Ở trong giai đoạn thị trường sôi động, phân khúc đất nền thường đóng vai trò quan trọng và luôn là tâm điểm quan tâm của giới đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, hạ tầng giao thông thuận lợi. Tuy nhiên, thời gian gần đây, tại nhiều khu vực, giao dịch phân khúc này đã trở nên trầm lắng.
Lợi nhuận từ đầu tư đất nền không còn hấp dẫn
Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết phân khúc đất nền hiện chỉ ghi nhận sự sôi động tại thị trường Hà Nội, với mức giá của các phân khúc đều tăng. Trong khi đó, thị trường bất động sản ở các tỉnh phần lớn vẫn duy trì trạng thái trầm lắng.
Theo ông Toản, một số nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang các tỉnh thành có nền kinh tế phát triển tốt, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá còn tương đối thấp. Tuy nhiên, họ vẫn rất thận trọng trong các quyết định đầu tư.
Đồng tình, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, ngay cả trong thời kỳ dịch bệnh, đất nền tại nhiều khu vực đã trải qua các cơn sốt, khiến giá cả leo thang đáng kể. Hiện nay, đất nền ở các khu vực xa trung tâm hoặc trong ngõ nhỏ cũng đã tăng giá mạnh, làm giảm triển vọng tăng giá khi đầu tư.
“Việc đầu tư vào đất nền tại Hà Nội hiện đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, và nếu để ở thực thì còn phải tính thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Vì thế, đất nền hiện chỉ phù hợp với những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc đầu tư dài hạn, tuy nhiên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước”, ông Thịnh nhận xét.
Cũng theo ông Thịnh, sự chú ý trong năm 2024 đã chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc căn hộ do nhu cầu liên tục gia tăng. Từ góc độ kinh tế, mua căn hộ không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn mang lại khả năng khai thác dòng tiền từ việc cho thuê.
Hiện nay, nhu cầu thuê nhà ở các vị trí thuận lợi rất lớn, trong khi giá thuê cũng tăng đáng kể. Việc mua căn hộ tại thời điểm giá tốt hứa hẹn biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt khi giá căn hộ được dự báo khó giảm trong tương lai gần.
Đồng tình, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng, dù đầu tư vào đất nền vẫn là một kênh hấp dẫn, nhưng thời điểm này không thực sự lý tưởng để xuống tiền. Bởi lẽ, mặt bằng giá đã ở mức cao, và việc đầu tư đòi hỏi nguồn vốn lớn cũng như một chiến lược rõ ràng để tránh rủi ro.
Với giới trẻ, ông Trường cho rằng, đầu tư vào căn hộ cho thuê là lựa chọn hợp lý, giúp tạo ra dòng tiền ổn định. Bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm cũng thúc đẩy xu hướng chuyển dịch ra các khu vực xa hơn.
Chung cư vẫn là nhóm dẫn dắt thị trường
Nhận định về diễn biến thị trường trong giai đoạn tới, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định rằng từ năm 2025 trở đi, phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền (giá khoảng 3 tỷ đồng cho căn hộ 50-100m²), sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản.
Về địa bàn, khu vực phía Nam Hà Nội được đánh giá có tiềm năng phát triển rõ rệt, chia thành năm nhóm chính:
Trong Vành đai 1: Nguồn cung cạn kiệt, chỉ còn các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo khu đô thị cũ.
Từ Vành đai 1 đến Vành đai 2: Nguồn cung hạn chế, các dự án mới khó triển khai.
Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3: Địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực giai đoạn 2025-2030.
Từ Vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (13-18km): Thanh Trì là tâm điểm nhờ quỹ đất dồi dào, thuận lợi cho các dự án mới.
Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4): Tiềm năng phát triển lớn sau năm 2030, phụ thuộc vào hạ tầng như đường Vành đai 4.
Đồng tình, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, trong thời gian qua, giá căn hộ đang tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, bao gồm cả những dự án cũ. Trong giai đoạn nóng sốt, giá có thể tăng theo ngày, theo tuần. Dù mức giá cao, thanh khoản vẫn tốt và vẫn có người mua. Trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm nhưng tốc độ tăng giá đã chậm lại và trở nên ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như trước đó.
Theo ông Thịnh, mặc dù nguồn cung sơ cấp đã tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào đã được giải quyết, nhưng chủ yếu vẫn là ở phân khúc cao cấp và hạng sang với giá trên 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo, có thể thấy nguồn cung mới đang được hấp thụ nhanh chóng.
Những dự án có mức giá “mềm” nhất hiện tại nằm trong khoảng 60 - 70 triệu đồng/m², đến từ các dự án mới được tái khởi động ở những khu vực trước đây ít được chú ý. Theo đó, dòng tiền của người mua có xu hướng dịch chuyển từ các khu vực có mức giá cao để tìm kiếm các khu vực và dự án có giá cạnh tranh hơn, với nhiều dư địa tăng trưởng.
Tương tự, ông Lê Quang Danh, Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và dịch vụ Tiến Phát cho biết, sau một năm quan sát và chuẩn bị, nhiều chủ đầu tư bất động sản đang tập trung nguồn lực cho đợt mở bán vào cuối năm 2024. Các dự án này được chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, dòng vốn và ưu đãi thanh toán nhằm thu hút người mua. Ông nhận định rằng từ nay đến hết quý I/2025, phần lớn người mua nhà sẽ là để ở, không phải để đầu tư.
