Tiềm năng tăng giá hiện hữu
Trong một phân tích mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho bất động sản, đặc biệt khi các dự án phụ trợ như nút giao vành đai 3, HCM-Long Thành, và Tân Vạn được hoàn thiện.
Hiện, giá các dự án trung tâm đang dao động từ 70-350 triệu đồng/m², trong khi ở các nút giao quanh vành đai 3, mức giá chỉ bằng chưa đến 1/3. Điều này cho thấy khi vành đai 3 hoàn thành, bất động sản tại các khu vực này sẽ có nhiều tiềm năng tăng giá.
Đặc biệt, giá nhà đất gần metro dự kiến tăng trung bình 12% so với các khu vực không nằm gần metro. Chung cư được dự đoán là loại hình hưởng lợi lớn nhất, với tiềm năng tăng giá nhanh chóng. Đưa ra dẫn chứng cơ sở cho nhận định, ông Tuấn cho biết, khu vực tuyến metro 2A Cát Linh – Hà Đông, giá căn hộ từng tăng từ 17% đến 21% khi metro được vận hành.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc mảng nhà ở của CBRE Việt Nam nhận định, tuyến metro số 1 đóng vai trò quan trọng làm nền tảng cho sự phát triển của thị trường nhà ở khu vực phía Đông TP.HCM, đặc biệt về giá bán và tốc độ giao dịch căn hộ. Hiện, giá bán trung bình tại một số dự án nằm gần khu vực này đã ghi nhận mức tăng đáng kể từ 50-70%, thậm chí có dự án tăng đến 150% trong giai đoạn 8 năm từ 2015 đến 2023.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu "đón sóng" metro. Chị Thanh Tâm (quận 10, TP.HCM) với nguồn vốn nhàn rỗi nhưng hạn chế đã lựa chọn đầu tư vào một dự án sắp ra mắt tại TP Dĩ An, gần ga metro Suối Tiên (bến xe Miền Đông mới). Dự án này, được quảng bá là nằm trên tuyến metro nối dài từ TP.HCM đến Bình Dương, có giá dự kiến khoảng 2,3 tỷ đồng cho một căn hộ hai phòng ngủ.
Chị Tâm hy vọng dự án này sẽ tăng giá nhờ đón đầu tiềm năng phát triển hạ tầng metro. Tương tự, ông Bình, một nhà đầu tư tại TP Thủ Đức, cũng đã xuống cọc giữ chỗ một căn hộ tại dự án gần ga metro Bình Thái, được phát triển theo mô hình TOD. Năm 2021, giá của dự án này chỉ khoảng 52 triệu đồng/m², nhưng do vị trí xa trung tâm nên không nhận được nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, khi metro sắp vận hành, giá bán đã tăng gần 40% so với 4 năm trước.
Không chỉ săn tìm các dự án mới, nhiều nhà đầu tư còn quyết định giữ lại bất động sản đang sở hữu vì tin tưởng vào khả năng tăng giá trong tương lai. Nhiều chủ sở hữu cho biết, dù được trả chênh lệch tới 15% so với giá mua hồi đầu năm 2023 nhưng họ vẫn không bán ở thời điểm này vì tin tưởng giá sẽ còn tiếp tục tăng.
Nhưng cơ hội không dành cho tất cả
Không chỉ người dân, chủ đầu tư các dự án bất động sản gần ga Suối Tiên, ga Bình Thái và đoạn metro kéo dài về Bình Dương đang triển khai nhiều chiến dịch quảng bá nhấn mạnh lợi thế gần kề tuyến metro số 1, nhằm tận dụng sức nóng hạ tầng và tâm lý ưa chuộng đầu tư theo hạ tầng của người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư cũng tận dụng “hiệu ứng metro” để đưa ra mức giá bán cao hơn, với mức tăng trung bình 10-20% so với các dự án trước đó trong cùng khu vực.
Tuy nhiên, không phải dự án nào gần metro cũng được quan tâm hoặc ghi nhận tăng giá. Theo khảo sát từ Batdongsan, trong 60 dự án được nghiên cứu, có 23 dự án ghi nhận mức độ quan tâm giảm từ 5-20%, thậm chí một số dự án nhu cầu giảm mạnh đến 30-80%. Những dự án này chủ yếu gặp vấn đề về pháp lý chưa hoàn thiện, chậm tiến độ xây dựng hoặc vướng mắc trong triển khai. Đồng thời, có hơn 12 dự án không đạt kỳ vọng tăng giá, thậm chí giảm từ 3-9%, cá biệt có dự án giảm trên 30% so với năm 2023.
Dù đánh giá cao tiềm năng của xu hướng đầu tư bất động sản theo hạ tầng, nhưng ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đưa ra cảnh báo, đầu tư theo hạ tầng là một chiến lược dài hạn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn mạnh và kiên nhẫn. Các dự án metro thường mất nhiều năm để hoàn thành, nên việc kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn không thực tế.
Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn cũng khẳng định, những dự án thuộc khu vực không kết nối thuận tiện với các điểm giao thông quan trọng hoặc thiếu các tiện ích đồng bộ như chợ, bệnh viện, trường học, công viên, giá trị bất động sản có thể không tăng, thậm chí giảm. Ngay cả những dự án hội tụ những ưu điểm trên, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc kỹ về pháp lý, tiến độ bàn giao và so sánh giá bán với các khu vực lân cận để tránh bị cuốn vào thị trường sốt nóng, giảm thiểu rủi ro.
Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng nhận định, làn sóng tăng giá nhà dọc tuyến metro không chỉ phản ánh giá trị thật mà còn có hiện tượng "té nước theo mưa." Một số dự án gần ga metro bị phản ánh ô nhiễm tiếng ồn nhưng giá vẫn tăng 50-60%, cho thấy nguy cơ tăng giá ảo.
Bên cạnh đó, vị này lưu ý về nhu cầu mua nhà quanh metro chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý háo hức với sự mới mẻ của hệ thống hạ tầng này. Khi metro trở nên phổ biến hơn và các tuyến khác dần hoàn thành, hiệu ứng tâm lý này có thể giảm dần, kéo theo sự chững lại của làn sóng tăng giá bất động sản "ăn theo" metro.
