TP.HCM vừa chính thức ban hành bảng giá đất mới tạm thời, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025. Tuy nhiên, theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, giá đất được xác định chỉ đạt khoảng 50% so với giá trị thị trường
Nhiều điểm thiếu nhất quán của chính sách
Điều này có thể dẫn đến nghịch lý: mức bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế, gây thiệt thòi cho người dân và làm tăng nguy cơ thất thoát ngân sách do việc định giá không chính xác.
Trong khi đó, ngoài TP.HCM mới chỉ có số ít tỉnh, thành ban hành bảng giá đất như Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Bắc Giang,…số còn lại vẫn duy trì bảng giá đất cũ. Điều này không chỉ tạo ra sự không đồng bộ mà còn làm dấy lên lo ngại về sự thiếu nhất quán trong chính sách bồi thường tái định cư.
Một điểm đáng lưu ý khác là quy định về bồi thường tái định cư hiện không thống nhất giữa các khu vực. Ví dụ như ở Hà Nội, Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND quy định rằng cư dân ở các quận nội thành được bồi thường bằng căn hộ chung cư, trong khi cư dân ở các huyện ngoại thành được bồi thường bằng đất ở tái định cư.
Các địa phương với quỹ đất tái định cư hạn chế dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại, đặc biệt khi không thể cân đối nhu cầu đất ở tái định cư cho cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
Ngoài ra, thời điểm thu hồi đất cũng gây ảnh hưởng lớn đến mức bồi thường. Cụ thể, người dân bị thu hồi đất trước khi bảng giá mới có hiệu lực sẽ nhận mức bồi thường thấp hơn so với những người bị thu hồi sau đó. Đặc biệt, do bảng giá đất thấp hơn so với thị trường, người dân sẽ ưu tiên phương án nhận đất ở tái định cư, có thể gia tăng áp lực lên quỹ đất hạn chế tại các thành phố lớn, khiến việc đáp ứng nhu cầu trở nên khó khăn.
Đồng tình, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cũng đưa ra nhận định, theo nguyên tắc bảo toàn, việc bồi thường cao cho người bị thu hồi đất sẽ kéo theo chi ngân sách lớn, làm giảm hiệu quả đầu tư vào hạ tầng xã hội. Địa phương có tiềm lực kinh tế mạnh có thể tăng giá đất để chi cho giải phóng mặt bằng so với các tỉnh khác, nhưng điều này lại làm giảm sức hút đầu tư do chi phí thuê đất cao.
Chênh lệch lớn về giá đất giữa các tỉnh khiến các dự án giải phóng mặt bằng liên tỉnh trở nên phức tạp, khi cùng một tuyến đường nhưng mức bồi thường khác nhau theo địa giới hành chính, dễ dẫn đến khiếu kiện và tranh chấp.
Ngoài ra, các địa phương với quỹ đất tái định cư hạn chế dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại, đặc biệt khi không thể cân đối nhu cầu đất ở tái định cư cho cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Điều này phản ánh rõ sự bất cập trong chính sách bồi thường hiện tại.
Cần có một phương pháp định giá đất phù hợp
Trước đó, tại Hội nghị phổ biến các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024, nhiều địa phương cũng cho biết, quá trình thực hiện các Nghị định, Thông tư về đất đai còn gặp khó khăn do cách hiểu chưa thống nhất, đặc biệt trong các quy định về giá đất và bồi thường tái định cư.
Ví dụ, đại diện tỉnh Hà Tĩnh nêu vấn đề, khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai quy định việc xác định giá đất không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất. Tuy nhiên, khi xác định giá, phương án bồi thường lại chưa được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, khiến địa phương lúng túng không biết nên căn cứ vào thời điểm nào để định giá đất bồi thường.
Hay như đại diện TP Hà Nội nêu câu hỏi liên quan đến việc bồi thường cho đất nông nghiệp đã xây dựng nhà ở. Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường theo loại đất nào? Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận, việc bồi thường sẽ áp dụng theo quy định nào?
Do bảng giá đất thấp hơn so với thị trường, người dân sẽ ưu tiên phương án nhận đất ở tái định cư, có thể gia tăng áp lực lên quỹ đất hạn chế tại các thành phố lớn
Từ những thực trạng này, ông Cường cho rằng, trong giai đoạn chuyển tiếp, trước khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng đầy đủ, cần sử dụng phương pháp định giá đất phù hợp với giá giao dịch thực tế và thường xuyên cập nhật để phản ánh đúng sự biến động của thị trường. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi của người dân mà còn tránh thất thoát ngân sách.
Việc sử dụng công nghệ thông tin và dữ liệu lớn trong phân tích thị trường bất động sản là một trong những hướng đi khả thi để xác định giá đất chính xác hơn. Ngoài ra, cần sớm ban hành các quy định chi tiết và thống nhất về bồi thường tái định cư, loại bỏ sự chênh lệch và bất bình đẳng giữa các địa phương.
Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần giám sát chặt chẽ việc thực thi các chính sách bồi thường, đồng thời xử lý nhanh chóng các vướng mắc phát sinh. Việc lập kế hoạch sử dụng đất dài hạn và xây dựng nhà tái định cư chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định cho người dân, giảm áp lực lên quỹ đất và tạo sự đồng thuận trong quá trình tái định cư.
Tổ chức đối thoại công khai giữa chính quyền và người dân giúp giảm xung đột và khiếu nại, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi đất. Đối với người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, các chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm mới sẽ giảm thiểu tác động tiêu cực, ổn định cuộc sống.