Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất nâng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NOXH) từ 10% lên 13% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng. Dựa trên mức lợi nhuận này, các chủ đầu tư sẽ tính toán giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở xã hội.
Tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp
Chính sách này được áp dụng cho tất cả các dự án NOXH, bao gồm nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân, các dự án xây dựng trên quỹ đất công, quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, cũng như các dự án đã hoàn thành nhưng chưa được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt giá bán, giá cho thuê và giá thuê mua.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) từng đề xuất nâng lợi nhuận định mức của chủ đầu tư NOXH lên 15%, trong khi Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị mức tăng từ 15-20%. Tuy nhiên, các đề xuất này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Hiện tại, lợi nhuận của chủ đầu tư NOXH bị giới hạn ở mức 10%, song nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng mức này chưa đủ hấp dẫn. So với nhà ở thương mại, việc phát triển NOXH gặp nhiều khó khăn hơn do doanh nghiệp vẫn phải tự bỏ vốn đầu tư, trong khi thủ tục hành chính phức tạp và lợi nhuận bị giới hạn.
Theo Đề án phát triển 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, mục tiêu năm 2024 là hoàn thành 130.000 căn. Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay, các địa phương mới chỉ hoàn thành 21.000 căn, đạt hơn 16% kế hoạch.
Từ năm 2021 đến nay, cả nước triển khai 644 dự án NOXH với quy mô hơn 580.000 căn. Trong đó, 96 dự án đã hoàn thành (hơn 57.600 căn), 133 dự án đang triển khai (trên 110.200 căn), còn 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến bổ sung hơn 412.000 căn sau khi hoàn thành.
Các chuyên gia nhận định, quá trình phát triển NOXH đang gặp nhiều rào cản, bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, quỹ đất hạn chế, cơ chế triển khai chưa linh hoạt và lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư. Hiện nay, một dự án NOXH có thể mất đến 5 năm để hoàn tất thủ tục và thêm 2 năm để triển khai, tổng thời gian kéo dài khoảng 7 năm.
Với mức lợi nhuận bị giới hạn ở 10%, bình quân mỗi năm doanh nghiệp chỉ đạt khoảng 1,3-1,5% lợi nhuận. Đây là con số khá thấp, không đủ để tái đầu tư, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến nhiều ý kiến cho rằng nên nâng mức lợi nhuận lên 15% hoặc cao hơn để tăng sức hút đối với các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, nếu lợi nhuận tăng lên 15%, giá bán nhà ở xã hội cũng sẽ tăng theo, gây ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm thu nhập thấp, đối tượng chính cần hỗ trợ. Thực tế, vấn đề doanh nghiệp quan tâm nhất không phải là mức lợi nhuận cao hơn, mà là việc cải cách thủ tục hành chính. Nếu quá trình xét duyệt và cấp phép được đẩy nhanh, các nhà đầu tư sẽ chủ động tham gia mà không cần thiết phải nâng lợi nhuận lên mức cao hơn.
Do đó, thay vì chỉ tập trung vào việc tăng lợi nhuận, điều quan trọng hơn là tạo ra một cơ chế thông thoáng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Khi các vướng mắc về thủ tục được tháo gỡ, phân khúc nhà ở xã hội sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với doanh nghiệp, từ đó góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Thêm nhiều cơ chế linh hoạt
Giai đoạn 2025-2030, Việt Nam đặt mục tiêu hoàn thành hơn 995.000 căn NOXH, trong đó Hà Nội cần đạt gần 45.000 căn, còn TP.HCM khoảng 67.000 căn. Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng đề xuất không chỉ tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư mà còn điều chỉnh cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư có thể thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, cả hai phương thức này vẫn tương tự như đối với nhà ở thương mại, dẫn đến quy trình kéo dài và phức tạp. Theo ước tính, ngay cả khi dự án đã có quy hoạch và kế hoạch phát triển, thời gian từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi ký hợp đồng với nhà đầu tư cũng mất gần 300 ngày.
Tại TP.HCM, nếu thực hiện đấu thầu theo đúng quy trình, thời gian có thể kéo dài trên 200 ngày ngay cả khi chỉ có hai nhà đầu tư tham gia. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ yêu cầu đấu thầu đối với các dự án NOXH nhằm rút ngắn thời gian xét duyệt, đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Bên cạnh việc cải cách thủ tục, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập “Quỹ phát triển NOXH Quốc gia” để đảm bảo nguồn vốn dài hạn cho các dự án. Hiện cả nước có 42 quỹ đầu tư phát triển địa phương, trong đó một số quỹ như Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM đã triển khai cho vay và đầu tư NOXH.
Tuy nhiên, do không được bổ sung vốn thường xuyên, các quỹ này gặp khó khăn trong việc cung cấp nguồn vốn ưu đãi. Việc thành lập quỹ quốc gia sẽ giúp giải quyết vướng mắc tài chính, hỗ trợ phát triển NOXH bền vững.
Để giảm bớt rào cản pháp lý, Bộ Xây dựng đề xuất hai điều chỉnh quan trọng: Miễn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án NOXH; Cho phép văn bản giao chủ đầu tư thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian xét duyệt.
Ngoài ra, Bộ cũng khuyến khích thực hiện đồng thời các thủ tục quy hoạch, thiết kế, chuẩn bị đầu tư và thi công thay vì triển khai theo từng bước riêng lẻ. Một số thủ tục như thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm định thiết kế có thể lồng ghép vào quy trình cấp phép xây dựng để tối ưu thời gian.
Những giải pháp trên không chỉ giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia đầu tư. Khi thủ tục được tinh giản và nguồn vốn được đảm bảo, các dự án NOXH sẽ hoàn thành đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp một cách hiệu quả hơn.
