Tài chính hạn hẹp và không đủ khả năng mua nhà ở thương mại, vợ chồng anh Minh Hải chuyển hướng tìm được nhà ở xã hội (NOXH) phù hợp. Tuy nhiên, thực tế giá cả trên thị trường khiến họ bất ngờ.
Giá NOXH đang leo thang
Môi giới đưa vợ chồng anh đến xem căn hộ tại HQC Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức, TP.HCM), nằm trên hai mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh và Đỗ Xuân Hợp. Dù mới sử dụng hơn 3 năm, giá căn hộ tại đây đã tăng gần gấp đôi so với thời điểm mở bán, từ 18-22 triệu đồng/m² năm 2017 lên 30,5-37,5 triệu đồng/m² hiện nay.
Không chỉ HQC Bình Trưng Đông, nhiều dự án NOXH khác tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng tương tự. Những dự án từng mở bán với giá 13,8-18 triệu đồng/m² cách đây một thập kỷ, nay đã tăng gấp 2-3 lần.
Tại quận 12, dự án Topaz Home trên đường Phan Văn Hớn, ra mắt năm 2016 với giá khoảng 13,8 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT 5%), hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức 32,7-33,3 triệu đồng/m², tăng 2,4 lần sau gần 10 năm. Tại quận 8, dự án NOXH Green River trên đường Phạm Thế Hiển bàn giao năm 2020, nay giá bán đã tăng gấp 3 lần, dao động từ 35,8-45,9 triệu đồng/m² so với mức giá mở bán 7 năm trước.
Không chỉ NOXH để bán, phân khúc NOXH cho thuê cũng chứng kiến mức tăng đáng kể. Một dự án tại quận Bình Tân năm 2017 có giá sơ cấp 14 triệu đồng/m², hiện sang nhượng trên thị trường thứ cấp ở mức 20,3-21,2 triệu đồng/m², cao hơn 1,4 lần so với thời điểm đầu mở bán.
Tại Hà Nội, nhiều dự án NOXH cũ cũng tăng giá mạnh. Dự án Đại Kim (quận Hoàng Mai) mở bán năm 2016 với giá khoảng 14 triệu đồng/m², hiện một số căn hộ đang được rao bán lên đến 50 triệu đồng/m², tăng hơn 3,5 lần.
Tương tự, dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) mở bán năm 2014 với giá 15 triệu đồng/m², nay giá đã chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m² với những căn hộ đầy đủ nội thất. Không chỉ các dự án cũ, giá NOXH mới cũng đang thiết lập mức cao kỷ lục. Dự án Hạ Đình tại xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) có giá bán tạm tính khoảng 25 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay cho phân khúc này tại Hà Nội.
Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá NOXH tăng nhanh. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến năm 2024, TP.HCM mới hoàn thành khoảng 6.000 căn nhà ở xã hội, chỉ đạt 8,6% kế hoạch giai đoạn 2021-2030. Trên phạm vi cả nước, con số này cũng chỉ đạt 57.652 căn, tương đương 5,7% kế hoạch.
Không nên coi NOXH là giải pháp tạm thời
Nhằm tháo gỡ vướng mắc, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư. Thứ nhất, nâng mức lợi nhuận tối đa từ 10% lên 13% để tạo động lực thu hút doanh nghiệp. Thứ hai, cho phép giao dự án trực tiếp thay vì thông qua đấu thầu, giúp rút ngắn thời gian lựa chọn chủ đầu tư từ 6-12 tháng, đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang ủng hộ đề xuất này, cho rằng mức lợi nhuận hiện tại bị giới hạn 10% khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, nhất là khi dự án chậm tiến độ, dễ dẫn đến lợi nhuận thực tế gần như bằng 0.
Theo đại diện Công ty BIC Việt Nam cho biết, lợi nhuận thực tế của các chủ đầu tư dự án NOXH chỉ dao động quanh 7%, đủ duy trì hoạt động nhưng không đủ để mở rộng quy mô. Tương tự, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Trần Anh Group, chia sẻ tại Long An, một căn hộ NOXH có diện tích 40 m², giá bán khoảng 15 triệu đồng/m², trong khi chi phí xây dựng đã lên 10 triệu đồng/m², chưa kể lãi vay và các chi phí khác. Mỗi mét vuông doanh nghiệp chỉ lãi khoảng 1 triệu đồng, tương đương 5%.
Dù đồng tình với đề xuất tăng lợi nhuận, các chuyên gia cho rằng phát triển NOXH bền vững không chỉ phụ thuộc vào việc nâng mức lợi nhuận, mà quan trọng hơn là cải thiện quỹ đất, hỗ trợ tín dụng, đơn giản hóa thủ tục và hoàn thiện chính sách.
TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, NOXH không nên chỉ là giải pháp tạm thời mà cần được quy hoạch bài bản, gắn với hạ tầng xã hội và kỹ thuật, đảm bảo chất lượng sống cho người dân. Ngoài ra, để chính sách thực sự hiệu quả, cần loại bỏ cơ chế xin-cho, ngăn chặn lợi ích nhóm và doanh nghiệp thân hữu. Minh bạch hóa quy trình sẽ giúp nguồn lực công được sử dụng đúng mục đích, tránh thất thoát và đảm bảo người lao động thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở thực sự.
Luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng việc nâng lợi nhuận lên 13% là hợp lý nhưng không nên chỉ dừng lại ở đó. Thay vào đó, cần có giải pháp đồng bộ như ưu đãi đất đai, hỗ trợ thuế, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và giảm rào cản hành chính để doanh nghiệp chủ động tham gia phát triển NOXH. Theo bà, Nhà nước cần đóng vai trò định hướng, trong khi doanh nghiệp đảm nhiệm triển khai, nhằm đảm bảo nguồn cung bền vững và thực chất cho người thu nhập thấp.
Thêm chính sách cho nhà ở xã hội
Bên cạnh việc đơn giản hóa thủ tục đầu tư, nhiều doanh nghiệp kiến nghị thí điểm xây dựng khung giá trần theo năm. Chẳng hạn, một tỉnh có thể quy định giá trần là 15 triệu đồng/m² với các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng rõ ràng, thay vì phải phê duyệt giá bán cho từng dự án hay quy định mức lợi nhuận.
Ông Phạm Tiến Dũng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Cát Tường cho rằng việc áp dụng giá trần sẽ tạo động lực cho các chủ đầu tư tối ưu chi phí xây dựng. Bởi lẽ, khi giá bán không vượt quá mức trần, doanh nghiệp sẽ tìm giải pháp giảm giá thành để tăng lợi nhuận, đồng thời giúp người mua có cơ hội sở hữu NOXH với mức giá hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, dù đã có quy định rõ ràng về đối tượng mua nhà ở xã hội, vẫn tồn tại những vướng mắc, đặc biệt với lao động tự do. Nhiều người phản ánh họ gặp khó khăn khi xin xác nhận thu nhập cá nhân, dù theo quy định, có thể nộp đơn đề nghị xác nhận tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, do thiếu cơ sở đánh giá thu nhập, nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà.
Ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh đã đề xuất Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu và bổ sung các tiêu chí, quy chuẩn rõ ràng hơn để đảm bảo tính đồng bộ trong xác nhận đối tượng, thu nhập và quy trình mua bán nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải dự án NOXH nào cũng thu hút người mua. Bên cạnh các dự án xây dựng đến đâu, bán hết đến đó, vẫn có những dự án tiêu thụ chậm, ít người đăng ký. Do đó, nhiều doanh nghiệp đề xuất các địa phương nên khảo sát nhu cầu thực tế thông qua tổ chức công đoàn, cơ quan, doanh nghiệp hoặc lấy ý kiến trực tiếp từ cấp xã, phường.
Điều này giúp đảm bảo nguồn cung phù hợp với nhu cầu, hạn chế tình trạng nơi thừa, nơi thiếu. Đồng thời giúp doanh nghiệp có định hướng đầu tư hợp lý mà còn tạo kênh kết nối chính thống giữa người dân và chủ đầu tư. Nhờ đó, người mua có thể nắm rõ quy trình, điều kiện, thủ tục mua nhà mà không phải tìm đến môi giới trung gian, tránh rủi ro tài chính không đáng có. Đồng thời, doanh nghiệp cũng có cơ sở để điều chỉnh thiết kế căn hộ và số lượng đầu tư phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.
