đất vàng” này, anh Thành Trung – môi giới chuyên bất động sản giá trị cao cho biết, đây là mức giá rao bán thật chứ không phải chiêu trò để gây sự chú ý. Hầu hết những bất động sản này đều có chứng thư định giá, nên mức giảm 20-30% so với chứng thư là “hoàn toàn không phải nghi ngờ”. Đặc biệt, giá mà chủ nhà đưa ra mới chỉ là chào bán, thực tế còn có thể mua được rẻ hơn sau thương lượng.
Cũng theo anh Trung, bất động sản có giá trị lớn trên các tuyến đường lớn, khu trung tâm đã từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” có tiền cũng khó có thể mua được. Tuy nhiên, sau dịch Covid-19, mặt bằng tại các tuyến đường trung tâm như Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng, Lê Thánh Tôn…lâu nay vẫn tấp nập mua bán đã gần như bỏ trống, người có nhu cầu chuyển nhượng ở những mặt bằng khác cũng tăng lên.
Giá đã tăng quá cao so với tiềm năng
Cũng theo anh Trung, sau đấu giá đất Thủ Thiêm, những bất động sản có giá trị lớn như nhà mặt phố, shophouse, tòa nhà văn phòng…đã thiết lập một băng giá mới. Chẳng hạn các căn nhà phố diện tích từ 80 đến 120m2 trên tuyến đường Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi, Lê Thánh Tôn… quận 1 là từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/m2…
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên tài chính, shophouse, nhà mặt phố lớn vốn được ưa chuộng do có thể khai thác kinh doanh bằng cho thuê lại, mỗi năm mặt bằng cho thuê thường mang lại lợi nhuận khoảng 2%/năm, nhưng đến nay chỉ còn dưới 1%/năm.
Một yếu tố khác khiến những căn nhà “mặt tiền” hấp dẫn giới đầu tư là khả năng tăng giá đột biến nhờ nguồn cung được đánh giá là không thể phát triển thêm. Tuy nhiên, nếu theo dõi mặt bằng giá bất động sản khu trung tâm, trong vòng 5 năm qua, căn nào tăng ít nhất cũng là 100%, trên các tuyến đường còn gấp 2, gấp 3 lần, thậm chí có một số khu đắc địa, mặt bằng giá đã tăng 5 lần.
Đây là mức tăng đã quá lớn tính đến hiện tại và khi bất động sản đã phát triển hết tiềm năng thì sẽ bước vào giai đoạn đi xuống là bình thường. Nhất là khi, thương mại điện tử đã “thổi bay” nhiều cửa hàng thời trang truyền thống, mỹ phẩm, thậm chí là cả hàng ăn uống. Hiện, 60% mặt bằng cho thuê đã gần như bỏ trống, treo biển cho thuê hàng năm không có khách. Xu thế này đã đặt người năm giữ bất động sản giá trị cao trước 2 bài toán là khả năng sinh lời quá nhỏ bé và khả năng tăng giá đột biến không còn.
Theo đó, khi không thể sinh lời, tiềm năng tăng giá không còn, giá trị của bất động sản sẽ được đánh giá lại, nên việc giá bán giảm sâu là điều dễ hiểu. Trên thực tế, mức giảm 30% giá trị của phân khúc bất động sản giá cao so với định giá đã có từ năm 2022.
