Tại một dự án ở phường Dương Nội, quận Hà Đông, căn biệt thự diện tích 162 m² đang được chào bán với giá 33 tỷ đồng, tương đương 203 triệu đồng/m². Dù có giá trị hàng chục tỷ đồng, song giá thuê của các biệt thự này lại ở mức khá thấp. Một môi giới cho biết, các căn thô chỉ có giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng, còn những căn đã hoàn thiện cơ bản cũng chỉ 25 triệu đồng/tháng.
Giá thuê “chạm đáy”
Tình trạng này không chỉ diễn ra tại Dương Nội mà còn phổ biến ở nhiều khu vực khác. Chị Nguyễn Thảo, một nhà đầu tư tại Hà Đông chia sẻ, gia đình chị đang cho thuê một căn biệt thự liền kề rộng 80 m² với giá 13 triệu đồng/tháng. Căn biệt thự 4 tầng này không có nội thất bên trong. Trước đó, chị rao giá 20 triệu đồng/tháng nhưng không tìm được khách, đến khi giảm xuống 13 triệu đồng/tháng vẫn chưa có người thuê.
Tại huyện Hoài Đức, phân khu Hy Lạp thuộc dự án khu đô thị Hinode Royal Park có giá bán khoảng 150 triệu đồng/m², tức trung bình mỗi căn vào khoảng 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá thuê lại khá thấp: một căn nhà 100 m², 5 tầng chỉ có giá thuê 26 triệu đồng/tháng, còn nếu chỉ thuê riêng tầng 1 thì mức giá dao động từ 12 - 13 triệu đồng/tháng. Dù vậy, khu vực này vẫn khá vắng vẻ, lượng cư dân về ở chưa nhiều.
Tương tự, tại dự án Legacy Garden trên đường Nguyễn Xiển (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì), dù hoạt động kinh doanh khá nhộn nhịp, vẫn còn một số căn shophouse bị bỏ trống. Giá bán các căn shophouse tại đây dao động từ 300 - 380 triệu đồng/m², nhưng giá thuê lại khá thấp.
Căn biệt thự rộng 80 m² với giá 13 triệu đồng/tháng chưa có nội thất bên trong
Chẳng hạn, tầng 1 của một căn 93 m², mặt tiền hướng vào khu phố đi bộ, chỉ có giá thuê 12,5 triệu đồng/tháng. Nếu thuê toàn bộ 5 tầng, mức giá cũng chỉ khoảng 38 triệu đồng/tháng. Tính ra, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê tại đây còn chưa đến 1,5%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của nhà đầu tư.
Trong khi đó, ở chiều ngược lại giá thuê căn hộ chung cư tại các quận trung tâm Hà Nội đang biến động mạnh, gây áp lực lớn cho người thuê nhà. Thậm chí, nếu so sánh trên diện tích, có những căn biệt thự có giá thuê thậm chí còn thấp hơn giá thuê chung cư.
Chẳng hạn quận Thanh Xuân, một căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất tại chung cư 90 Nguyễn Tuân hiện được cho thuê với giá 14-15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, căn hộ 80 m², 2 phòng ngủ tại chung cư Imperia Garden có giá thuê 16 triệu đồng/tháng. Tại chung cư The Artemis, căn hộ 100 m², 3 phòng ngủ, đầy đủ nội thất đang được chào thuê từ 15-18 triệu đồng/tháng.
Hay như ở quận Hà Đông, giá thuê căn hộ tại dự án Văn Phú Victoria đang dao động ở mức 10,3-14,1 triệu đồng/tháng. Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư An Bình Plaza có giá 12-18 triệu đồng/tháng, tùy căn hộ. Còn tại quận Hoàng Mai, giá thuê căn hộ 62 m², đầy đủ nội thất tại chung cư 897 Giải Phóng hoặc căn hộ 70 m², 2 phòng ngủ tại chung cư Eco Lakeview Đại Từ đang dao động trong khoảng 11,5-12 triệu đồng/tháng.
Phản ánh thực trạng thị trường
Lý giải về thực trạng biệt thự hàng chục tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ từ 10 - 13 triệu đồng/tháng, ông Nguyễn Thế Điệp – Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nguyên nhân chính là do hạ tầng kỹ thuật tại các khu đô thị này chưa được đồng bộ. Hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt khiến nhiều biệt thự liền kề rơi vào tình trạng bị bỏ trống, khó tìm khách thuê.
Theo ông Điệp, đối với các biệt thự liền kề trong khu vực nội đô, giá thuê có thể lên tới hàng trăm triệu đồng/tháng. Vì vậy, nếu hạ tầng tại các khu đô thị vùng ven như Hà Đông hay Hoài Đức được cải thiện, mức giá thuê sẽ có cơ hội tăng lên đáng kể.
Đồng quan điểm, ông Lê Anh Thái – Phó Giám đốc Công ty Ngọc Nguyên Land, một đơn vị chuyên cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội nhận định, dù thị trường mua bán và đầu tư bất động sản tại Hà Đông, Hoài Đức hay Thanh Trì đang khá sôi động, nhưng giá thuê lại chưa phản ánh đúng kỳ vọng.
Ông Thái lý giải: “Nếu giá bán thể hiện kỳ vọng tương lai thì giá thuê phản ánh thực tế thị trường. Mức giá này phụ thuộc vào mật độ dân số, hệ thống văn phòng, tiện ích xung quanh cũng như sức mua tại khu vực.”
Phân khu Hy Lạp thuộc dự án khu đô thị Hinode Royal Park có giá bán khoảng 150 triệu đồng/m² nhưng giá thuê lại khá thấp
Bên cạnh đó, ông Thái cho rằng, những khu vực nằm ngoài Vành đai 3,5 sẽ khó có thể cạnh tranh về giá thuê mặt bằng với các quận nội thành. Nguyên nhân chính là sự chênh lệch về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiềm năng doanh thu của người thuê và mức độ nhận diện thương hiệu tại từng khu vực.
Ở một góc nhìn khác, bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, việc thiếu định hướng phát triển rõ ràng cùng sự kết nối chưa hiệu quả giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách thuê đã làm giảm đáng kể tiềm năng khai thác của shophouse. Theo bà, nhiều chủ đầu tư hiện chỉ tập trung vào xây dựng và bán hàng, trong khi khâu vận hành và khai thác chưa được chú trọng. Điều này buộc chủ sở hữu phải tự tìm kiếm khách thuê, dẫn đến tình trạng nhiều căn bị bỏ trống, giá trị khai thác giảm sút.
Thực tế, khi những căn biệt thự, liền kề hay shophouse vẫn có thể cho thuê, dù với giá thấp, thì ít nhất chúng vẫn còn “sức sống”. Bởi lẽ, tại Hà Nội, tình trạng biệt thự bỏ hoang suốt nhiều năm qua không phải hiếm. Một số đã hoàn thiện nội thất cơ bản, nhưng cũng có căn chỉ mới xây thô. Nguyên nhân một phần do chủ đầu tư xin điều chỉnh dự án, nhưng phần lớn là do chủ sở hữu mua để đầu cơ, chứ không có ý định sử dụng thực tế.
Điều này diễn ra trong bối cảnh, giá nhà tăng cao khiến người trẻ và các gia đình viên chức vẫn chật vật với giấc mơ an cư. Ngay cả những gia đình may mắn sở hữu nhà sớm cũng lao đao trước áp lực lãi suất thả nổi từ các khoản vay mua nhà.
